10月15日，龙华区发展和改革局发布《龙华区创新型产业用房管理办法（征求意见稿）》（以下简称意见稿），公开征求意见。

意见稿编制说明表示，2019 年以来，我区汇隆商务中心、红山 6979、汇德大厦、半导体产 业园、科技创新中心（观澜湖）、北站壹号、鸿荣源北站商业中 心及民治股份商业中心等创新型产业用房先后投入使用，并分别 出台了各处用房的企业入驻管理办法。为加强对全区创新型产业 用房管理的统筹指导，有必要制定全区统一的创新型产业用房管 理办法。

【资料图】

意见稿共 6 章 41 条，主要框架结构为总则、筹建移交、准入条件和标准、入驻申请及管理、监督检查、附则。

意见稿表示：

● 国有企业建设、购买的创新型 产业用房，坚持以租为主、租售并举的配置原则，出租比例原则 上不低于 50％。 创新型产业用房出售价格参考同片区同档次产业用房出售 价格并给予一定优惠，但最低不得低于创新型产业用房成本价。 出售价格委托专业机构评估，经领导小组审定。

● 入驻首年租金价格由区产业 主管部门按照创新型产业用房租金参考价格的30％-70％范围内 给予折扣优惠。

● 入驻企业（机构）租用 2000 平 方米及以下的免租期为两个月，租用 2000 平方米以上、4000 平 方米以下的免租期为三个月，租用 4000 平方米以上的免租期为 四个月。租期内物业管理费、水电费、停车费等由入驻企业（机 构）自行承担。

● 入驻条件

申请入驻创新型产业用房的企业 （机构）原则上应为“四上企业”或承诺入驻当年达到“四上” 标准的企业，且符合下列产业领域：

（一）智能终端、半导体与集成电路、新能源、安全节能环 保、网络与通信、精密仪器设备、高端医疗器械、智能传感器、 工业母机、激光与增材制造、现代时尚等战略性新兴产业； （二）元宇宙、空天技术、区块链、合成生物、可见光通信 与光计算、细胞与基因等未来产业； （三）金融业、文化旅游体育服务业、交通运输与物流服务 业、法律服务业、商贸服务业等现代服务业； （四）经领导小组审定的其他产业。

● 面积标准：

入驻企业（机构）可租用面积原 则上需结合其经济贡献、发展前景、产业链地位以及产业布局与 用房需求等实际情况予以租用： 

（一）按上年度或承诺入驻当年在本区纳统的产出规模或 经济贡献大小租用的，单个企业的租用面积原则上不超过 10000 平方米； （二）对区产业或园区发展有促进作用的研究机构、创新载 体等，可租用面积原则上不超过 3000 平方米； （三）科技服务机构、专业服务机构、社会组织评估等级 3A 级以上的行业协会，可租用面积原则上不超过 1000 平方米。 入驻企业（机构）确有必要突破上述条款，经领导小组审定 后按要求执行。

龙华区创新型产业用房管理办法（征求意见稿）部分内容

总则

【概念界定】本办法所称的创新型产业用房，是指为满足创新型企业和机构的发展需求，由政府主导并按本办法出租或出售的政策性产业用房，包括办公用房、研发用房、工业厂房等。

【租售并举】政府产权的创新型产业用房原则上只能用于出租，如确有出售必要，需签订产业发展监管协议并报请区政府批准，土地使用权出让合同等用地批准文件明确规定移交政府产业用房不得转让的除外。国有企业建设、购买的创新型产业用房，坚持以租为主、租售并举的配置原则，出租比例原则上不低于 50％。创新型产业用房出售价格参考同片区同档次产业用房出售 价格并给予一定优惠，但最低不得低于创新型产业用房成本价。出售价格委托专业机构评估，经领导小组审定。

【租金参考价格】创新型产业用房租金参考价格参照市（区）房屋租赁主管部门发布的同片区同档次市（区）产业用房租金参考价格。如该片区未发布租金参考价格，区政府产权的创新型产业用房由区物业管理中心、区政府或者国有企业统租的创新型产业用房由牵头单位委托有资质的第三方机构评估获得，取两家评估公司最低评估价的平均值作为租金参考价格。租金参考价格每年发布一次。

【收益权属】创新型产业用房产生的收益权属按产权归属确定。政府产权或统租的创新型产业用房实行“收支两条线”管理，租金收入应当按照政府非税收入管理有关规定及时上缴区财政。国有企业筹集建设的创新型产业用房由相关国有企业运营管理，需区财政支持的由国有企业拟定方案报区政府审定。国有企业可以探索以租金入股等方式支持创新型企业发展。

