1
最近十多天,大湾区的深圳、佛山、东莞都有异动。
深圳集中在西部和中部的个别盘,比如侨香村。
佛山是千灯湖,三四百万的小三房卖了不少,北滘也有回温。
东莞集中在松山湖,光大锦绣山河走了不少套大户型,南城的西平和莞城,都卖了一些房源。
但是我要提醒大家,这一次的小阳春,不是追涨,不是追涨,而是抄底!
抄的都是核心区高位下跌的笋盘,比高峰期便宜了15-20个点,个别30%。
2
东莞最近一年二手房的成交量,比深圳还要惨的多的多。
去年5-9月,东莞二手还勉强维持着1000到2000套的成交量,10月份急跌到567套,然后连续6个月不足1000套,最低只有405套!
东莞比深圳市场小没错,但也有上千万的人口,连续一年成交惨淡至此,说明东莞的二手市场比深圳萎缩还要严重。
最近一年的时间,不管是本地人还是投资客,都达成了空前一致,不再去东莞买房了。
东莞指导价的楼盘只有218个,新房倒挂也远不如深圳严重,二手成交如此惨淡,有两个原因:
一是上一轮涨幅实在太高,涨过了,在一大票二线中一枝独秀。
二是过去一年东莞的调控政策太多太密,市场看空情绪极其浓厚。
东莞低迷的二手成交,在空军看来,是一条完美的下跌曲线,成交量都死成这个样子了,东莞必大跌。
在我看来,东莞就是在复制深圳,业主死扛不降价,买家不认这个价,所以没成交。
这么长时间的接近零成交,必然会造成一个后果,就是有一部分急卖的业主降价求售。
去年10月到今年3月,市场情绪极度看空,会造成越降越不买的心理,到今年3月份,市场上肯定积累了一部分笋盘。
3
今年4月,市场情绪开始变化,有少数人不愿再等了。
这少数人里有投资客,认为这个价格可以抄底了;也有自住客,等了一年多不想等了,决定买定离手了。于是最笋的那批房源就走掉了。
4月初有大V吹松山湖逆势上涨,就是这个原因,其实哪是什么逆势上涨,是少数人在抄底罢了。当时锦绣山河最低成交价5万多,虹溪雅诺6万。
4月下旬,政策的暖风越吹越烈,4月底,东莞全线放松调控,积蓄了一年多的情绪找到了释放口,一批资金进入东莞,迅速消化前期积累的笋盘。
五一期间,一批核心区降价很久又卖不掉的笋盘,被消化的七七八八。我所知道的,锦绣山河成交了不少六万多的房源,一期的还不到六万,近七万的一套也没有。
西平的网红盘东骏豪苑,去年3月最高成交价5万5,最近卖掉的几套还不到4万。
所以,这一次所谓的小阳春也好,小行情也好,和上涨毫无关系,应该换个说法叫抄底,或者春季末的集中挖笋。
佛山也是如此,卖的好的全是低价房源。
深圳更不用说了,挖笋已进入尾声,最近的成交价,越来越接近市场价了。
4
房价如此高启,经济如此拉垮,信心如此低迷,为什么大湾区还能走出一波小行情?
我同比东莞二手房的例子大家就明白了,东莞最近一年的成交极其惨烈,成交惨烈的背后是资金一直在等,想等一个合适的时机,等一个合适的价位,或者干脆放弃买房,转战股市和资本市场。
等了一年多,房价确实跌了一些,但没跌到自己的心理预期,反观股市,更加惨不忍睹。
其他的投资品类,基金大亏,理财小亏,信托收益跌至6%还偶有爆雷,海外房产不了解不敢买,资产比烂的年代,总有一部分资金会选择重回楼市,至少买个踏实和心安。
不要因为你没钱就认为大家都没钱,持币的人并不少。
但是,现在愿意入市的资金体量和17、18年完全不可同日而语,那时是全民哭着喊着到处借贷满杠杆买房,现在是少数人抱着犹疑用大部分自有资金买房。
同时房价又上了一个新台阶,所以几年前的全线大涨,确定、一定以及肯定不会再出现了。
资金变少了,资金还变聪明了,结局只有一个,就是只有一小部分产品才会涨,分化继续上演。
包括这一次大湾区三城的异动,我再重复一遍,这不是追涨,这不是启动,这是一次抄底和分化。
等到笋抄的差不多了,市场重回去年的历史高位后,不出意外,资金就会观望和犹豫,不愿再去继续追高。所以,这次是熊市抄底,不是牛市启动。
除非经济明显看到回暖,或者出台极大的托市政策,价格会继续向上冲一冲。
今年深圳房价能达到的天花板高度,取决于中央最终给到楼市的政策力度,还有深圳的调控放松能否落地。
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