降低首付、重启棚改……能让房地产反转吗?

来源:朱罗纪

自上周菏泽被媒体曝出第一个降低首付之后,这几天,降低首付、房贷利率的城市“一下子多了起来”。想必是大家看到菏泽被曝光没有被叫停,一拥而上,而当地索性也无所谓了。

还有其它一些城市,也推出了购房补贴以及公积金贷款宽松这些举措。详细可以看一下克而瑞这份统计。

尤其是刚刚爆出郑州的做法:重启棚改货币化安置。

这是非常重的一剂“猛药”,相信懂点房地产历史的大家,都不陌生。2016-2017年,中国很多三四线城市的房价因为“去库存”政策而发生大涨,那个去库存的最直接手段就是“棚改货币化安置”。简言之,这个手段就是:以合理的由头把你家房子拆了,然后以货币化补偿,让你去市场上买商品房,事实上就是“再造需求”。在上一轮去库存的周期中,很多城市就是这样房价直接翻一倍的,我老家的小县城就是这么涨起来的——棚改货币化之前房价2600,之后6000。

政策的宽松速度显得很快,而且老招数迭出。降低首付、人才补贴、公积金宽松、再启棚改……

我们都知道,政策紧缩与政策放松,对于普通买房人的影响是极为敏感的。原因在于长久的“训练”,大家都已经形成了“中国房地产是政策市”的这样一种共识。因此看到政策的宽松,不少人又会生出一股“时不我待”的焦虑来。

我认为目前来看,还是不要太过冲动的好。今天我们所面临的局面,需要正视,和2016-2017不同,和2008-2009也不同。这个讲不明白,简单的去用历史逻辑生搬硬套,会画虎不成反类犬。

简单说我的观点:我认为到目前为止,所见到的政策放宽,对购房者的刺激顶多是止跌,不会出现反转。

可从以下几点探讨。

其一,政策的对冲力度不成系统。

我们今天看到的宽松政策,比如降低首付,或者再启棚改,有两个重要特征:一是地方的自选动作,二是试探性的小打小闹。

比如降低首付及利率,慢慢有不少城市出现了,但是也就是针对首套房2成,其它还都是差别化信贷。以及利率,只是加点变少,但是利率还是比较高的。再如棚改货币化,也是“自下而上”的。

我说这个是什么意思呢?

我们可以回到历史看,在2008-2009,当时为了挽救经济,先是国家“自上而下”的推出了“四万亿”庞大刺激,央行把首付全部调到2成,并一次性把利率打到了7折——石破天惊的“亏损利率4.158%”就是那时候出现的。而在2015-2016的去库存期间,全国一盘棋的狂推“棚改货币化”,那也是自上而下的统一政策。

这是我们“指令经济”的基本特征,有“尚方宝剑”下面才会猛搞。但今日观之,上下一盘棋的统一思路还没有迹象显示成型,最上面的大宝剑依然是“房住不炒”。央行对30年来最大面积的房企爆雷的定义依然是“个别现象”,对拉动内需的表态也是雷声大,但是实质性的猛烈对冲政策,还没有出现。显见上方的意思,还是“托底”而非“刺激”。

这是我们现在看到的景象,因为没有上方的“统一指挥”,各地摸不准怎么做才是对的,只能是亦步亦趋的做试探。一句话说完,现在针对房地产这个“夜壶”的刺激政策,层次不够,力度更不够。

其二,今天的购房者对房地产的当下与未来,均出现了“信心危机”。

如何去描述今天的房地产现状,其实是很复杂的。从乐观的方面来说,如果你看整体的GDP,我们得承认中国的经济韧性一定是非常强劲的,这一点毋庸置疑。但是你到市场里走一走,看看房地产乃至很多经济行业部门,又觉得今天的中国经济实在是很不好看。