筹建移交

【筹建方式】创新型产业用房通过以下方式筹集、建设： 

（一）行政机关、事业单位及国有企业投资建设、购买或统租；

（二）企业通过招标、拍卖、挂牌方式取得工业及其他产业用地使用权，建成后按一定比例移交给政府；

（三）在城市更新、产业用地提高容积率及其他土地规划调整项目中按一定比例配建并移交给政府； 

（四）区政府认可的其他筹建方式。

以下情形必须纳入创新型产业用房管理： 

（一）以本条第一款第一项方式筹建并通过划拨及协议出让方式取得建设用地使用权建设的； 

（二）以本条第一款第一项方式筹建并通过划拨及协议出让以外其他方式获得土地，在土地供应文件、租售租赁合同等文件中明确纳入创新型产业用房管理的； 

（三）以本条第一款第二、三项方式筹建的。 

以下情形经领导小组或区委区政府相关议事规则审定后方可纳入创新型产业用房管理： 

（一）行政机关、事业单位及国有企业购买、统租的产业用房； 

（二）行政机关、事业单位及国有企业除本条第二款第一、二项方式投资建设的产业用房； 

（三）以区政府认可的其他筹建方式纳入创新型产业用房管理的产业用房。

【购买程序】创新型产业用房购买遵循如下程序： 

（一）牵头单位负责拟购买创新型产业用房的选址、产权和使用情况的前期调查、询价等工作，与产权人达成初步意向；（二）牵头单位以按如下一种方式确定购买价格： 

1.由同时具备房地产评估一级资质和土地评估资信等级 A级的专业评估机构出具评估价格，牵头单位通过谈判确定购买价格；2.规划国土部门的销售备案价格或指导价；3.通过产权交易机构购买产业用房的，按照挂牌价购买；通过法院拍卖途径购买产业用房的，按照拍卖价购买；4.其他确定物业资产购买价格的方式。 

（三）牵头单位向区财政部门申报购买，区财政部门对购买资金来源进行确认； 

（四）牵头单位委托专业机构进行可行性分析及评估，经评估符合购买条件的，由牵头单位主导成立谈判领导小组，与产权人共同磋商购买事宜，达成购买意向； 

（五）牵头单位制定创新型产业用房购买方案（含合同），征求相关部门意见后，按区委区政府相关议事规则审定； 

（六）区委区政府审议通过后，牵头单位配合区物业管理中心与产权人签订买卖合同或框架协议，办理过户、资产接收等手续。

【统租程序】创新型产业用房统租遵循如下程序： 

（一）牵头单位负责拟统租产业用房的选址、产权和使用情况的前期调查、比选、询价等工作；

（二）牵头单位向区财政部门申报统租，区财政部门对统租资金来源进行确认； 

（三）牵头单位委托两家专业评估机构对比选的产业用房进行统租价格评估，以评估价格的平均值作为拟统租价格的最高限价； 

（四）牵头单位组织与出租方进行谈判，制定统租方案，提出统租和运营管理建议，确定拟统租价格、签约主体等，按区委区政府相关议事规则审定； 

（五）区委区政府审议通过后，按审议结果签订租赁协议。

【其他产业用房认定程序】以区政府认可的其他筹建方式纳入创新型产业用房管理的产业用房应具备以下条件： 

（一）应取得国有土地权证、房产证等证明材料，有明确的运营单位、不存在产权或运营纠纷； 

（二）具有较好的软硬件设施，具备产业承载能力，可使用空置产业空间原则上不低于 1 万平方米； 

（三）原则上应以园区（楼宇）整体纳入。 

符合条件的产业用房应遵循如下认定程序： 

（一）产权单位编制园区（楼宇）产业规划报告（产业规划报告中应包括但不限于项目基本情况、产权归属情况、实施必要性、可行性、产业发展路径选择和定位、产出效益分析、功能布局、可租赁面积和租金价格等内容）； 

（二）产权单位将园区（楼宇）产业规划报告征求领导小组成员单位意见，涉及租金补贴的，由区财政部门对资金补贴方式及规模出具意见；

【创新型产业用房房源发布】区投资推广和企业服务中心应按要求及时在市产业用房供需服务平台录入和动态更新创新型产业用房房源信息，向社会公众发布。

【资金来源】建设、购买、统租创新型产业用房的资金来源为： 

（一）区政府及区相关部门来源为区财政； 

（二）国有企业来源为企业自筹。可探索设立区政府和社会资本共同参与的产业投资基金解决创新型产业用房筹建资金来源。

【配建移交及监管】区内新供应土地、城市更新及产业用地提高容积率配建的创新型产业用房，原则上应无偿移交给区政府，并在土地出让合同中明确无偿移交条款。

无偿移交给政府的创新型产业用房面积免缴地价，不计入项目可售面积，不占用项目可分割转让比例。土地竞得者或城市更新项目实施主体应在签订土地出让合同前，提高容积率的实施主体应在签订土地出让合同补充协议前，与区工业和信息化局签订项目监管协议书，项目监管协议书应明确项目设计要求、建设标准、产权限制、建设工期、无偿且 无条件移交给政府的建筑面积、设计建设方案、装修标准、交付方式、交付时间、违约责任等内容，具体交付楼层及户型应在项目土地出让合同签订之后、预售之前签订创新型产业用房监管协议书补充协议进行明确。

