来源:惠州日报      

某小区地下车库一景。 本版图片 惠州日报记者周楠 摄

买房路上无大小，万事要“小心”。买房对于大多数人而言，均是人生中的大事。看似一次简单的买卖，实际上消费者要经历一个复杂的购买决策过程。市场上层出不穷的购房维权案例表明，住房消费涉及面宽，专业性强，购房者稍不留神便容易陷入“套路”。买房是一件幸福的事情，但如果事前准备不充分，也容易变成“糟心事”。在此，记者整理了市面上一些常见的购房“陷阱”，希望广大市民引起重视，避免“踩坑”。

01 房产消费陷阱提前知

当事人：刘先生

事由：外墙渗水多年一直未能有效解决

住房消费是市民最重要的消费需求之一，也是单笔支出最高的消费。对于普通市民而言，生活中涉及商品房交易的频次极少，相关知识难免缺乏。而房产交易与金融等多个领域相关联，因此在商品房交易的过程中，经常发生消费纠纷。

日前，记者打开惠州网络问政平台，输入关键词“房子”，首页一连几条均是关于房屋质量的投诉。大亚湾澳头某小区的业主刘先生在该平台发帖称，他家房子的外墙渗水问题，一直未能得到有效解决。每次投诉，开发商工作人员便处理一下，然而反复修补漏水问题依旧存在。近日春雨连绵，刘先生家的外墙再次渗水。刘先生怀疑，开发商在建造期间存在偷工减料行为。

近年来，关于房屋质量的维权投诉居高不下，买到质量不过关的房子应如何维权？根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”因此，当房屋出现主体结构质量不合格和严重质量问题，影响消费者居住时，消费者可以要求解除合同并主张开发商赔偿损失。当房屋出现渗水、空鼓等严重质量问题时，保修期内开发商应承担保修义务并对造成的其他损失承担赔偿责任。

除了房屋质量，还有哪些房产消费陷阱需要市民提高警惕？早前，中消协发布《商品房投诉情况专题报告》总结商品房消费五大陷阱，包括房屋质量，暗藏玄机不胜防；价外加价，变相抬高售房价；隐瞒夸大，违规诱导购房人；花式违约，各种理由拒担责；房屋中介，鱼龙混杂要当心。购房者在购房时，一定要注意慎防这些购房陷阱。

02 “特价”房源问题多多

当事人：徐先生、张小姐 事由：大幅度折扣买的房至今未收楼；贪便宜选了“小黑屋”

家是心灵的港湾，房子则是家的载体，置业安家是多数人的梦想。但作为大宗商品，一套房子总价往往是普通市民的“半生积蓄”，因此，不少市民在购房时，容易“价格至上”，认为房价越低越值得购买。殊不知便宜的背后，或暗含风险或存在缺陷。未能经受住低价诱惑的徐先生，便买到了一套让他颇为闹心的房子。

去年7月，在深圳上班的徐先生接到中介推销电话。对方告诉他，惠阳有个楼盘优惠发售，价格比周边区域的项目便宜2-3千元。当时楼市尚未降温，听到有如此优惠的活动，一直未能在深圳买房的徐先生马上有了兴致。

“主要还是有侥幸心理，那时候看到过一些关于该房企有问题的报道，但是后面也有澄清新闻。再加上看房的时候，发现价格确实很划算。那时候，惠阳市场上打折的楼盘很少，这个楼盘直接打9折，带装修才一万元出头。”徐先生表示，大幅度的优惠让他产生了“搏一搏”的心态，觉得万一最后能如期交付，自己便赚了。

不曾想，徐先生购房不久，有关该房企出险的新闻报道铺天盖地而来。“确定该房企出问题了，我就一直十分担忧房子的交付问题。”徐先生表示，事后他多次前往楼盘了解情况，均发现工地处于停工状态。“该房企多次表态‘保交付’，但是我购买的楼盘依旧没有复工的现象，感觉很不放心。”他说，因为买这套“价格优惠”的房子，如今全家人陷入苦恼当中，实在得不偿失。

而购买了江北某小区特价房的张小姐，虽然如期收楼，但家里白天光线昏暗的问题却让她很郁闷。多年前，刚毕业不久的张小姐与丈夫商量购房事宜，离公司不远的一个小区成为她的首选目标。“楼盘的品质很好，可惜我贪便宜选错房源。”张小姐表示，由于置业时手里的积蓄不多，她便选了一套位于三楼拐角位的特价房。

“买房时只能看样板间，无法了解房子的真实情况。起初也没有想太多，认为只要价格合适，能买到房就行。而且觉得能买到特价房，比原价优惠了两三万元，很划算。”张小姐称，原本是想“捡便宜”最后却捡了“麻烦”。自己挑的房子楼层低，加上转角处的墙体挡光，即便是夏日炎炎，家里光线充足的时间段也非常少，除了正午的两三个小时，其他时间基本都要开灯。

