知道2022年深圳二手房市场惨,但没想到这么惨。
深圳住建局公布的数据显示,2022年深圳二手住宅共成交约2.17万套。
(资料图片)
即平均每月成交约1808套,平均每天只成交约59套。
跟2021年的二手成交量相比,跌了46.7%。
如果跟北上广对比,深圳的成交量连北京(成交量约14.06万套)的零头都不到。
创16年来新低!深圳二手房成交连续两年腰斩
21704,是2022年深圳二手住宅的成交套数。
这是什么概念呢?
2021年,这个数据是40699套;
2020年,是95273套。
从这3年的数据可以看到,深圳二手住宅的成交量已经连续两年接近腰斩。
如果把时间线拉长,从2007年到2022年,去年的成交量创下16年来的新低。
“经常被人提及的最低迷的2008年,其二手房成交量也有42900套,比2022年高出约70%。”深圳贝壳研究院院长肖小平在她的微博里写道。
细分市场里,深圳的二手豪宅成交也跌得没有悬念。
克而瑞数据显示,2022年全年,深圳二手房单价在10万/㎡以上的成交套数为716套,同比2021年减少83%;单价在15万/㎡以上的成交量为18套,同比2021年减少95%。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为,深圳二手房成交量之所以连续两年出现腰斩式下行,有几方面的原因:
1、2021年开启二手房参考价,对二手房定向去杠杆,打破了二手房过去坐地起价、杠杆式拉升的投机炒作链条,再加上2020年7.15调控以后,入户三年才能买房,对购买力进行了强力限制。购买力和杠杆双重发力,调控二手房,导致之前靠杠杆支撑、暴力拉升起来的房价,无法获得支撑开始降价出售,反过来恶化了市场预期,形成了挂牌量迅速攀升的局面。
2、深圳供给端改革开始见效,包括土地供应端“放量供地”,且推出了“限地价、限房价”的大招,价格限定、供应量大的新房开始分流需求,导致高位不胜寒,且在云端下不来的二手房开始去泡沫过程。保障房也开始分流需求,包括人才房、安居房、公租房、保租房等。但房价上涨预期不再,大家不再积极买房,而是去申请性价比高的保障房。
3、关于需求端调控、供给端放量的政策,在其他城市并不存在,或不明显,而且,其他城市并不存在像深圳一样的暴力拉伸、坐地起价,所以回落的幅度也没有深圳那么大。
4、部分区域前期泡沫太重,包括宝安中心区、前海、后海、光明等区域,2021年及之前都存在投资客暴力炒作的现象,房价在半年之内涨50%。还包括学wei房的爆炒等。前期涨得快,后期回落的也就快。
成交量在跌,业主也不硬气了。
去年,我们频频听到有二手房以接近参考价或低于参考价的价格成交,这股浪潮也从东部蔓延到西部。
在深圳中原研究中心监测的83个片区里,挂盘价下滑的片区占比达84.3%。
曾经靠ming校学qu房傲视全深圳的百花片区,成为了最受伤的片区,挂盘价下滑21.8%。
除了百花片区外,坪山中心区、竹子林、笋岗、翻身也站上了去年深圳挂盘价下滑片区排行榜的TOP5。
▲图源:深圳中原研究中心
限购限贷放松、参考价取消
成买房人最想调整的TOP3
深圳二手房成交量创下新低,参考价,或许是这当中最为直接的影响。
去年,市场等了一年,都没能等到参考价的调整。
而参考价,则渐渐成为了买卖双方衡量价格的基准线。
在深圳贝壳研究院发起的一份调查里,受访者被问到“最希望深圳调整哪些政策”时,“限贷放松、限购放松、参考价取消”高居前三名,比例分别为22.97%、21.25%和15.43%。
“我预计最有可能放开的,是二套房贷,改善型群体现在确实被二套房贷卡得很死,导致这个购房群体流动不起来。”美联中国部华南战略董事总经理江少杰说。
在他看来,限购年限缩短,也有一定可能;而限售,会是所有调控里最后一个放开的措施。
“限售,应该是比较长期的存在,目前来看,它能让市场有一个比较好的调节,避免出现短期炒卖。”
至于接下来市场会怎么走?
江少杰说,需要等经济大环境好转,买房人对市场慢慢恢复信心后,楼市才会有更好的恢复。
而李宇嘉则认为,2023年深圳楼市能否有起色取决于三方面:
1、前期泡沫是否褪去。目前来看,初少数片区明显降价以外,深圳大部分区域的房价仍明显高于2020年的房价水平;
2、疫情后对需求端的修复。疫情叠加金融、地产、互联网等行业整治,再加上机关企事业单位降薪水,深圳中产购买力大不如从前。
3、深圳铁板一块的调控政策能否松动,比如入户三年才能买房、二手房参考价、认房又认贷、限售5年、增值税免征期“5年”等,但目前来看这些政策松动的可能性比较小。
“综合来看,至少在2023年上半年,深圳二手房还将在低位徘徊,一直到绝大多数二手房按照参考价成交,房价降到可承受的水平上。”
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