土地竞买人（竞标人）递交书面竞买、投标申请或城市更新项目拆除范围单一主体申请实施主体资格确认时，须一并提交建设和管理承诺书，确保按照创新型产业用房监管协议书相关要求组织开发建设。

【配建项目建设要求】在城市更新或产业用地提高容积率中配建的创新型产业用房配建比例，依据市区城市更新、产业用地容积率调整及土地出让的有关规定执行；其他土地规划调整项目中配建的创新型产业用房配建比例，依据有关规定执行。

各类项目配建的创新型产业用房，应与所在项目的其他产业空间整体规划、同步建设、同步交付，共同使用公共配套设施，享受同等服务。

开发建设单位不得在配建的创新型产业用房与其他产业空间之间设置围墙等物理隔离设施，也不得有其他类似的隔离性措施等。对于在创新型产业用房和其他产业空间之间设置围墙或类似隔离措施，造成公共配套不能共同使用，经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。

准入条件和标准

【入驻条件】申请入驻创新型产业用房的企业（机构）原则上应为“四上企业”或承诺入驻当年达到“四上”标准的企业，且符合下列产业领域： 

（一）智能终端、半导体与集成电路、新能源、安全节能环保、网络与通信、精密仪器设备、高端医疗器械、智能传感器、工业母机、激光与增材制造、现代时尚等战略性新兴产业； 

（二）元宇宙、空天技术、区块链、合成生物、可见光通信与光计算、细胞与基因等未来产业； 

（三）金融业、文化旅游体育服务业、交通运输与物流服务业、法律服务业、商贸服务业等现代服务业； 

（四）经领导小组审定的其他产业。

【申请主体】申请创新型产业用房的企业（机构）应当同时符合以下条件：符合本办法第二十一条要求，注册地、税务登记地均在本区或承诺在租赁合同签订之日起 3 个月内迁入本区，统计关系应在租赁合同签订之日起满 1 年后 30 个工作日内迁入本区（若统计关系迁移政策有所调整，按新规定执行）。

同时承诺在租赁（或购买）协议期内注册地、税务登记地、统计地不迁出本区。近三年经营规范，无重大违法违规行为。

【面积标准】入驻企业（机构）可租用面积原则上需结合其经济贡献、发展前景、产业链地位以及产业布局与用房需求等实际情况予以租用： 

（一）按上年度或承诺入驻当年在本区纳统的产出规模或经济贡献大小租用的，单个企业的租用面积原则上不超过 10000平方米； 

（二）对区产业或园区发展有促进作用的研究机构、创新载体等，可租用面积原则上不超过 3000 平方米； 

（三）科技服务机构、专业服务机构、社会组织评估等级3A 级以上的行业协会，可租用面积原则上不超过 1000 平方米。入驻企业（机构）确有必要突破上述条款，经领导小组审定后按要求执行。

【租金折扣优惠】入驻首年租金价格由区产业主管部门按照创新型产业用房租金参考价格的30％-70％范围内给予折扣优惠。

租金折扣标准参照如下：

（一）上年度或承诺入驻次年在本区纳统的产出规模不低于5 亿元且经济贡献不低于 2500 万元的企业（机构），租金折扣可享受参考价格的 30％； 

（二）上年度或承诺入驻次年在本区纳统的产出规模不低于  1 亿元或经济贡献不低于 500 万元的企业（机构），租金折扣可享受参考价格的 40％； 

（三）在本区已有自有物业全部自用且无法满足经营发展需求，经领导小组批准入驻的企业（机构），租金折扣为参考价格的 70％； 

（四）其他入驻企业（机构）的租金折扣为参考价格的 50％。鼓励入驻企业（机构）集约使用产业用房，入驻企业（机构）实际租用面积低于创新型产业用房管理工作方案规定可租用面积的，按照相关规定进一步确定租金折扣标准。 

