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6月20日,首创证券发布房地产行业简评报告。
核心观点
新房二手房价格走弱,销售增速将进一步承压。2023 年前 5 月商品房销售金额累计同比增速为 8.4%,较前 4 月变动-0.4 个百分点。随着去年年底疫情抑制的需求完全释放,销售市场持续走弱。商品房价格环比回落,房企通过直接降价和提升渠道费来促进销售。二手房方面,居民对于房价预期相对悲观,导致二手房挂牌量持续攀升逐步反应到价格端,5 月 70 城二手房环比由正转负,四大一线城市均出现不同程度下跌。供给端来看,5 月房企推盘力度下降,单月环比下降 20%。需求端来看,5 月核心城市去化率 50.9%,环比下降 3.1 个百分点,连续两月下滑,且 6 月上半月去化率进一步下降。6 月商品房销售受到季节性影响将持续回落,叠加去年 6 月疫情结束需求释放的高基数效应,我们预计今年 6 月销售增速将进一步承压。
投资单月跌幅加速下探,预计后续依旧承压。2023 年前 5 月房地产开发投资累计同比-7.2%,较前 4 月变动-1 个百分点。当前核心区地块溢价率触顶成交,冷门地块流拍概率加大,土拍市场分化仍然较大。由于土地成交价款大致领先土地购置费增速 6 个月,因此土地购置费增速后续仍有较大下行压力。叠加 2023 上半年偿债高峰期,房企资金链依然紧张。我们预计后续投资增速依旧承压。
竣工回暖延续,新开工持续下行。新开工方面,2023 年前 5 月新开工累计增速为-22.6%,较前 4 月变动-1.4 个百分点。22 年拿地总量大幅下行,叠加偿债高峰期,导致 23 年可开工资源减少,我们认为后续新开工仍有下行压力。竣工方面,2023 年前 5 月竣工累计增速为 19.6%,较前 4 月变动 0.8 个百分点。竣工增速保持高位。目前行业存在大量已开未竣工的项目,在各地政府保交楼措施落地以及预售资金监管正常化的背景下,房企资金铺排从前端投资扩张,逐渐转移到后端施工竣工以释放监管资金,形成正向现金流。我们预计竣工回暖有望持续。
房贷早偿率持续攀升,房企融资端压力依旧。从行业到位资金来看,2023 年前 5 月累计增速为-6.6%,较前 4 月变动-0.2 个百分点。RMBS条件早偿率指数的储蓄攀升,反应居民对于未来预期不稳,加杠杆意愿较弱,倾向于提前还贷。5 月单月国内贷款增速转弱,房企信用债融资额创新低,融资端压力仍然较大。
投资建议:当前基本面指标加速下行,新房二手房价格走弱,市场对政策优化预期有所增强。近期核心城市青岛、杭州、南京放松限制性调控政策,后续有望更多城市跟进,地产股迎来估值修复行情。
持续推荐:1)高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企:招商蛇口、华润置地;2)行业底部拿地扩张的优质房企:滨江集团、华发股份。3)融资和拿地后续恢复正常的困境反转类房企,有望迎来估值提升:金地集团。4)永续现金流类房企:龙湖集团、华润置地。
风险提示:宏观经济复苏不及预期,政策反应钝化,二手房挂牌量持续提升,房价超预期下跌等。
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