“现在我们有了换房打算。但由于经济实力不够，想用‘一卖一买’的方式来置换。房子以低于小区其他房源的价格挂牌，但中介反映，很多人了解到楼层后便不再考虑。有几批客户上门，也表示光线太暗，不想买。房子从去年9月开始交给中介公司挂牌出售，中间还下调了5万元，至今还没有找到合适的客户。”张小姐提醒，买房不能只看价格，一定要综合考虑房子各方面的因素，不然麻烦会源源不断。

市场上，价格诱人的“笋盘”不时出现，但实际上不少“捡漏”机会里充斥着坑人的陷阱。所以，购房者在置业时，一定要多留心眼。遇到出险房企的期房、五证不全的新房、抵押房，以及户型差、环境差的房子等，不能心动。

03 返现不兑现 省心变糟心

当事人：熊先生、周小姐

事由：中介口头承诺的返现成了镜花水月

近年来，随着房产分销平台兴起，跟着中介买房已成为常态。有购房者表示，找一个专业的中介人员带看，可以让置业更省心，他会按照购房者的首付预算、户型等要求推荐合适的房源，提高客户看房效率。

但是遇上不专业、服务态度不好或是胡乱承诺“返现”的中介人员，那“省心事”便成了“糟心事”。

日前，熊先生在网络问政平台发帖称，去年下半年，他在某中介人员的带领下买了一套博罗奥园誉博府的房子。后面觉得房子不错，又想买多2套。因为售房部有老带新的政策，相当于每套房子能退返1万多元，便准备用老带新的方式购买。但该中介表示，他同样能给熊先生“返利”。于是，熊先生便继续通过该中介又购买了2套房源。如今，该中介却不履行返现承诺。因为是现场沟通，熊先生手上并没有中介承诺“返现”的证据，维权也比较困难。

当事人熊先生原本能通过“老带新”政策获得返还现金，但由于错信中介的“返现”承诺，导致失去优惠资格。最后，既没有得到活动优惠亦没有拿到“返现”。同时，熊先生在跟中介沟通过程中，没有保留相关证据，投诉至相关部门也无法追究中介责任。

无独有偶，来自深圳的周小姐同样被中介刘某的“高额返现”承诺吸引，并跟随他前往大亚湾某临深楼盘购房。“当时有好几个中介联系我，但是刘某看起来更专业，而且承诺返现也特别豪爽，因此我选择相信他。去年3月份，我跟着他到楼盘交了首付，他承诺两三个月左右便可以返还2.5万元佣金给我，但年后便联系不上了。”周小姐表示，刘某在电话沟通以及现场交流时均有承诺返现，但由于自己大意，并没有留下录音或录像证据，只能吃下“哑巴亏”。

事实上，购房者与中介因承诺返现引起纠纷的事件，屡屡见诸报端，并引发关注。市场上，许多中介人员会兑现自己做出的返现承诺。但房产中介从业者素质良莠不齐，达成交易后“不认账”的事情也时有发生。因此，购房者切勿轻信口头返现承诺，跟随中介人员买房，重要环节要设法保留证据，注意维护自己的合法权益。

04 物业费这笔账也要算

当事人：黄小姐 事由：物业管理公司管理不到位却收取高额物业管理费

置业过程中，与动辄上百万元的购房费用相比，每月几百元的物业费显然不值一提，因此很容易被忽略。但物业费乃是一项长期支出，长此以往，也是一笔不小的费用。

近日，购买了惠东某度假公寓的黄小姐便对自己每月要交的高额物业费很郁闷。“我们小区的物业费是2.7元/㎡/月，但是物业公司的服务其实十分糟糕，当初承诺的私家海滩已经名存实亡，不知道为啥还要收这么高的物业费。”黄小姐称，小区有业主委员会，但更换物业管理公司需要三分之二的业主投票通过。由于小区是度假盘，很多业主身在外地，对这些事情并不上心，因此迟迟未能达到一致。她对小区物业的收费标准有怨言，也只能“憋在心里”。

“当初买房的时候，只关注房价以及社区配套等方面的信息，完全没有关注过物业管理公司和物业收费等问题。现在回想起来，房价是一时的，物业费却是一生的，实在不能大意。”黄小姐表示，多数购房者将物业费看作“小事情”，签订合同时容易忽略这笔账。但入住过后却发现，交物业费时感觉像交房租，成了一种负担。

随着物价水平上涨，物业费亦水涨船高。如今，惠州市新建商品房住宅前期物业服务收费普遍在每平方米2.5元/月以上，一些高档小区的小高层或别墅等产品，收费甚至高达每平方米6、7元。按照这样的收费标准，100平方米的住房，一年缴纳的物业费便在3千元以上。因此，需要提醒各位购房者，在置业时除了关注房价也别忘了算算物业费，更不能忽略物业管理公司的挑选。毕竟物业费用高低、物业服务好坏，关系到业主未来生活的幸福指数。

