6月19日,开源证券发布房地产行业点评报告。
商品房销售额保持增长,半年度成交数据值得期待
国家统计局发布 2023 年 1-5 月商品房投资和销售数据。统计局指出,2023 年月度数据与2022年已公布数据间存在不可比因素,5月基数调整幅度较3-4月扩大。
(资料图片)
主要原因:(1)对退房数据进行修订;(2)统计执法检查中的问题数据进行改正;(3)剔除非房地产项目投资及抵押性质的销售数据。2023 年 1-5 月,全国商品房销售面积 4.64 亿平,同比下降 0.9%(1-4 月-0.4%);1-5 月商品房销售额 4.98万亿元,同比增长 8.4%(1-4 月+8.8%),其中商品住宅销售额同比增长 11.9%。分区域看,1-5 月东部、中部、西部、东北区域商品房销售额同比增速分别为14.9%、-4.2%、1.3%、22.9%(1-4 月分别为 15.7%、-4.2%、1.3%、30.4%),东部和东北区域市场回暖进程较快。
新开工面积保持低位,竣工数据持续改善
2023 年 1-5 月,全国房屋新开工面积 3.97 亿平,同比下降 22.6%(1-4 月-21.2%);其中住宅新开工面积 2.90 亿平,同比下降 22.7%(1-4 月-20.6%),降幅进一步拉大。伴随二季度热点城市土拍热度抬升,预计下半年房企新开工意愿将会提升。2023 年 1-5 月,房屋竣工面积 2.78 亿平,同比增长 19.6%(1-4 月+18.8%),其中住宅竣工面积 2.02 亿平,同比增长 19.0%(1-4 月+19.2%),连续四个月上行,在受疫情影响延期的项目陆续交付和保交楼政策下,预计竣工数据将持续改善。
开发投资数据持续承压,房企资金压力犹存
2023 年 1-5 月,房地产开发投资额 4.57 万亿元,同比下降 7.2%(1-4 月-6.2%),其中住宅开发投资额同比下降 6.4%,开发投资数据降幅持续扩大主要源于房企投资拿地意愿不足,导致开复工面积减少,短期伴随销售边际回暖和集中土拍热度回升,房企供给端扩张能力有望企稳回升,长期来看房企融资恢复正常,开发投资能力有望企稳。2023 年 1-5 月,房地产开发企业到位资金 5.60 万亿元,累计同比下降 6.6%(1-4 月-6.4%),其中自筹资金单月下降 29.2%,销售回款资金有所改善,企业资金压力犹存。
投资建议
整体来看,5 月购房政策持续宽松,中央和核心一二线城市政策调控不及预期,商品房销售成交数据有转弱趋势。6 月在房企半年度业绩冲刺下供应放量,优惠折扣力度提升,叠加 LPR 下调预期,居民购房购买力和信心有望提振,政策窗口期值得关注。2023 年我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的:(1)保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企;(2)万科 A、金地集团、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。
风险提示:(1)行业销售恢复不及预期,融资改善不及预期,房企资金风险进一步加大。(2)政策放松不及预期。
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