如何让房子成为阶层跨越的跳板?

“ 刚需买房是自住,不要在意房价的涨跌 ” 

这句话大家应该经常听到,并且信的人还不少,事实是这样吗?

你前脚刚买的房子,后脚就跌了十几万,真不在意?

因新房降价而去售楼处闹事的,往往是嘴上说的不在意涨跌的这批人。

在卖房时,动不动跳价的也往往是只有一套房的人,就怕自己卖亏了,也怕自己买贵了。 

这句话正确只有一个前提:房价永远涨! 

而现实却是,楼市普涨的年代已经一去不复返了;在当下分化的年代,该怎么买房,才是你最该学会的技能。

同样的刚需,懂的买房与不懂的买房的两个人,以房子为跳板,真可以实现阶级的跨越,以后也将是两个不同的人生。相信在房子上吃过红利的人应该深有体会!

其实买二套、三套房不难,最难的是首套房。

首套房选的好,后期置换很容易。首套房选不好,一套就是一辈子! 

曾经在房子上吃过亏的我,也在房地产行业从业五年的我,给刚需和改善客户一些实操建议:

文章篇幅略长,但能坚持看完的朋友一定大有收获!

1

有能力首选一线,长三角、珠三角省会城市、副省级城市、万亿俱乐部城市,再是各自的省会。

在强省会战略下,未来人口虹吸效应会更严重,如成都、武汉、郑州等省会,基本形成了一市即一省的格局。

出生率下降,影响不了现在的房价,未来也影响不了一二线强市,那是大多数三四线及小县城才该操心的问题。

同一个城市,房产持有两套以上,就要考虑换一个城市买房了。鸡蛋不要放在一个篮子里,楼市是有轮动和周期的,多城市布局才能享受到每个城市轮动带来的红利 (一线除外)

2

税是调节贫富差距的一种工具,税又是财政收入的一种构成。

税收不仅是财政收入的重要来源,更是让财富在老百姓之间进行“二次分配”的一种重要机制,房产税只是城镇化见顶,土地财政见顶而出的一个税种。

任何税负,都是成本的增加,与其担忧税收,不如考虑如何降低成本,如何转嫁成本。 

征收方式基本为两种:

要么按面积征收,要么按套数征收。

如何降低成本?就是提高资产质量,降低资产数量。(比如一二线500万只能买1套,三四线500万可以买2-3套)

如何转嫁成本?一件商品只要供不应求,那它身上的绝大多数成本,就能轻松转嫁给下一位接盘者。(比如核心区的房子,不愁租不愁卖)

3

其实房产税还有第三种征收方式,就是不论套数,按照所持有房产的总价值征收,按照二手房指导价征收。

但我国国情不同,多达14亿的人口基数,不是发达国家,有6亿人口每月人均可支配收入只有一千多元,加上房产种类繁多,目前来看这种征收方式不现实。

按现行的上海、重庆房产税试点,以后哪怕真正落地,刚需首套还是免征的。

可以肯定,房产税是富人的事,跟只有一两套房子的普通人没多大关系。 

短期看对房价有一定遏制作用,长期看也阻止不了房价上涨,在我国,能阻止房价上涨的只有政策和货币。

像欧美、日韩这些老早就有房产税的国家,这轮货币放水,核心城市的房价照样疯狂上涨。

既然房产税无关痛痒,为什么会导致楼市风声鹤唳,人人自危?

就像打针,在扎进身体前,充满了对未知的恐惧,扎进去之后也就那样。 

4

股市,是宽进严出;楼市,是严进宽出。

各行各业都存在二八定律,只有楼市例外。

但从2019年开始,楼市也从普涨到分化,从八二定律向二八定律转换;

人人都能参与的市场,已经很难赚到钱了,设置各种门槛,限购限售越严格的城市,越有投资价值。

考虑在哪个城市买房,就提前准备购房资格,机会只留给有准备的人!

相反,那些出了“限跌令”的城市尽早逃离,都需要限制跌价来维护的市场,可见何其悲哀。

而且限跌是为了保地价,美其名曰保房价。

5

“一铺养三代”的黄金时代已过,现在连电商都开始内卷了,实体可想而知。除非核心区板块的核心商铺,其余慎买。

没有金刚钻,就别揽瓷器活。法拍房的水很深,非专业人士别趟这趟浑水。

拖欠巨额物业费、水电费是家常便饭,一不小心拍到十年二十年的租赁房,买卖不破租赁,房子是你又不像你的。

70产权的居住公寓,也称公益性公寓,除了和住宅享受一样的税费、过户与就学条件,本质上还是属于公寓,居住体验差,如确实预算有限,可作为过渡式住宅使用。

小产权房包括:村民自建房屋、集体土地建设房屋、部队建房、开发商出钱村集体出地等;

