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东莞楼市，发生了微妙变化，看房人多了

(资料图片)

在口罩放开后，东莞楼市热度明显上升。

我观察的城区、松山湖、虎门等区域，二手带看增加，比如说虎门南部湾万科城，月带看2443次。

万科云城月带看1400+，一套90平3房，月带看23次，近一周带看了11次。

城区带看也在增多。比如西平景湖春晓，一套104平3房，月带看9次，近一周就带看了6次。城区不仅有带看，而且有成交。典型如金域华府，单11日就成交了4套。这波回暖潮，大都是急售笋盘，不具普遍性。不过在上周，行情突然掉头向下。

受到气温骤降，雨水天气，加之陆续出现羊现象，减少外出，带看成交行情急剧减少。而在本周，随着高峰期临近，社会面活动减少，东莞楼市再次降温，陷入了低谷。最新情况看，东莞楼市带看、成交全面下跌。这样看，起码要明年春节之后，甚至要明年年中，才能真正回暖。到那个时候，疫情和经济都会比较明朗化了。

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告别悲观，要开始乐观起来

最影响大家信心的口罩问题，明年肯定会过去。

过完春节后，大家生活就会逐步回归正常化了。这还不是最重要的，高层会议，明年要重点经济建设。楼市的信心，短期是口罩，长期是经济。明年对房地产市场的扶持力度，还会继续增强。

而在年底，头部的二线城市还在松绑城市。厦门、武汉、西安再次放开限购，掀起了新一轮的松绑潮。东莞也会再次缩小限购圈。除了万江，可能还会有惊喜。总之，还是我之前说的，楼市最恐慌、最悲观、最缺乏信心的时刻即将过去。年底春节后，到明年第二季度，就是最后捡漏期。

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楼市漫天的负面情绪，会让人错过机遇

铺天盖地的全是唱跌，天天拿着南城、松山湖的标杆盘说事，房价似乎要塌了。

但要谨记，机会是跌出来的。现在的东莞楼市下跌，能持续多长时间，大家有考虑吗？

今年底，还是明年初，还是整个明年....... 黎明前的黑暗，大家都是很恐慌的。但我对明年楼市，是持有希望的。

在房地产层面，救市政策持续发力，金融16条、授信上万亿房企、降准降息等政策推进，重新允许房企上市......这一波救市，肯定还会有更大力度刺激，将远超普通人的预期。一定会挽救经济，挽救房地产。

一系列重磅事件+黑天鹅形成的底部，一定是超级底部。年底到明年上，就是黄金捡漏期。

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大降价的新盘，不乏是个好机会

前段时间，楼市利好消息太多了，有些KFS开始了硬操作。

少数几个楼盘，居然喊着要涨价。例如寮步某楼盘说要上涨200元/平；常平某盘宣称全线产品价格上调5%；内卷严重的虎门某盘，也说要开始全部收回优惠......说句实话，现在这个行情， KFS能扛着不降价就已经很牛了。

还想着涨价？肯定是不可能的。大部分都是营销搞噱头，吸引注意力，为了买房而已。大家要注意分辨了。实际上，现在的东莞，90%新盘都很惨，不降价，不搞优惠政策，根本卖不动。有些新盘售价，都要贴近地价了，都在亏本卖。但没办法，回款是当务之急。有现金流，KSF才能活下去，才能熬过寒冬。但对买家，大降价的新盘，不乏是个好机会。

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南城二手能抄底了吗？

11月以来，南城业主一次性降价几万、几十万的不在少数，只求快点卖掉，回笼资金。价格也是一路走低。

例如，11月中旬，南城标杆盘景湖时代城，一套100平3房单位，价格跌到了455万。业主还肯降价，430万就能搞定。要知道，去年3房成交价最高去到了650万。

除了景湖时代城，南城大降价房源一大把。比如说，南城的恒大御景，82平的2房，现在挂牌价240万，同户型9月成交价255万，7月成交价290万。5个月降了50万，月均降10万+。

有些盘降了几次都卖不出，底部是一跌再跌。那么大降价的笋盘，能入手吗？那肯定是可以考虑的。例如时代城那套430万的房源，业主已经涨价了，现在最低要470万。

明年大家预期，还没形成共识，看空还是占据主流。趁着还是普遍悲观之际，春节至明天二季度前， 最后的窗口期，该出手就出手。

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你好，明年城区跟松山湖这几个新盘有没有可能单价低于5万的？预算500万，想买个四房，单价超过五万的话预算不够。

答：明年主城区地段+品质好的新盘，有四房单位的，就南城万科瑧湾汇、中海稻花村、东城旗峰山境。如果考虑龙湾，就有万科龙湾、保利鹭湾。

1、万科瑧湾汇，143-190-300㎡，这个关注度高，单价肯定5万＋，最小143㎡4房，总价700万＋。

2、中海稻花村，125-143㎡四房。单价预计会上5万，总价600万＋。

3、东城旗峰山境，143-260㎡。最小143㎡4房，预计可能4.5-5万，总价也要600万。

4、保利鹭湾和万科龙湾项目。保利最小143㎡，就算卖4.5万，要600万。万科龙湾89-195㎡，具体户型段不知，应该有120㎡左右四房，500万搞定。城区新盘，500万有点尴尬。提高到600万，除了瑧湾汇，其他垫垫脚，都可以搞定。

松山湖就两个新盘，华侨城和华润。华侨城面积段94-198㎡，单价预计5万＋，具体户型段不知，就算有120㎡4房，总价也要600万＋。华润楼面价2.2万，售价或不超5万，95-143㎡，如果有120㎡4房，总价600万内能搞定。

来源： 东莞淘房志