又一热点城市要放松调控?

武汉可能迟到,但不会缺席!

2020年,官媒公然喊出“让武汉楼市‘燃’起来”,成了“房住不炒”大幕下的惊天一雷。

2022年,武汉又公开喊出“去库存”!

在武汉房管部门发布的2022年楼市重点工作里,在全力推进租赁住房建设、全力维护房地产市场平稳健康发展等5个方面的工作部署里,有一段话非常显眼:

促进市场流动性加快“去库存”,

加强部门联动,强化分类指导,综合施策,重点围绕调整住房限购区域加大金融信贷支持力度、实施土地精准投放、放宽落户条件完善人才购房、优化预售资金监管等方面做好政策储备。

也就是说武汉在接下来这一年里,要加速“去库存”,我估计很快就会放松调控。

从力度上,我觉得可能不会有郑州那么大。

因为第一,武汉是强省会。第二,武汉跌的没有郑州那么多。武汉过去两年成交量并不差,感觉跟上一轮牛市没多少差别,特别是去年,整体的成交量已经恢复正常了。

不过部分区域库存量还比较多,所以预计也会分区调控,部分区域的限购会放松。

具体哪些政策可能会放松,文章第三部分我详细分析了。

我们先看下武汉为何急于救市。

去年楼市小阳春推高了光谷东的房价,三环附近的刚需盘也被拉了一把,下半年因为信贷收紧,市场又陷入冷淡,三环外很多新房都在降价。

今年开年武汉就进入了“降价时间”,开发商的折扣力度比年前更凶猛。

汉阳的武汉城建汉阳印象拿出5套特价房,最高降15万;

汉阳的保利阅江亭,拿出了10套,最高减了41万,给出超16个点的折扣优惠;

汉口的江樾云著,10套特惠房,最高便宜37万,一口气打了84折,卷死同行;

.......

没办法,新盘不好卖。诸葛找房的数据显示,2月武汉新房成交不到6000套,比起1月接近腰斩。要是和正常每月平均1.6万相比,更加难看。

尤其是三环之外的新房更是卖不动。

去年三环外的去化率就只有28%,明显比三环内要低。

今年在中心区优质地块变多、郊区新房供给量大之下,新盘竞争非常激烈。

卖不出,只能走降价的路子。所以新房成交价格连续跌了两个月,创下了2020年以来的新低。

截至2021年12月末,武汉已经批售但没网签的商品住房约19.5万套。

再来看一个数据,2021年武汉的新房销售量是约20万套,位居全国第一。

去化周期大概是12个月,算是供需平衡状态。

但武汉的二手房库存量还在急剧增加。

链家上武汉二手房挂牌从去年6月不足10万套,突增到目前超过16.8万套,供应量巨大,去化完全追不上挂牌。

二手房降价房源占比也是居高不下。

在去化难和库存高的双重压力下,武汉楼市在夹缝中奄奄一息。

看到郑州敲锣打鼓地张罗救市,竟然没有被叫停,意味着上层是默许大家因城施策,出台救市政策了,武汉当然也心痒难耐啊。

最后我们斗胆猜测一下可能会出台的措施,当然这只是个人看法,最后还是要以官方的为准。

1、针对购房者:

调整住房限购区域,这是大家最关注的一点。

武汉购房有限购区与不限购区,目前武汉主城区全部限购,远城区部分区域限购,限购区域包括:

江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区、武昌区、青山区、洪山区以及武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区(不含汉南)、东湖生态旅游风景区,以及东西湖区、江夏区、黄陂区的部分区域。

不限购区域有:

蔡甸区(全部)、新洲区(全部)、汉南区(全部)、黄陂区(后湖以北区域包括横店&前川等、汉口北、长江新城起步区中江北铁路以北的区域)、江夏区(五里界、金口)、东西湖区(走马岭)。

限购区和非限购区不仅是买房门槛的区别,还有资金门槛的区别,非限购区最低能做到2成首付,比限购区要低1成。

虽然2014年武汉直接大手一挥全面取消限购,但这次连郑州都没敢踏出这一步,武汉也不会下这一步棋。可能会有少数不那么核心,库存又比较高的限购区域解绑。

我估计会是把黄陂、东西湖和江夏区全域调整为非限购区,它们基本都处于三环外。

但武汉第三套房的限购不太可能放松,房住不炒还是底线。

为什么我认为这几个区会放松限购呢?

