又有城市2成首付,恕我直言,有坑!

带你用底层逻辑看清楼市本质,不盲从少踩坑。

大家好,我是米粒。

当有了顶层“充分释放居民住房需求”、“因城施策”的定调,救市就有了正当的理由。什么都可以装进顶层要求“稳字当头、稳中求进”的大箩筐。

从起初的小试探到现在的尺度和动作越来越大,比如降首付。

一、两成首付大湾区也有城市跟进了

降首付是刺激市场的极为重要手段之一:等于允许高杠杆进行买房,敢于允许银行更多的资金进入楼市。

打响降首付第1枪的是山东菏泽:

首房首贷首付比例低至20%,

有过房贷记录但名下无房或有房无贷款记录首付低至25%套

二套首付比例30%。

接下来重庆、江西赣州纷纷跟进,两成首付重现江湖。

2月21日佛山也跟进了,成为全国第4个,大湾区第1个降首付比例的城市。

非限购区可以2成。 

另外据网传,限购区信贷政策也开始松动。

二、利好背后是难言之隐

能这么积极政策松绑的,大都是有难言之隐的,背后往往藏着很多个迫不得已。

比如说:

土地财政依赖程度过高

库存量太大

去化表现不好等等。

这些城市大都是生了“病”,大都是三四五线再或者二线不限购区域。

这些城市大都产业低端、空心化或老化,收入及消费力有限,价格天花板清晰可见。

这些城市原来可以靠棚改、旧改,左口袋倒右口袋让钱转起来;而如今不允许大拆大建,转不动了。

另外去年的调控动摇了房价只涨不跌的信仰;加之收入增长的前景也普遍不乐观,老百姓口袋里的钱也没那么多了,经过洗礼之后的购买力学会了用脚投票,三四线再想在从口袋里掏钱难上加难。

地方降首付的本质是借助住金融,降低老百姓购房的门槛去买房,是想把库存去化、延续卖地和楼市的繁荣,GDP也会好看很多,业绩也会漂亮很多。

三、佛山为什么会松绑?

佛山作为一个GDP超万亿的强二线城市,此举你意不意外?

其实也不意外。

1.佛山土地财政依赖严重

佛山是一个高度依赖土地财政的一个城市,对楼市一向偏暧昧。

去年多地出台了较为严厉的调控政策,而佛山只是佯装的意思了一下,控的其实更多的是舆论的风险,别枪打出头鸟。

2.高库存,去化并不乐观

佛山地大人又分散,很难有聚集效应。虽说经济总量不错,但是以家居、陶瓷、卫浴等相对低端的产业为主,购买力相对有限,特别是不限购的区域。

截止2021年末,各行政区去化周期最短周期13.9个月,而高明存量去化周期甚至超过两年,市场供求量过于饱和。去化压力明显。

数据来源:克而瑞

库存压力如此之大,如不出手,卖地的轮子的就转不动了,所以“出手相救”也就情理之中了。

四、从楼市周期看趋势找答案

历史总是惊人的相似,但不会简单的重复,趋势已经在发生着微妙变化。

在过去,楼市行情是阳光普照、会有城市间的轮动。

2015年,始于深圳那一波行情,从一线传导到东部沿海发达地区再到强省会城市,再随着棚改货币化、去库存传到三四线。楼市的繁荣和红利人人有份,只是早晚的问题。

而2019年,行情依然始于深圳,但只传到了一线及部分强二线就戛然而止了,链条短了许多,且城市分化明显,一线、少数的强二线vs其他城市仿佛筑起了无形的壁垒。

再回到佛山,具体回顾下佛山上轮表现,大湾区的上轮行情始于2019年深圳东莞,大概2020年6、7月传到广州,而传到佛山大约在2020年12月-2021年1月,大概都相差半年左右。佛山楼市典型的特点就是是大哥广州的跟随者。如果说佛山只能有一个中心,那么这个中心就是广州!

那波行情也是先传到三山新城、千灯湖、陈村等临广地区,还没来得及继续往下传,就有了调控,加之疫情,然后就没有后来了。

以高明为例,米粒2020年初的时候,因公司一产城项目前期调研的原因,去踩过高明的市场,当时房价大概9000-10000元/平,而经过一轮大湾区行情之后,现在9000还卖不到。

在去年用力过猛之后,国家这次有意去恢复信心。

地方在有了“稳字当头”的尚方宝剑之后,加上自己依赖土地财政的小九九,接下来,还会有一波波救市政策在路上,但即使暖风频吹,这次有些地方暖意也传不过去,暖和不起来。

如果自住,当然可以买,权当生活必需消费品就好了;

但若投资,还是小心为妙,别以投资为名掉坑!

看看血淋淋的教训吧!

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