我们从“当下”和“未来”两个角度,都可以看出,购房者对房地产的信心是与2008年毫无二致的。

从“当下”来说,大家不敢买房子。原因有很多很多,宏观的、中观的、微观的,一言难尽。宏观方面,一会儿国际局势危机了,一会儿疫情又爆发了,一会儿人口又危机了。中观方面,像房地产税要出了,三道红线又把房企搞爆雷了(最近是正荣地产),打教培、互联网搞得要裁员。微观方面,成交量普遍都是腰斩,房价也都在跌啊,去年买的房子站岗了,现在谁还敢买?刚刚买了开发商爆雷了咋办?可以说,都在看——1月份的按揭贷款数据大滑坡,证明了这一点。1月的住户中长期贷款同比少增2024 亿,就是大家不敢买房的明证。

从“未来”来说,买房人也没有信心。说到底,房价长周期看是受购房者预期收入决定的。但是这1年过来,大家对眼下和未来的收入,可谓是悲观的不得了。股票在亏钱,受疫情的冲击好像很多行业也赚不到钱,如果是在教培、互联网、房地产,弄不好工作都没了。展望未来,自己没有收入了怎么办?就算是现在买房首付降低到了2成,你不要月供吗?企业、个人在预期未来收入减少的时候,会干什么?那一定是减少开支,能不花钱就不花钱——这在1月份的M1数据上,也显示了出来。

1月的金融数据,M1同比增长-1.9%,说明了尽管货币政策在宽松,但企业根本不贷款。而企业为什么不贷款?因为贷款不知道干啥,对未来没信心。

这个全行业的信心危机,现在不是吓唬人的,而是实实在在的发生的。不单单房地产,甚至是其它行业,都一样。很少见过去大半年来的景象,很多企业、个人对未来开始变得忧心忡忡。这样的景象,在2016年去库存的时候,没有见到,在2008年的次贷危机时,见到过。

其三,刺激政策的边际效益递减。

我们再来考察,各地如今天这般的放松房地产管制,在实质上能够起到多大的作用?

我们上面已经说了现在的局面,一是没有自上而下的统一大步调,二是市场终端没有了信心。那么,各地的自选动作,能够在多大程度上起到作用呢?

我认为比较不乐观。像吸引人才、放松公积金这些,就不要谈了,都是边边角角的政策,起不到什么作用的。真正值得谈的是,降低首付算一个,重启棚改货币化算一个。

谈到降首付的问题,就要回答上面说的,老百姓手里的钱还够不够,对未来的信心让他们还敢不敢花钱。我认为两个都不乐观,降低首付当然能够释放出一部分的需求来,但是这个量会比我们想象的少,少很多。更何况,房贷利率并没有出现显著下降——今天的市场和2008年相似,但今天的利率依然比2008年高上40-50%。

重启棚改货币化也是类似,这个在上一轮已经拆了一番,棚改需求释放的差不多了。这一次再重启,和降低首付一样,当然也能够再造一部分的需求来。但是符合逻辑的一个推理是,不会比第一次猛推时候的效益更佳。而且,七普人口数据发布后,很多城市已经是人口净流出,这个对于资金而言,也会产生很大的影响。

故而,总体来说。如果要让大家有信心,这个政策的力度一定要非常猛烈才行。但这个有逻辑困境。一方面,如果政策的力度不够猛,那么买房人的信心是无法恢复的,进而就不可能拉动内需,为经济托底。而如果为了快速恢复买房人的信心,而出台了类比上两轮的大刺激,就会违反了“房住不炒”的国策精神,违背了“不将房地产作为短期刺激经济的手段”之zz承诺。

政策等于是自己走入了风箱。

我认为这是目前最大的现状,我们还记得在2008年,有句最著名的话:“信心比黄金更重要”。今天的房地产市场乃至经济面,可能都需要再重温这句话。但我这么说,就会有人骂:又想当托,让国家刺激房地产,号召大家继续去chao房。

讲真,我完全不是这意思。我只是失望,回过头去看,我们是不是一定要走到今天这一步?最后还得让刺激重新又来一遍?这一点,才尤为值得深思。

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