我们先来看库存量。

2021年库存量大的区域主要集中在东湖高新、汉阳、东西湖、黄陂、新洲、蔡甸等。

其中部分区域属于限购区的黄陂、东西湖去化周期偏长,在限购区内几乎垫底。武昌、江岸、江汉看似去化周期很长,主要是因为它们房价较高,备案速度偏慢,实际去化周期比图中所示更快。

再来看土地成交。

2021年成交建面最多的是前几位分别是东湖高新、沌口、东西湖、黄陂、蔡甸、江夏。

如果算上新成交地块的供应,东西湖、黄陂是潜在供应量相对大的限购区,区域供求比超过1,明显供过于求。

所以我觉得,黄陂、东西湖的限购区调整为非限购区的可能性比较大。

一是库存量大,二是它们原本的限购区也比较小,在整个区里就只有一小部分,而且它们位于三环之外,恰好可以带动三环外的非限购区域去库存。

这样考虑的话,我觉得江夏区的限购区也有可能调整为非限购区。

还有提到的其他方面:

加大金融信贷支持力度,房贷利率下调已经看得到,首套房贷利率从5.73%降至5.68%,二套利率从5.98%降至5.93%。

后面有可能还会继续引导银行利率往下调,至于认房不认贷这点,我感觉可能性应该不大。

毕竟武汉是中部城市老大,今年GDP很可能要突破2万亿,如果武汉也放松限贷了,那全国二线城市就都可以放松了。

放宽落户条件和完善人才购房,之前就已经在进行了,去年非武汉市户籍的总部企业高级管理人员,在武汉没房的可以在限购区买一套、逼近“0门槛”抢人,都操作得很溜。

估计还会加大马力抢人,毕竟武汉的目标是2035年达到2000万人,现在还差760多万,压力还是很大。

2、针对开发商:

实施土地精准投放,有点按需分配、平衡市场的味道。

第一轮土拍就出现了变化。一是大幅缩减了规模,只有11宗共31.5公顷,对比去年54宗共376.52公顷只是个零头!

再一个规则也出现了变化,不玩竞配建、竞自持这些会增加开发商成本的玩意儿了,到最高价后直接摇号。都是给开发商让利,让大家多帮衬帮衬。

当然再强调一遍,上面都是我的猜测。

武汉救市迫在眉睫,从官方的表述上看,它也想救,但步子不能迈大。

这次先喊出“去库存”但没有给出细则,估计也是在试探。

即使大武汉救市了,也不能随便买。

判断哪些区域值得买有一个大原则,限购的区域往往更有价值。限购就说明买的人多,底层支撑力强,只能采取一些措施把源源不断的购房者堵在门外。

反之,库存量大、去化差的区域要去库存,才要进行刺激。这样的区域是大家尽量不要去碰的。

非限购区已经是明牌了,大家尽量避开。我看到有网友说自己去年年初在非限购区买了一套房,今年一看怒亏10%。

如果后续真的把黄陂等限购区调为了非限购区,建议大家可以趁着政策放松把房子卖掉,换到更好的区域。

至于其他的限购区,武昌、江岸、江汉位于非常中心的位置,也是改善型集中的区域,二手房成交非常旺盛,成交套数名列前茅。

还有硚口、青山也是三环内新房库存少、去化快的区域,不管是去年的新房房价同比上涨20+%,还是说今年,市场关注度都很高。

因为去年下半年受到房贷收紧的影响,月均成交套数和面积出现大幅下滑,改善型置业受到了阻碍,这些区域都是改善相对关注的地方。

也就是说,它们一直都有潜在的需求支撑,没必要再去刺激。

总的来看,“去库存”政策更多是针对四环、远郊的去库存,政策出来肯定会刺激成交量,但是价格的话我还是看好三环内的核心区和光谷。

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