中银证券:一线城市成交修复,需求端利好持续释放

10月17日,中银证券发布房地产行业2023年9月月报。

核心观点

新房:9月40城新房成交面积环比+6.9%,同比-38.7%,同比降幅较上月扩大9.3pct。1-9月累计同比-6.8%,跌幅较上月扩大5.2pct。9月初新政实施后,成交在各地新政密集落地中开始修复,一部分购房需求在短期内集中释放,短期推高了部分核心一二线城市成交量,随着需求释放动能减弱,9月后两周成交动能有所下降,因此9月全月整体新房成交数据表现平淡。不过由于成交数据滞后,仍需继续观察后续数据。


(资料图片)

从各城市能级来看,9月一线因供应放量+新政刺激,环比增长22%,同比跌幅收窄;二、三线城市跌幅均扩大。1)一线城市9月新房成交面积环比+22.3%,同比-27.8%,同比降幅较上月收窄6.6pct;1-9月累计同比仍+1.3%。北京、上海热点恒热,上海“认房不认贷”落地+供应回升带动成交如期放量,9月新房成交面积环比+13%,北京环比+41%,广州低位回升,随着新政叠加落地,项目来访、认购稳步回升,成交环比+38%,但深圳环比-10%。不过上海、北京、广州、深圳同比仍均有不同幅度的下滑,同比分别下降31%、18%、15%、54%。2)二线城市9月新房成交面积环比+3.6%,同比-37.4%,同比降幅较上月扩大了10.6pct,1-9月累计同比-10.7%。部分城市迎来轮动复苏行情,环比上涨城市均为前期深度调整、基本面相对较好的核心二线城市,例如杭州、青岛、福州、济南、宁波等。3)三四线城市9月新房成交面积环比+1.5%,同比-51.2%,同比降幅较上月扩大了22.0pct,1-9月累计同比-5.8%。三四线城市分化明显,除金华同环比正增长,温州、佛山、江门环比正增长以外,其余城市同比均出现不同幅度的下跌。

二手房:9月二手房成交同比降幅收窄,一线城市同环比均出现增长。9月18城二手房成交面积环比-5.1%,同比-1.8%,同比降幅较上月缩小了6.4pct,中银证券认为核心城市解绑限制性政策释放了一波购房需求。1-9月18城累计同比增速为22.3%。9月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为22.7%、-7.8%、-18.4%,同比增速分别为2.8%、-8.3%、5.0%,一线城市同比增速较上月提升了19.0pct,二线城市同比跌幅较上月收窄了3.2pct,三四线城市同比增速较上月下降了9.1pct;累计同比增速分别为12.0%、27.9%、27.6%。环比来看,北京、深圳二手房成交面积环比分别增长28%和1%,同比增速分别为-2%和42%,认房不认贷落地后,促进部分积压需求的释放,在京深无房且有异地贷款记录的刚需客、卖一买一置换客,入市积极性提升。其他核心城市,例如南京温和回升,同比降幅仅2%,但多数城市新政后,二手房挂牌量虽有增长,但成交端增长效应尚未显现,9月成交继续走弱,例如苏州、杭州等城市。

库存与去化:9月整体库存与去化周期环比均上升。截至9月底12城新房住宅库存面积为1.22亿平,环比上涨1.7%,同比下降4.2%;整体去化周期为15.1个月,环比上升1.8个月,同比上涨1.6个月,由于库存扩容而成交仍偏低迷,去化周期较上月有所拉长。具体来看,9月所跟踪的所有城市去化周期环比均拉长,仅上海、杭州去化周期在12个月内。

开盘去化率:据克而瑞数据,重点城市9月平均开盘去化率为48%,较上月微增3个百分点。随着核心城市陆续落地“认房不认贷”、降首付、限购松绑等利好新政,微观项目来访、去化已有改善征兆,但是因网签数据具有一定的延后性,尚未在成交层面完全体现;至于新政后热度能够维持多久,仍有待进一步观察。目前来看,9月市场稳步修复,各城市环比涨多跌少,上涨城市主要分为两类:1)前期热点恒热的北京、上海、成都等,随着改善盘集中放量,叠加新政利好刺激,整体去化率呈现稳中有增态势;2)天津、重庆、宁波等经历了前期购买力修复,9月去化率也有低位回升趋势。

土地市场:重点城市土地出让频次明显较少,仅有广州、杭州、宁波等少数城市进行了集中土拍,9月土地成交规模仍处低位。9月全国(300城)成交土地规划总建筑面积为1.8亿平,环比上升46.0%,同比下降44.2%。本月全国住宅类用地平均溢价率为4.01%,环比0.1pct,同比0.4pct,同环比虽有提升,但仍为2023年以来第二低点。从累计来看,1-9月全国住宅类用地土地成交建面同比下降36.0%;成交总价同比下降32.1%;溢价率5.6%,同比下降0.2pct。