不少市民疑惑，小区物业收费标准如何核定？相关部门在网络问政平台回复：“惠州市从2015年10月1日起试点放开住房物业服务收费（保障性住房除外）。经省人民政府批准，2018年5月1日起正式放开，即住房物业服务收费（保障性住房除外）取消政府指导价，实行市场调节价。物业服务收费由物业服务企业与业主按照房管部门（或物业管理协会）提供的格式合同约定进行管理。”

需要注意的是，2021年1月1日开始实施的《民法典》第943条规定，物业服务人应当将服务事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、维修基金使用情况、业主共有部分的经营收益情况等以合理的方式向业主大会、业主委员会报告。

05 车位大降价 业主苦难言

当事人：陈小姐 事由：买的车位不到半个月降价近一半

花费大几万甚至十几万元购买的车位，却发现身边的邻居后来用约一半的价格就能“拿下”，你会作何感想？近半年来，惠州多个小区车位价格“大跳水”引起网友热议。惠城区东平某小区的业主陈小姐便遇到了这样的事情。

陈小姐称，她去年8月底以7万元的价格购买了自家小区的一个车位。结果9月中旬，小区车位大降价，同等档次的车位4万元任选。仅仅15天，价格折损将近一半，引起陈小姐等众多降价之前购买车位的业主严重不满。

“前两年第一次车位销售的时候，最便宜的车位都要10万元，部分位置高达12万元。”陈小姐表示，销售车位时工作人员告诉她，她所购买的价格已经很优惠，不会再降价。然而才半个月的时间车位售价就突然打“骨折”，这让她难以接受。“销售一直和我说，现在每个家庭基本上最少拥有一辆车，小区里很多住户都是两三辆车，以后车位肯定紧缺。我考虑再三，害怕以后没有车位可用，便购买了。”

蒙受损失的陈小姐多次联系售卖车位的工作人员协商“退差价”，却被告知降价属于正常销售行为，无法满足她的要求。之后，陈小姐向相关部门投诉开发商的“随意降价”行为，得到的答复亦大同小异：降价本身合法。

记者走访市场发现，与陈小姐遭遇类似的业主大有人在。去年以来，随着楼市下行，不少新房打折促销，而车位销售情况似乎更为艰难。楼盘销售车位推出“送购物卡”“1万抵2万”等优惠活动已不是新鲜事。但一些小区车位动辄降价几万元的幅度，确实容易让业主产生不满。在网络问政平台，投诉小区车位随意降价的留言不胜枚举，包括某品牌房企旗下的多个楼盘，以及位于金山湖的某个高档小区等。

平台上部分网友表示，车位的价格波动是市场行为，涨跌均需业主自行承担，“一降价就维权”有失契约精神。同时，也希望业主购买大宗商品时，要打醒十二分精神，切勿随意听信销售人员贩卖焦虑，或相信价格只涨不跌而购买。

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广东省商品房 交易风险提示

一、房地产开发企业未取得《商品房预售许可证》，擅自销售商品房，并向购房者收取购房款、认筹金、定金、预订款等款项的即是风险。

二、房地产开发企业提供的商品房预售资金监管银行和监管账户与商品房预售许可证公示信息不一致的即是风险。

三、房地产开发企业要求购房者将购房款转入非商品房预售款专用账户的即是风险。

四、房地产开发企业以高于备案价格销售商品房的即是风险。

五、房地产开发企业只签订线下商品房买卖合同且不及时网签备案的即是风险。

六、房地产开发企业以一次性付款、团购费、定金抵购房款等名义明显低于市场价格销售商品房的即是风险。

七、购房者与未办理房地产经纪机构备案或未获委托的房地产中介机构签订购房协议、合同、认购书，或交付定金、意向金、诚意金的即是风险。

八、房地产开发企业采取返本销售或变相返本销售、众筹买房、以租代售、物业返租、售后包租或变相售后包租等方式销售商品房的即是风险。

九、拟购商品房涉及抵押、司法查封等他项权利的即是风险。

十、房地产开发企业的广告宣传、销售或中介人员的口头承诺与商品房买卖合同内容或商品房实际情况不符的即是风险。

十一、房地产开发企业或中介机构协助购房人提供虚假证明材料骗取购房资格或者规避限售政策的即是风险。

十二、购房者违规使用经营贷、消费贷等金融产品支付购房款的即是风险。

十三、房地产开发企业与购房者签订除商品房买卖合同外，同时签订装修等“双合同”的即是风险。

业主购买小区车位 数量有限制

根据《惠州市人民政府办公室关于印发惠州市惠城区房地产开发项目停车位租售管理办法的通知》（惠府办【2019】3号），配比不超过1:1时，每套房屋业主只能购买本物业管理区域内1个停车位；配比超过1:1且不超过2:1的，对超出1:1部分的停车位，建设单位可向每户业主出售第2个停车位；配比超过2:1且不超过3:1的，对超出1:1部分的停车位，建设单位可向每户业主出售第3个停车位。注意：配比不超过1:1时，建设单位应采取竟标、摇珠、先到先得等方式向相关购房人出售、出租。