这些房屋在集体土地上建造,没有房产证,只能集体内流转,也不得对外销售,买卖不受法律保护。

实际上这些都属于政府规定范围以外的违章建筑,如果和国家规划相冲突,就将面临被拆迁的风险,而且购买人明知是小产权还要购买的,为己方过错,法院也不会支持其赔偿损失等请求。

除非土豪,普通人建议只买70年产权的纯住宅,其余通通不要碰。

6

一直以来,学qu房是中国家长永远绕不过去的一座大山。

但2021年我国的出生人口减去死亡人口,净人口出生率只有48万,过两年转负基本是板上定钉了。

所以2021年严打阻碍生育的教培、医疗、与学qu房三座大山,相信2022年会有支持生育的政策接踵而来。

目前学qu房政策存在不确定性及可持续性,如果确实是为了小孩上学,低于市场价的学qu房该买就买,切勿追高。 

如果是抱着不仅白嫖还能赚钱的想法,祝你好运!

7

如果你所就业的大城市,哪怕踮起脚尖都买不起,就算把钱存银行,也不要回小县城买房!

县城买房是纯消费,只会越买越穷。

小县城是把农村人赶进城的城镇化策略,大多数人没多少钱,却还有严重的新房癌,二手流通性差。

前十年在县城买房,跟随着城镇化红利和拆迁红利,还能有利可图;现在城镇化见顶,人口虹吸,房多人少,还无外来购买力,大概率跑不赢通胀。

如果是为亲情买单,请买商业、教育、医疗等生活配套齐全的核心板块,至少后期还能出手,边缘地区千万别碰。

如在县城生活,建议在强市买房出租,自己在县城租房住。大城市跌,小县城跌的更狠,小县城涨,大城市涨的更多。别怕麻烦,年轻在于折腾,现在不该是你养老的时候。

8

宁愿在豪宅区买普通住宅,再有钱也不要买棚改区旁的豪宅。

豪宅区也有父母养老要买小套的需求,及预算不够又想挤豪宅区的人群。

而棚改区旁的豪宅,是穷人买不起,富人看不上系列。

宁愿买改善小区的小户型,也不要买刚需小区的大户型。

虽然面积小,但和改善群体享受的地段与小区配套是一样的,小面积往往还高溢价率。

而刚需小区整体是以100平以下的小户型为主,如个别几栋楼是200平以上的大户型,鹤立鸡群的结果,就是被鸡同化!

房产的升值潜力不是楼盘品质决定的,而是板块价值决定的。

9

同等地段,首选绿城、万科、仁恒等,以品质著称的开发商。

现在不缺房子,只缺好房子。不可否认,好品质与好物业,会使房子有超高的溢价率。

首选总建筑面积在30万平方以内的小区,100万平以内的可以综合考虑;不仅小而美,还可以小而贵(二手房挂牌量少)。

首选人车分流的小区,整洁、安全、消防与急救快速。

首选小区首排有CBD、夜景、公园绿地等景观资源的房子,采光和视野好,二手还会有溢价率。

首选一房可改两房,两房可改三房的灵活户型,首选附赠面积多的户型,如阁楼、露台、花园、地下室,二手转卖都有溢价率。

反之,如没附赠面积,不管是洋房还是高层,都慎入顶底,渗水与潮湿是通病。虽然低买低卖,但有缺陷的房子客户群体少,转卖周期长。

10

远离目前还是“洼地”的区域,普涨年代都不涨,分化年代还想涨?

不要相信有洼地,屁的洼地,不过是便宜货换了个高级的说法!洼地意味着要等,可能五年,可能十年,可能一辈子都是洼地。

远离挨着高压线、变电箱的楼栋,说没辐射是骗人的。

远离挨着垃圾处理站的楼栋,同等价格买进,享受的是恶臭熏天的环境,二手还卖不过别人。

远离靠高架/高速的楼栋,高架的噪音是往上传播的,楼层越高越吵。 

远离可办白事、烧纸钱的拆迁小区,严重影响居住氛围和房价。

远离全新精装未住人的房子,基本是炒房客包装的表里不一的样板房,再挂高价,钓一见钟情的客户。就像开美颜的主播,镜头前很好看,背后实际什么样,只有当事人知道了。

远离非学区较好或地段较好的所有老破小,包括即将加装电梯。房龄超过30年的老破小,银行基本拒贷,连银行都嫌弃的产品,绝对不是好产品。

远离总建筑面积超过200万平方以上的小区,脏乱差是这种小区的代名词。物业维护不善、 盗窃频发、群租房扎堆、交通堵塞、地铁拥挤、停车矛盾突出,这些都是大型小区的通病(最主要天量的二手挂牌量,价格内卷)

