这几天很多媒体的报道北京楼市小阳春,成交量暴涨!
那么真相是如何的?市场真是暴涨了96%吗?
(资料图片)
媒体报道:什么消息,近期,楼市回暖的消息不绝于耳,近日有媒体走访了北京的多个在售楼盘,发现看房人数增加了不少,咨询量和成交量也有所回升。记者在采访中发现,无论是新房还是二手房,刚需购房者依然占据多数。而近期网签量的增多,也让银行的工作人员忙碌起来。
记者了解到,目前北京购房者以首套刚需群体为主,整体占比近70%。客户对价格、区位、环境等要求也越来越高。某平台数据显示,2月1日至2月23日,北京二手房成交11638套,环比上涨74.07%,同比上涨96.29%。伴随着网签量的增多,银行的业务也在增加。
数据很吓人,那么这个数据是真的吗?到底1万多套二手房成交代表了什么?今天聊聊这个数据。
1:北京肯定是出现了小阳春,其实每年都有个小阳春。
刚过去的2023第08周(2.20~2.26) 北京二手房住宅成交4378套,这是2022年来的第1高点,而且从趋势看,市场成交有望继续上行。023年2月20日到26日北京二手房住宅网签4378套,上周成交量3760套,和2022年1月份的成交量逐渐基本接近,明显高于2022年12月成交量。
上周北京二手房成交量是2021年来单周第17高的成交量。那么当下北京二手房市场的真实热度如何?
2:市场小阳春热度目前还不如2021年
首先:2023年北京楼市已经明显的出现小阳春。因为过去几年北京房地产市场的高峰基本都出现在3月份,大部分都是因为购房入学需求上涨导致的。2023年北京入学人口刷新历史记录,所以在这个需求的影响下,2023年北京楼市也出现了小阳春,整体预计2月北京二手房出来单月达到1.5万套左右,3月有望接近2万套。
其次:但整体看,当下北京市场依然远远谈不上火热,虽然网签数据相对滞后市场,从市场趋势看,北京二手房火热的基础线是二手房住宅单月1.5万套,目前看,2-3月大概率会超过,但市场推动主要依赖学qu房需求,到了4-5月,需求就会下降。
第三:从北京当下市场看,12月因为疫情原因,2022年12月北京二手房成交8773套,环比上月减少18.4%,同比下滑43.2%。1月份的成交只是恢复到11月市场平均水平,整体看,北京当下房地产市场不支撑明显大幅度的上涨。
从市场数据看,因为春节假期的影响,所以当下市场环比同比数据均有所夸大,真是市场数据应该计算农历时间。累计春节后北京二手房成交住宅14597套,同比上涨14%,但依然低于2021年同期的1.9万套。
市场如果不出现针对二手房首付比例或者购房利率优惠的政策,市场很可能会在2023年轻微小阳春后再次明显下行。
新建住宅供应量依然比较大。单周成交量都在1000套以下,市场分化严重,除了少数热销项目,大部分市场平稳。
整体看,北京市场依然期待有宽松政策出现。否则市场很可能在3月出现最高点后,再次在4月后出现下行。
3:北京房价已经涨了,但学qu房很可能是最后一次高峰
从数据看,北京房价已经出现了上涨,但这更多是恢复性上涨,2022年市场低迷,疫情原因,最近市场依然处于学qu房推动下的小阳春。
北京到目前没有任何宽松政策,所以需求支撑依赖学qu房的改善,包括经营贷等资金推动,一旦到了4月份,这部分需求消化掉,市场有可能继续下行。
学qu房一边连着教育,一边连着住房。学qu房过热反映出的教育资源不均衡问题。
学qu房的出现是出生人口增加遇到了教育不均衡导致的,学qu房的出现是发展问题,当下的政策基本集中在让更少的人更难获得优质资源,优质资源依然存在,比如西城、海淀的高中录取率依然全国最高。
最热炒的小学降温难免,特别是最近几年属于大部分城市入学高峰,但学wei不足导致的顺位排序导致最优质学校入学难度加大。举例来说,西城的德胜区域已经出现了第一顺位溢出的现象,所以再买房未来几年也上不了对应学校。价格必然下调。
70-80后是享受了教育红利的一代人,所以更看重教育,也刚需。
出现学qu房的基础是就近入学,对于当下大部分买学qu房的家长来说,更看重子女教育,但注意了!
3年后学qu房肯定会大幅度降温,从时间看,2017年左右出生的孩子会是这一代人里面人数最多的一年,伴随他们一生的竞争也肯定最激烈!
需要注意的是,马上要进入大会时间,如果没有什么利好政策,很可能不论是最近买学qu房还是买其他房子,都要站岗了,当然如果出二套房贷款优惠政策,房价大概率要再涨一波了。
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