房企:1)销售:百强房企单月销售同比降幅显著收窄,但累计销售同比降幅仍扩大。百强房企9月单月实现权益销售额3006亿元,同比下降28%(前值:-41%);1-9月累计实现权益口径销售额3.27万亿元,同比-12%(前值:-10%)。TOP20房企中累计销售额同比增长较快的有:华发(+42%)、越秀(+40%)、建发(+33%)、中交(+21%)、中海(+18%)、华润(+16%)、滨江(+16%)、招蛇(+13%)。2)拿地:9月百强房企拿地量与拿地强度同比下降,楼面均价环比明显提升。百强房企9月单月全口径拿地金额1373亿元,同比-23%(前值:+60%);拿地强度从8月的45%下降至31%,同比+3pct。单月土地投资较多的有:中海(拿地金额254亿元,拿地强度92%)、建发(138亿元,99%)、万科(113亿元,33%)、滨江(105亿元,119%)。由于核心二线城市土拍集中,本月百强房企拿地楼面均价环比增长71%至16336元/平。从累计来看,1-9月百强房企全口径拿地金额同比仍有18%的下降,拿地强度同比-1.5pct至23%。Q3以来投资百强房企中央国企占比有所上升,民企数量占比下降,一定程度上也反映出土地市场仍在低位运行,城投托底现象仍存,而民企投资还在缓慢复苏。中银证券预计四季度房企投资将继续保持谨慎,拿地高度聚焦核心城市,保持国央企和城投为主、少数民企为辅的格局。3)融资:9月房地产行业国内外债券、信托、ABS发行349亿元,同比-51%,环比-50%,平均发行利率3.77%,同比+0.25pct,环比+0.42pct。1-9月累计发行5682亿元,同比-19%。主流房企中9月珠江、华发、金融街发行国内债券规模较大,分别发行42、20、19亿元。今年年内国内外债券到期小高峰已过,10、11、12月国内外债券分别到期734、591、591亿元。2024年1、3、4月是未来的集中到期小高峰,到期规模分别为929、1068、911亿元。具体来看,10月以下主流房企面临债务到期压力:恒大(144亿元)、融创(53亿元)、中海(36亿元)、金地(30亿元)。

政策:9月各地政策出台频次有所加快,一线及重点二线城市需求端利好仍在持续释放。根据中指监测,2023年前三季度全国有超200省市(县)出台政策超400条,截至9月末,已有40余省市明确发文落实首套住房“认房不认贷”政策,9月南京、合肥、济南、青岛等11城全面取消限购政策,广州、天津、西安、厦门、苏州、长沙、成都等城市优化限购政策,广州成为第一个放松近郊限购的一线城市,释放了更加积极的信号。另外,公积金支持政策仍是各地因城施策的主要手段。中银证券预计未来一线城市政策调整力度取决于市场恢复程度,从认房不认贷后一线城市新房成交情况来看,北京、上海、广州9月日均成交套数较8月日均成交套数分别上涨48%、10%、65%,深圳下降2%。国庆假期期间上海、广州在楼盘供应端带动下情绪回升,北京、深圳表现相对平稳,国庆假期(9月26日-10月6日)上海和广州较2022年国庆(10月1日-10月7日)日均成交量分别上涨170%、142%,较2021年国庆(10月1日-10月7日)日均成交量分别上涨0.2%、89%。广州分区取消限购、降低最低首付比例下限和房贷利率下限,其他政策如降低社保年限要求、增加特定人群购房套数、优化离婚购房限制等也有望继续在一二线城市推广。除限购政策外,降低首付比例、降低房贷利率加点数、降低交易税费等也是一线城市政策优化方向,同时京沪普宅认定标准也存在优化空间。部分核心二线城市近期以优化非核心区限购为主,未来政策优化有望逐渐向核心区过渡;其余弱二线及以下城市限制性政策或将全面取消。

投资建议

整体来看,9月核心城市陆续出台“认房不认贷”、降低首付、限购松绑等新政,微观项目层面已然出现来访、认购回升等复苏迹象,因网签滞后等因素,预期将在后续成交数据中有所体现。预判10月,中银证券认为成交或将延续复苏态势,但各城市预期延续分化行情,主要是基于新政落地效果不一。对于一线及核心强二线城市而言,伴随着“以旧换新”置换需求的逐步释放,整体成交还是有望小幅回升,但弱二线和广大三四线城市的市场修复仍有待核心城市的热度传导,当前市场信心仍然较弱,加之居民购买力不足,预计整体楼市还将面临较长的调整期。

现阶段中银证券建议关注两条主线:1)中央与地方政策宽松预期下,地产板块或迎来较大的beta行情,其中基本面相对稳健、有一定成长性的标的:招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团;底部回升、弹性较大的公司:金地集团、龙湖集团;2)在一线城市有城市更新业务布局的房企:中华企业、光明地产、中交地产、城建发展、天健集团。

风险提示:

房地产调控升级;销售超预期下行;融资收紧。

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