11

距离地铁站50米是地铁上盖,离地铁300米是正地铁房,离地铁600米是准地铁房,1000米之内是近地铁房,超过1500米就是没有地铁。

离地铁300~600米之间,是最安静舒适的地铁房;多轨交汇处,通常是城市的中心或副中心,配套设施也很完善,是买房首选。

地铁的强大在于换乘,线路越多的城市,地铁价值越大,线路越少价值越小;越靠近市中心,地铁对房价的影响越小,越到郊区,地铁对房价的影响越大。

地铁的作用就是为了盘活远郊土地,地铁不赚钱,卖地才赚钱,郊区的楼盘也基本是围绕地铁线路建设的。

远郊楼盘距离地铁站的极限距离是2公里(步行25分钟)超过这个距离的都是伪地铁房。

所以买远郊盘,只能买地铁房,非地铁房不升值,未来可能还卖不掉!

12

刚需买房,第一准则是升值,其次才是居住。

因为不可能一步到位,只能靠未来升值置换后才能享受人生。所以,买到升值快且没有硬伤的房子,才是最重要的。

首套房能住就好,切记不要装修太好,抱着辛苦半辈子终于买房了,要好好装修享受的想法,是要吃大亏的。

买房是增值,装修是消费,见过太多小县城的朋友,买房首付才二三十万,装修花费就超过首付。

他们总觉得以后也不会换房了,殊不知家庭人口增多,收入上涨,住房升值都会促使换房。

而装修使用三五年后,与毛坯房卖价相差无几,几十万装修费打水漂。

不要过早的享受,苦个几年,才有弯道超车的机会!能省则省,一定要减少不必要的浪费,等买到改善房了,再好好装修不迟。

13

买房,最核心的就是买配套,但配套也有好坏之分。

在楼市下行期,房子是居住属性的作用尤其凸显,居住最重要的就是配套。

售楼处或中介给你罗列一大堆配套设施,仔细想想又毫无价值。 

最有价值的配套是:学区、地铁、CBD、商业综合体、江河湖泊、公园绿地,这每一项都会让你的房产追涨抗跌,保值增值。

反之:机场、火车站、医院、游乐场、高尔夫球场、体育场、批发市场、花鸟市场、国际学校等,这些都是你生活中不常用到,对房价没有任何带动作用,反而有负面影响。

14

买房一定要找专业的中介,在这行混的久的都是人精,把你的需求准确告诉他,他会给你专业性的分析建议及帮助,往往只要匹配三五套房源,你就能找到称心如意的房子。

和专业的人成为朋友,好处多多,比如低于市场价的房源,他可以第一时间通知你。 

那种一问三不知,只会疯狂推荐房源的“带看机器”,建议远离。

看房可以找2-3个中介,最好每个公司一个,切勿找相同门店的,避免恶性竞争。也切记找太多中介。

虽然互联网时代,信息透明,但还是有些市面上没有的笋盘,房东怕打扰,会委托给相熟的中介。

在这三个时间段内看过房,才能选择该小区。

大晴天看房,可以检验房子采光;

晚上看房,可以依据亮灯率判断入住率;

下雨天看房,可以检验小区排水及房屋渗漏。

15

可以有买房的冲动,但别有看一套就想买一套的冲动!

如果一套房子你很满意,请先回家冷静冷静,找出房子的缺点综合对比。

哪有什么一见钟情、完美无缺的房子,你看到的无非是别人想让你看到的。 

专业的中介及精明的房东,一定会放大优点,掩盖缺点。

比如原始户型差,就在装修上下功夫;低层潮湿,就让大晴天再来看房;室内采光差,就让晚上来看房等等。

一定要多看几套好房子,哪怕你买不起,至少也能知道它为什么贵!

买房就是一个提高认知的过程,如果你的认知达不到,很容易花高于市场的价格,反而买了平平无奇的破房子(农村上来的、货币拆迁、或者一直奋斗,从没买过房的群体最容易踩坑)

除了看小区,也得实际看看小区外围的配套及建筑,如有污染企业等等,都会严重影响小区的房价。

16

如果你是高校在读生,或985双一流,有落户一线城市的资格,赶紧落户!

