9月26日，标普确认新湖中宝（600208.SH)的长期发行人信用评级为“B”。标普还同时确认了该公司的有担保高级无抵押票据的长期发行评级为“B-”。

对新湖中宝的负面展望反映了标普的观点，即该公司的流动性缓冲将在2023年收窄，因为该公司需要偿还债务。在房地产市场持续低迷的情况下，销售执行风险也可能削弱该公司的流动性。

由于现金余额减少，新湖中宝的流动性仍然紧张。截至2023年6月30日，公司现金余额总额为64亿元人民币，低于2022年底的95亿元人民币。新湖中宝母公司层面的现金为27亿元人民币，子公司层面无受限现金为20亿元人民币(不含托管账户现金)。这远低于其130亿元人民币的短期债务(在对回售和转售的债券进行调整后)。现金余额下降的原因是房地产开发带来的经营性现金流入减少，以及利用内部资源偿还债务。

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新湖中宝的无质押、流动性强的投资组合可以支持其流动性。该公司有出售其在岸和离岸投资组合以获取流动性的记录。2023年7月，新湖中宝以22.7亿元人民币处置了其所持有的万得信息技术股份有限公司(Wind Information Co. Ltd.)股份。这帮助公司在7月至9月期间成功偿还了总计10亿元人民币的在岸到期债券。标普估计可供出售的剩余流动性投资的市值为38亿元人民币。不包括这些股票质押的借款总额。

此外，根据新湖中宝最近与关联公司新湖控股有限公司(Xinhu Holding Co. Ltd.)的协议，后者将其所持有的湘财股份有限公司(Xiangcai Co. Ltd.，600095.SH)的股份转让给新湖中宝，以偿还贷款。截至2023年9月26日，上述股份市值约为34亿元人民币。该交易仍在等待进一步的批准。一旦交易完成，新湖中宝可以出售或质押该部分股份，以获得额外的流动性来源。

关键项目的销售执行仍然是新湖中宝需要面临的一个风险。由于经营规模小，公司的合同销售和收入确认可能不稳定。2023-2025年，新湖中宝的主要可售资源将是上海的两个城市更新项目，均位于黄金地段。这两个项目的销售执行对公司未来两到三年的经营性现金流入至关重要。

其中一个项目是与融创中国控股有限公司(Sunac China Holdings Ltd.,简称“融创中国”,01918.HK)对半持股，后者自2022年初以来一直处于困境。该项目可销售资源约500亿元人民币，将于2024-2026年开始预售。由于施工进度缓慢，预售比标普之前预计的2023年推迟了。

如果新湖中宝及其合资伙伴未能顺利推进该项目的建设和预售，将影响其2024-2025年的合同销售和经营性现金流。此外，如果项目难以获得外部借款，需要更多的股东贷款，新湖中宝可能面临来自高风险合作伙伴的财务传染风险。

引入国有股权可以帮助新湖中宝维持融资渠道，增加业务多样性。2023年8月下旬，新湖中宝引入了浙江衢州一家全资国有企业，作为其第二大股东(持股10.11%)。鉴于目前纯民营企业的融资条件受限，股东的国有企业背景可以帮助新湖中宝与银行和其他金融机构保持畅通的融资渠道。标普认为，对新湖中宝来说，维持与银行的关系以支持其流动性至关重要。截至2023年6月30日，公司一年内到期的银行贷款总额为86.5亿元人民币。

此外，新湖中宝将与衢州市政府在新能源和智能制造业务上进行合作。他们计划在2023年至2024年建造工厂，生产新能源电池的材料。

新湖中宝拥有多年的高科技公司投资经验。目前，新湖中宝正从被动的间接股权投资者转变为积极的直接投资者。标普相信这将有助于公司增强其业务多样性。此举符合新湖中宝过去几年的经营战略。

负面评级展望反映出标普认为未来12个月新湖中宝的流动性仍将面临压力。这是因为该公司现金缓冲不足，且在房地产市场持续低迷的背景下存在销售执行风险。

如果新湖中宝的流动性恶化，标普可能会下调评级。预示评级下调的指标可能包括:(1)销售低迷或项目交付延迟;(2)无法为即将到期的债券再融资;或者(3)弱化与银行和债权人的关系。

如果新湖中宝的土地或投资支出高于标普的预期，从而使其债务与EBITDA之比高于10倍，而2022年底为9.3倍，标普也可以下调评级。

如果新湖中宝的流动性有所改善，标普可以将展望调整为稳定。如果:(1)公司能够实现良好的合同销售和回款;(2)公司的多元化融资渠道改善;(3)公司金融资产货币化进展良好，标普可以将展望调整为稳定。

在标普对新湖中宝进行信用评级分析时，治理因素是一个负面考虑因素。根据中国证监会于2022年11月发布的警告通知，标普认为该公司内部控制存在缺陷，主要是关于部分公司披露和审批程序。

此外，在标普看来，新湖中宝对债务增长没有非常明确的内部控制。由于房地产开发和金融投资部门的重大资本需求，其杠杆率(以债务与EBITDA的比率衡量)相对于同业公司一直较高。该公司的投资组合部分抵消了这些风险。新湖中宝在金融机构和科技创业公司的股份提供了股息收入和资本化机会。该投资组合包括一些上市公司，如有必要，可以将其货币化以降低杠杆率。

在标普对新湖中宝的信用评级分析中，环境因素是一个适度负面的考虑因素。该公司面临的环境和社会风险与业内同行基本一致。