来源：朱罗纪

我认为刚需买家在深圳未来要关心两件事。

第一件事，是“十四五”期间深圳的轨道规划兑现。第二件事，是每年“城市副中心”的商品住房供应。

把这两件事大略弄懂，对500万预算的那类刚需买家，尤其是首次置业者，我想“买对”的概率会提高很多，心态也会好很多很多。

先说第一件事。

我认为大家不需要看深圳远到2035年的轨道规划，还有10几年，太久远了，房地产周期都能来回个三回，人生等不了那么久。看两份确定的规划就可以了，一份是深圳轨道四期规划，具体是《深圳市轨道四期相关线路站名规划》，这份规划是规划至2022年的，所以信息极为重要，对购房有直接的指引意义。另一份是深圳“十四五”交通规划——《深圳市综合交通“十四五”规划》，这份规划规划到2025年，也就是还有3年多时间，对购房也有很重要的指引意义。

具体是下面的图：

这是深圳规自局4.22发布的《深圳市轨道四期相关线路站名规划》，其中6、12、14、16号线都要在今年通车，其它的按说也会在明年通车。

下面这一份是到2025年要建成的轨道线路，扣掉4期轨道，剩下的都是。 这个图来自《深圳市综合交通“十四五”规划》，深圳交通运输局今年2.23发布。

非常详细的对比咱们就不做了，建议大家按自己的需要，一条线一条线去挨个查，会很有收获。

但这里，我重点说的是一个方向判断，即是：深圳在通过建设城市副中心来完成人口再配置。

如果结合着深圳最新的2035国土空间规划，我们能看出，深圳4-5期的轨道建设，最受益的是各个“城市副中心”（或者以后要叫“十二个功能中心”），比如光明、沙井、龙中、坪山等地。

这些城市副中心现在的人口密度还不够，所以轨道建设意图很明白，就是要把地铁拉过去，然后围绕着地铁进行TOD建设，尤其是修建大量的平价住宅、公共住房以及相关配套，让人住过去，往返通勤时间控制在1个小时左右。

这个在香港曾经叫做“新市镇”的计划，我认为正在深圳落地，这是改变未来深圳的大事。

刚需买不起深圳“核心都会区”的住房，但是在这些城市副中心，500万可以买到很好的住房。跟随着轨道的铺设步伐，大概是3年多的时间，可以住的很不错。

再来说第二件事。

承接上述城市轨道的发展脉络，我们来看土地的供应和住房的建设，就更有意思。

如果说深圳房地产在2022年有什么最重要的变化，我认为莫过于这一点：突然之间大家发现，500万总价的刚需盘好多好多，多到开始内卷了。比如光明，福松沙，大量的盘好几年价格没有动，一直盘桓在4.5万左右/平米。尤其是光明，可谓遍地都是，像快开盘的特发观月台都开始打9.1折了。这样的景象在以往很多年内，都没有出现过了。

为什么会是这样？恰恰是我们之前讲到的：深圳自2020年起大幅提升了居住用地的供应占比。参考：《深圳2022供地计划发布：未来3年，我们将迎来最猛的住房供应潮》。

所以，我提醒500万预算的刚需买家，花点时间去看一下每年主管部门发布的土地供应计划，以及关注一下每年的卖地计划，看看哪里的供应更集中。答案你会同样发现，以龙华、大运、光明、坪山为代表的城市副中心，还是土地供应最集中的地方。所以，到今年这个年份，那些地方才会出现有那么多的盘。

而这一个趋势才刚刚开始，在未来的几年里，副中心都是最重要的土地供应场。

而且，把上述两件事叠在一起看，我们也会发现，政府这几年的地块选择越来越“科学”——大部分都围绕着地铁规划走，很多地块都是选取在规划中的地铁站800米范围内。这是因为，深圳在《深圳市综合交通“十四五”规划》里提出要求：要在2025年末，实现“轨道交通800米人口岗位覆盖率”从2020年的44%大幅提升到58%。就是说，到2025年，深圳要有超过一半的人口要住在距离地铁站800米的范围内。

所以我们会看到，为什么去年深圳地铁179亿拿下的6块地皮，基本上都在地铁站附近。这个背后，实际上就是规划先导。所以我们也才会看到，为什么这两年各个副中心出来的楼盘，很多距离地铁站都不算远。这个趋势，我想也同样是刚刚开始。

上面这一点，其实也是提醒我们的刚需买家，大家在看盘的时候，要把距离地铁站距离800米作为一个重要参照。800米就是物理极限，按成年人的步速，这个距离就是在10分钟，再远就太辛苦了，还不被列入岗位覆盖率。

如果说要再补充一点，值得强调的还有第三件事，就是：在城市副中心，眼下的限价依然在比较严厉的执行。你花个好几年时间看，还是会发现，副中心的价格还是被严厉限制在4.5万-5万这样的价位，总价500万的预算依然可以买到不错的3房。

我今天大概了解了一下光明的二手价，地段一流的二手盘成交价还是可以维持在7万/平米以上。但是新盘，即便是在地铁口的，限价还是4万多/平米。在沙井、龙中，都是一样的局面。

在价值判断上，我们可以有不同的看法。但无论怎么说，有一点要承认，这是政府对刚需的“友好”。

由此，我们可以这样讲：

1）放眼未来的几年里，深圳会在城市副中心大量的增加土地和住房供应（同样包括公共住房）。

2）这些新增的土地和住房供应会紧密围绕着轨道站建设，构建起高效的轨道通勤和生态生活。

3）为了压降刚需的购房负担，相对严格的限价政策会继续得到推行。

总之，对于500万预算的刚需购房而言，有希望迎来一个非常“友好”的“十四五”。想想看，刚需们在未来的几个城市副中心，可以有大把的盘可以选，并且能够买到靠近地铁站10分钟左右的新盘，往来通勤控制在1小时左右。更重要的是，焦虑心会显著下降，一方面有限价，更重要的是供应量大，不用再像以往那样担心错过这个就要“被甩出深圳了”。

作为一枚研究者，我非常认同并欣赏深圳政府部门大力的增加住房供应！刚需，不能一味的埋怨房价贵，而要看到正在发生的改变。

有的人会问，那如果城市副中心的供应量增加那么多，那里的房价未来是不是涨不动了？那还买不买？

价格的事情，我想更多还是要落脚于整个城市的未来发展。但是从缓解刚需住房负担、刚需“焦虑症”以及这座城市的长远发展讲，大力增加供应带来的好处是天大的。最起码一点，刚需可以非常从容的选房子了。

鉴于今年城市副中心的500万刚需盘非常多，具体如何选盘变得复杂，应很多刚需粉丝的呼吁，我新建了一个“500万预算深圳买房群”。预算在500万内、有需要的童鞋，可以扫码申请入群。希望大家通过交流，可以帮助自己更好的“买对”。