一线聚集了全国最顶级的经济、交通、教育、医疗各方面资源;医保、生育金、养老金等社会福利,也比普通地区高太多。 

你的户口决定了你小孩的出生地,在哪里出生,决定了他人生的起点和开局。

出生在一线,就享受了一线最强大的配套资源,就比同龄人快了一大步,哪怕高考都能降低门槛。

别想着公平,每个人生下来就是为了战胜各种不公平的。

家里有条件,在大学时就尽早把未来要就业城市的房子买了。不要幻想着不靠父母,自己赚钱买房,哪怕算借,以后有能力了再还父母。 

按2021年硕士10110元,博士14800元的平均工资,几时能买房?学历的变现能力远远低于房子。

17

结婚前不管男女,特别是女孩,在能力范围之内,最好贷款买套属于自己的房子,钱多买两房,钱少就一房,房子不在大,有房就行。(只买70年纯住宅)

新婚姻法对婚前财产是严加保护的,无论你未来婚姻、事业如何,这套房子都会一直陪着你,比老公、孩子、公司都要靠谱的多。

如果双方婚前都有能力买房,切记在买房前不要领证,首套首贷这种杠杆一定要最大化利用,一线城市购买二套房,首付基本7成起步。

ps:如要在一线买房,切勿在环一线贷款,用掉首贷资格,在一线买普宅首付5成,非普宅首付7成。

18

为什么越有钱的人越喜欢贷款? 

1、贷款买房能保持自身资金充沛,利用钱生钱。

2、房贷是普通人能借到的年限最长,而利息又便宜的贷款。

3、贷款买房是一种理财方式及保值投资。

4、能够抵抗通货膨胀,钱在贬值的同时,你的债务也在贬值。(打个比方,十年前月供3000很吃力,现在月供3000很轻松。不是你赚钱能力变强了,其实是钱贬值了) 

所以贷款买房的好处多多,每次贷款一定要贷足30年,月供越少越好,不到卖房的那一刻,决不要提前还款。

公积金利率虽低,但可贷额度少,一定要做组合贷(商贷+公积金),只做纯公积金的是傻子,白白浪费了首贷资格,却没有最大限度的套取银行贷款。

选择贷款银行,一定要了解清楚:提前还款是否有违约金,常规操作是还款1年后免违约金,建行是随时还无违约金,而中行是只要提前还款都有违约金。

19

花呗、借呗、京东白条等,都是典型的穷人产品。

目前此类产品,已经全面接入央行征信系统,能注销的趁早注销。

有人觉得只要没逾期就没事,按时还款还可以增加信用。 

增加屁的信用!你只要月月消费,就月月在征信报告上多一条小额消费贷的永久记录。如果你用各种小贷软件,那征信报告上就会显示你琳琅满目的各种借款信息。

银行一看几百上千元都需要借款,还怎么敢借你几十上百万?会影响你贷款审批的通过率。 

增加信用最好的办法,就是使用信用卡和房贷,并且按时还款。(信用卡只要不逾期,永久只有一条记录)

20

2022年1月1日开始,震慑力、穿透力巨大的二代征信系统正式运营,贷款监管将更严格。

假离婚、假流水、假收入证明都行不通了。

夫妻双方共同还款,男方是主贷人,女方征信也体现负债(以前不体现)即便离婚,非主贷人再次买房也属于有房有贷。

个人信息记录将更完整全面,逾期、呆账等不良信息记录更长久,从保留2年改成5年。

电信业务、自来水业务、欠税、民事裁决、强制执行、行政处罚、低保救助、执业资格和行政奖励等个人工作与生活的信息,都将全面被记录。

所以,请好好珍惜良好的征信,在未来,失去信用,你将寸步难行!

21

永远不要为任何人担保,不管是自己所在的公司,还是骨肉至亲,哪怕是兄弟姐妹,都不要担保。

截止2021年,160万套法拍房有三成(48万套)是因为帮他人担保而承担连带责任,被强制拍卖的。

从现在开始,担保行为也被视作一种负债,成为银行衡量你总体负债的一个重要指标。

为他人担保,将直接影响你自己申请房贷、经营贷、抵押贷等审批通过率。包括影响你信用卡的涨额!

假如你担保的人或公司出现债务危机,你将被冻结资产,限制消费等,严重的就是以你资产抵债!

22

不要学炒股,炒股只是合法的赌博,人性的贪婪会让你怎么赚到的,再怎么加倍还回去。

不要和无房的人讨论房子,他永远理解不了别人为什么会拿几百万买一堆钢筋水泥。

不要借没有偿还能力的钱去投资,你不配。

不要借钱给他人投资,他也不配。

不要老想着创业,疫情年代,各行各业都在摇摆,人前光鲜亮丽,人后穷困潦倒的创业者一大堆。

富人通缩,穷人通胀;打工不赚钱,资产升值才赚钱。 

踏踏实实上班,安安心心存钱,静悄悄的买房, 除了父母,没人希望你过的好。

现在不买房,以后也要买房;你不买房,你的孩子也要买房。在当下,谁都逃不过要买房的宿命。

希望此篇文章,对即将买房的你有所帮助,也请转发给有需要的亲朋好友,提醒,有时候也能救命!

关键词:
图片版权归原作者所有,如有侵权请联系我们,我们立刻删除。
新化月报网报料热线:886 2395@qq.com

相关文章

你可能会喜欢

最近更新

推荐阅读