东兴证券:新房销售下滑,二手房增速回落

6月20日,东兴证券发布房地产周报。


(相关资料图)

投资摘要:

市场行情:

本周(6.12-6.16)A 股地产指数(申万房地产)涨幅 0.23%(上周 1.23%),A 股大盘(中证 A 股)涨幅 2.88%(上周-1.05%);H 股地产指数(克而瑞内房股领先指数)涨幅 3.45%(上周 5.08%),H 股物业指数(恒生物业服务及管理指数)涨幅 3.22%(上周 2.48%),H 股大盘(恒生指数)涨幅 3.35%(上周 2.32%)。本周 A 股地产板块表现弱于大盘、H 股地产板块表现强于大盘、H 股物业板块表现弱于大盘。

行业基本面:

新房销售下滑,二手房增速回落。从数据来看,28 城商品房累计销售面积(1.1~6.18)同比增长 13.2%,本月至今(6.1~6.18)同比下滑-18.8%,上月整月同比增长 24.1%;其中一线城市(4 城)本月至今(6.1~6.18)同比增长 2.6%、三线(14 城)城市本月至今(6.1~6.18)同比下滑 22.0%。12 城二手房成交面积(1.1~6.18)同比增长 42.0%,本月至今(6.1~6.18)同比增长17.0%,上月整月同比增长 49.5%;其中,一线城市(4 城)本月至今(6.1~6.18)同比增长 39.0%,上月整月同比增长 43.6%;二线城市(6 城)本月至今(6.1~6.18)同比增长 3.1%,上月整月同比增长 54.4%。

土地市场持续下行。从数据来看,100 大中城市本年累计(2022.12.26~2023.6.11)成交土地建面同比下滑 10.4%,上周累计同比下滑 8.0%;本周 100 大中城市(6.5~6.11)土地成交溢价率 2.3%,上周 4.8%;100大中城市本年累计(2022.12.26~2023.6.11)土地成交总价同比下滑 22.4%,上周累计同比下滑 20.4%。

内债融资偏弱。从数据来看,境内地产债发行规模(1.1~6.18)累计同比下滑 5.7%,5 月(6.1~6.18)同比下滑 15.4%。多个二线城市优化房贷政策、发放购房补贴。6 月 15 日,郑州市提出,落实差别化住房信贷政策,合理确定住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求。做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融支持和服务工作。大连出台稳楼市新政,包括持续优化公积金各项支持政策,下调三季度新发放首套房贷款利率下限,房交会期间购房每平米补贴 200 元。6 月 16 日,南京市六合区对符合条件的人才购买新房每平方米补贴 300 元,鼓励开发企业在现有优惠价格以外再给予团购优惠。6 月 18日,天津拟将首套住房公积金贷款最高限额由 80 万元提高至 100 万元,第二套住房公积金贷款最高限额由 40 万元提高至 50万元。

投资策略:

东兴证券认为,当前供需两端政策都在确保房地产市场回归平稳发展,政策正在形成合力,销售市场虽有波动,但从年内整体来看,依然处于触底回升之中。但销售的分化程度也在提升,销售与拿地都在向高能级城市集中。东兴证券推荐重点布局高能级城市,具有信用优势的优质央企、国企以及有望受益于融资端的支持,有效改善资产负债状况的优质民企。优质头部房企将受益于融资政策的支持进一步优化资产结构,有望抓住行业出清与竞争格局改善的机会在需求回暖之时抢占先机,高能级城市布局较多的保利发展、越秀地产、金地集团、龙湖集团等龙头房企将有望受益。

风险提示:行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。

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