入驻企业（机构）确有必要突破上述租金折扣标准的，产业主管部门应结合入驻单位发展前景、产业链地位以及产业布局与用房需求等实际情况按程序报批。

【租金调整】创新型产业用房租金优惠实行动态管理，结合区产业主管部门的动态评估，按租赁合同约定的年度租金变动情形，定期调整入驻企业（机构）租金。

入驻申请和管理

【免租期限】入驻企业（机构）租用 2000 平方米及以下的免租期为两个月，租用 2000 平方米以上、4000 平方米以下的免租期为三个月，租用 4000 平方米以上的免租期为四个月。租期内物业管理费、水电费、停车费等由入驻企业（机构）自行承担。

【续租及退租】入驻企业（机构）租赁创新型产业用房应当在租赁合同中约定合同履行期限不少于 1 年，不超过 5 年，运营管理单位应在距离合同到期 6 个月和 3 个月时，分别告知入驻企业（机构）。

如入驻企业（机构）需继续租用，运营管理单位应协助入驻企业（机构）及时办理续约申请，区产业主管部门对入驻企业（机构）租期内产业发展监管协议和年度评估结果进行审查，审查通过并达到入驻条件后，拟定续租意见按程序分级分类审批。运营管理单位按审批结果为入驻企业（机构）办理续租手续。

续租次数原则上不超过 2 次，续租首年租金按当年发布或评估的创新型产业用房租金参考价格重新计算。

租赁合同未到期的入驻企业（机构）需提前退租，可向区产 业主管部门提出申请，申请通过后，发函运营管理单位办理退租手续，入驻企业（机构）须在 3 个月内搬离。入驻企业（机构）在退租时应将租赁的产业用房恢复原状，经产业主管部门同意的除外。

【扩租或换租】入驻企业（机构）因技术升级、规模扩张等原因需扩大租赁规模或变更租赁地址的，可向区产业主管部门提出换租或扩租申请，经审查符合条件的方可换租或扩租，扩租申请按合并面积由产业管理部门上报分级分类审批，其结果应向社会公布。符合换租或扩租条件的企业（机构）可在辖区创新型产业用房范围内统筹进行换租或扩租。按照区产业主管部门审定的租用面积，扩租企业（机构）可以保留原租赁创新型产业用房，入驻新增面积的创新型产业用房。

【创新型产业用房转让】创新型产业用房原则上限定自用。购买创新型产业用房的企业（机构）确需转让的，可向产业主管部门申请由原所有人回购其名下创新型产业用房，申请回购时应累计达到产业发展监管协议中约定的各项指标要求，回购价格不得高于原销售价格。

监督检查

【禁止性规定】创新型产业用房入驻企业（机构）不得有隐瞒真实情况、伪造有关证明等骗租骗购行为。入驻企业（机构）不得有擅自转租、分租、改变其原有使用功能等不按租赁合同约定使用创新型产业用房的行为。购买企业（机构）不得有擅自转售、抵押、改变其原有使用功能等不按出售合同约定使用创新型产业用房的行为。

未经领导小组研究批准，入驻企业（机构）不得开展孵化器，创客、共享办公等引入第三方的业务。创新型产业用房租赁、出售合同及产业发展监管协议等文件应当包括但不限于对本条相关权责予以明确约定。

【退出规定】创新型产业用房运营管理单位、区产业主管部门应对入驻企业（机构）日常使用情况进行检查，发现入驻企业（机构）存在违法违规行为，或评估复核不再符合入驻条件和产业发展监管要求的企业（机构），经运营管理单位和区产业主管部门共同评估确认，按以下情形做出处理： 

（一）存在以下行为的，可依法取消入驻资格、终止租赁合同，且不得换租、扩租：

1.签约后一个月内未使用产业用房正常开展业务的（区相关政策规定的免租装修期除外）； 

2.连续 15 个工作日无人办公的，且未提前申报并获得批准； 

3.违反合同（包括但不限于租赁合同、产业发展监管协议）约定的行为； 

4.入驻企业（机构）连续 2 年未通过动态评估的； 

5.入驻企业（机构）未达到申请时承诺要求的； 

6.隐瞒真实情况、伪造有关证明等骗租的； 

7.存在擅自转租、分租、转借行为的； 

8.存在企业经营、安全生产、消防、环保等方面违法违规行为，且情节严重的。 

（二）存在以下行为，由产业主管部门和运营管理单位责令入驻企业（机构）进行整改，在所约定整改期内未完成整改的，可依法取消入驻资格、终止租赁合同，且不得换租、扩租：

1.存在擅自改变产业用房原有使用功能行为的； 

2.存在企业经营、安全生产、消防、环保等方面违法违规行为，且情节轻微的； 

3.不遵守监管方、运营方相关管理规定的； 

4.存在其它物业管理违规行为的。 

入驻企业（机构）存在失信行为的，将相关信息依法纳入市公共信用信息平台。

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