文/乐居财经 李奕和

用“万绿丛中一点红”来形容如今的保利发展似乎并不为过。

今年上半年，保利发展以销售签约面积1383.09万平方米、同比上升5.8%，销售签约金额2368.21亿元、同比上升12.7%的成绩，位居2023年中国房地产销售百强企业首位。“进三争一”的目标最终得以实现。

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从市场情况来看，国内房地产仍处在长时间的爬坡回暖阶段，销售市场自一季度短暂回暖后承压下行，行业资金面仍较为紧张。同时，受整体经济环境影响，行业信心不足，房企业绩仍然承压。

这样的背景下，在规模上稳坐第一的保利发展，业绩指标也表现出了较强的抗风险能力。

8月30日，保利发展发布了2023年半年度报告，期内，实现营业收入1369.78亿元，同比增长23.71%；归属于上市股东的净利润122.22亿元，同比增长了12.65%。

不仅营收和净利均实现了较好的增长，同时也成为上半年归母净利润少有过百亿的房企。据乐居财经了解，目前已发半年报的房企，归母净利润过百亿的仅有四家。

期内，保利积极推进“大物业”战略布局，物业在管面积6.50亿平方米，同比增长24.3%；实现营业收入71.41亿元，归母净利润7.64亿元，同比分别提升10.7%、21.5%。

消费经济复苏的环境之下，其还实现资产经营类收入22亿元，同比增长22%。都为保利发展的整体业绩提供了较好支撑。

自上任以来，保利发展董事长刘平对保利的规模之争一直有自己的看法。他不止一次向外界澄清，保利发展所谓的“进三争一”，并不是真要在规模上争第一，而是指成为硬实力、软实力都过硬的一流企业，综合实力领先。

从上半年的表现来看，保利发展似乎正向着刘平所规划的方向行进。

城市深耕，带动业绩逆势增长

实际上，房地产大环境仍旧低迷，若说保利发展作为身处其中的一员，丝毫不受影响几乎是不可能的。一个明显数据，受市场下行影响，保利发展的毛利率跟绝大多数同行一样有所下滑。这是地产行业近两年一个明显的趋势。

好在，保利发展较好的结转让业绩实现了正向的增长。期内，由于结转规模提升，其利润规模实现增长，上半年净利润150.67亿元，同比增长0.80%，同时受结算权益比提升的影响，该公司归母净利润122.22亿元，同比增长12.65%。

通过产品品牌服务标准化、投资定位一体化等一系列精益管理动作，保利发展实现运营效率提升，其2022年以来新拓展项目的平均首开时长为5.7个月，首开效率提高3.2个月。

上半年，该公司抢抓市场窗口促销售，实现销售签约面积1383.09万平方米，同比上升5.8%，实现销售签约金额2368.21亿元，同比上升12.7%，市场占有率提升0.4个百分点至3.8%。期间，实现回笼金额2273亿元，同比提升13.9%，回笼率96%，同比提升1.1个百分点。

这些成绩背后，跟保利发展长时间对核心城市和核心城市群的深耕也是分不开的。

期内，保利发展城市深耕优势持续发挥，重点布局的38个核心城市的销售金额占比87%，同比提升8个百分点；销售金额超百亿城市达到6个，累计销售金额1123亿元，同比增长21%。

保利发展上半年在25个城市销售排名第一，46个城市排名前三。城市群效果也同样显著，当中，长三角销售金额777亿元，粤港澳大湾区销售金额570亿。

据了解，在保障安全质量与品质的前提下，保利发展持续完善多维度竣工、交付风险防范机制，全力保证交付11.3万套，同比增长43%，为稳定业绩规模奠定了基础。

近年来，保利发展重点布局的38个核心城市货量储备始终保持在75%以上，住宅货量占比超80%。正确的战略方向与坚定的战略执行，助力其穿越周期，实现了长期可持续的发展。

聚焦深耕，持有现金超千亿

在现有的业绩基础上，保利发展坚持核心城市的深耕战略，报告期内共拓展项目41个，总地价709亿元，同比增加17%；容积率面积385万平方米。

期内，该公司在38个核心城市拓展总地价和拓展面积占比分别为99%和95%，较去年同期提升9个百分点和21个百分点。

保利发展也始终聚焦住宅产品，拓展货值中住宅业态占比95%。而其新增项目税前成本利润率平均超过15%，收益率良好，具有较强的投资确定性。

此前机构榜单显示，今年上半年，保利发展新增土储货值位于行业第二，仅次于华润置地。

半年报的预付款项一项，一定程度也展现了保利发展上半年的拿地势头。期内，该公司预付款项374.81亿元，比去年同期的225.56亿元，增长了66%。这些预付款项，主要为房地产项目合作款、预付土地款、工程款等。

稳健的财务为保利发展逆势的大力投拓提供了可能。

报告期末，保利发展资产负债率76.99%，较年初下降1.12个百分点；扣除预收款的资产负债率为65.31%、净负债率为63.06%，分别下降3.17和0.50个百分点，现金短债比为1.38，“三道红线”持续保持绿档水平。

具体的债务规模上，保利发展的有息负债3564亿元，较期初减少250亿元。期末，一年内到期的债务占有息负债比重为18.6%，较年初下降2.7个百分点；银行贷款与直接融资比重为86%，综合融资成本约3.73%，较年初下降19个基点。

相比之下，保利发展于上半年末的货币资金余额1486亿元，保持在总资产10%左右的合理水平。远能覆盖其短期有息负债。凭此，保利发展也成为行业内少数持有现金超千亿的房企。

报告期末，保利发展经营活动产生的现金流净额71.46亿元，投资活动产生的现金流净额21.73亿元，均录得正值。