这个项目咖姐从21年就频频听到它要入市的消息,但到现在还迟迟不入市。 最大的原因是该项目原为南光村旧改二期,需要等回迁户都选好房之后再流入市场。 网传正东名苑有59㎡的小户型,这也是该项目受关注的原因之一。
南山中心地段+小户型,是多少年轻打新人的理想上车盘? 但是咖姐实探发现,该项目59㎡的产品已经被回迁户选完了,接下来入市的最小户型为78㎡!正东名苑预计七八月份入市,目前吹风价是8.6万/㎡,展示中心已开放。那么,这个项目值得买吗?咖姐带你去实探!
01
实探!
地处南山核心地段
但是人从众……
正东名苑项目位于海德二道上,咖姐乘坐11号线地铁前往项目地,在南山站D口步行400米左右就到达,在不远处还有9号线南山书城站,步行仅250米左右。 而该项目周边还有正在建的12号线南光站,步行距离约360米左右。
从公共交通来看,项目前往宝安、福田和罗湖都非常方便。 再来看看从项目地的驾车前往深圳各大核心片区需要多久: →海岸城购物中心(后海):约7mins,2.1km左右→科兴科技园(科兴):约16mins,5.5km左右→前海壹方城(宝安中心区):约20mins,7.6km左右→星河Cocopark(福田中心区):约21mins,14.5km左右→大剧院(地王):约30mins,20.6km左右 。
从驾车出行来看,该项目前往其他区域的核心地段也是非常方便的。
该项目地处南山中心区,被诸多小区环绕,居住氛围浓厚,咖姐踩盘的时候正巧学校放学,同在海德二道上有两个小学,向南小学和南山小学,因此放学时段,项目地周边人流量较大。
并且项目周边小区楼龄较大,项目正对面的鸿瑞花园23年左右,龙泰轩20年左右,缤纷假日豪园21年左右,周边最新的小区是南光村旧改第一期推出的南光城市花园,11年左右。
整体上,项目周边的面貌比较老旧,人员流动比较大,但好处在于周边的烟火气十足。 咖姐在外面看到,项目共4栋,外立面已经搭好,目前是现楼状态。
02
一手好牌打得稀烂?官方公示的《建设工程规划许可证》显示,正东名苑用地面积为18485.18㎡,总建筑面积为159506.95㎡,容积率约6.4。
正东名苑共3栋建筑,分别是1栋、2栋AB座和2栋C座。
项目1栋和2栋2层连通做成花园,其中1栋有办公和商业,共31层,2栋A座有平层住宅和商业,共43层,2栋B座有复式住宅和商业,共44层。 整个项目共计642户,但其中有73.2%左右的套数为回迁房,真正推向市场出售的商品房只有172套。
车位方面,项目带地下停车位800个。 作为一个用地面积只有1.8万㎡左右的项目,正东名苑有住宅、底商、写字楼和4层商业,可以算是一个小型综合体了。
但也是因为小小的一方土地里挤进了这么多东西,正东名苑的缺点显而易见。 首先,正东名苑每一栋之间都非常“局促”,这一点在项目外面就能感受到,从平面图的具体数据来看,1栋办公和公寓离2栋C座商业只有9.3米,离2栋B座的复式住宅仅14.49米;而1栋办公和公寓离2栋A座的距离是23.3米。
其次,正东名苑的绿化花园非常小,从规划面积来看,架空绿化的面积只有2842.2㎡。 结合项目6.4的容积率,这就意味着,家庭买房人买入之后,要遛弯只能去周边的大公园,而周边一公里范围内只有一个非常小的文心公园。
再有,正东名苑1栋2栋之间有一些公共配套,其中包括垃圾站,正好在2栋B座的东南边,在2栋A座的西北面,可能会对低楼层住宅有所影响。不过项目在向南小学和南二外学府中学学区范围内,后者在南山额排名在中上水平。
03
周边二手房表现最后我们再来看看正东名苑周边的二手房成交表现。 前面我们提到项目被其他住宅小区包围,周边的小区非常多,包括鸿瑞花园、缤纷假日豪园、龙城新苑、龙泰轩、海昌阁和南光城市花园等等。 先来看看官方的指导价,最高的是片区楼龄最小的南光城市花园,9.47万/㎡,该小区20年的成交单价已经突破10万。
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