6月20日,东吴证券发布房地产行业跟踪周报。
(资料图片仅供参考)
投资要点
上周(2023.6.10-2023.6.16,下同):上周房地产板块(中信)涨跌幅+0.3%,同期沪深 300、万得全 A 指数涨跌幅分别+3.3%,+3.0%,超额收益分别为-3.0%、-2.7%。29 个中信行业板块中房地产位列第 26。
房地产基本面与高频数据:
(1)新房市场:上周 38 城新房成交面积 308.6 万方,环比+9.2%,同比-35.1%;2023 年 6 月 1 日至 6 月 16 日累计成交 682.8 万方,同比19.6%。今年截至 6 月 16 日累计成交 8304.5 万方,同比+10.6%。
(2)二手房市场:上周 17 城二手房成交面积 152.5 万方,环比4.0%,同比-2.9%;2023 年 6 月 1 日至 6 月 16 日累计成交 365.5 万方,同比+18.7%。今年截至 6 月 16 日累计成交 4084.0 万方,同比+58.3%。
(3)库存及去化:14 城新房累计库存 9510.4 万方,环比+0.9%,同比-0.9%;14 城新房去化周期为 14.8 个月,环比变动+0.2 个月,同比变动-2.6 个月。一线、新一线、二线、三四线城市去化周期为 11.5 个月、9.1 个月、15.7 个月、39.2 个月,环比分别变动+0.1 个月、+0.3 个月、+0.1 个月、-0.1 个月。
(4)土地市场:2023 年 6 月 12 日-2023 年 6 月 18 日百城供应土地数量为 497 宗,环比-36.8%,同比-16.3%;供应土地建筑面积为 2217.9万方,环比-65.9%,同比-51.4%。百城土地成交建筑面积 1358.4 万方,环比 -30.2% ,同比 -55.8% ;成交楼面价 3198 元 /平,环比+116.7%、同比+123.6%;土地溢价率 7.1%,环比+2.7pct,同比+4.2pct。
重点数据与政策:全国层面:国家统计局发布 2023 年 5 月份商品住宅销售价格变动情况统计数据。一线城市一二手住宅销售价格同比分别上涨 1.7%和 0.4%;二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨 0.5%,二手住宅销售价格同比下降 2.1%。1-5 月国有土地使用权出让收入 1.5万亿元,同比下降 20%。央行 5 月中长期住户部门贷款增加 1684 亿元。地方层面:江西全面推行不动产“带押过户”,优化交易流程。长春房贷利率,已降至历史最低。大连下调 2023 年三季度新发放首套住房商业性个人住房贷款利率下限。天津提高住房公积金最高可贷额度,首套由 80 万元提高至 100 万元,二套由 40 万元提高至 50 万元。
周观点:上周新房和二手房销售持续走弱,预计 6 月下旬房企冲刺年中销售,将会增大推盘和促销力度,新房销售有望迎来环比增长。随着近期市场基本面的持续下行,我们认为地产政策放松的预期正在逐步加强,供给侧政策加码的概率较需求端更大。预计全年商品房销售可以保持正增长,此时点对地产股不必太过悲观。推荐关注土储充裕、布局聚焦核心城市、信用资质良好的房企,未来有望率先受益于市场复苏和政策放松;同时建议关注物业和代建行业的投资机会。
推荐标的:1)开发商:保利发展、招商蛇口、越秀地产、滨江集团,建议关注华发股份、中国海外发展、保利置业集团;2)物业公司:华润万象生活、碧桂园服务、保利物业、越秀服务;3)代建公司:绿城管理控股。
风险提示:房地产调控政策放宽不及预期;行业下行持续,销售不及预期;行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期;疫情反复、发展超预期。
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