以往一提起梅林，那关键词必须有“房价洼地”。

先来看看区块位置，梅林片区位于福田区的北部，南边是福田中心区，北边是梅林水库及大片的山脉，西南边是香蜜湖片区，东边则是罗湖的豪宅片区——银湖片区。梅林的自然紫资源条件相当优越，这里还有福田最大的公务员小区——梅林一村，虽然没有非常大型的商超，但生活配套方面还是足够的，并且，咖姐实地探访的时候还发现，梅林是一个生活气息很足的地方。梅华路上的紫荆花开了一路，路上都是花瓣。

不过咖姐还偶遇了充煤气的大叔，骑着电瓶车载着两个煤气罐，近日，幸福福田公众号发布了梅林街道全域于2022年2月12日正式实施“瓶改管”，梅林的生活条件正在逐步改善。梅林片区的旧改扎堆，并且许多项目正在同时动工，相比起福田其他区域，梅林的顶层规划则较少，主要是福田区的生活、生产片区。不过，在这样的一个不起眼的地方，倒是走出了不少房企大亨，例如深圳新世界和京基。近日，京基又回到梅林片区了。福田区城市更新和土地整备局于2月15日发布公告，上梅林村城市更新二期项目实施主体公示，目前拟确认项目实施主体为深圳市京基房地产股份有限公司。

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实探!拆3.1万㎡！已经开挖地基！

京基操盘的二期城市更新项目拆迁用地面积31833.8平方米，开发建设用地面积27289.28平方米，其它具体的规划指标和基本参数还未正式对外释放。该项目共有3个地块，咖姐简单将其命名为1-3号地块。

目前，1号地块还未开始进行土地整备，地块上的树还未砍伐，但已被围栏围起来，可以听到围栏里面有人用铲子在清理地面的声音。2号地块已有围栏进行围挡，被一个百兴苑的小区两面围起来，有挖掘机在运作，正在打地基，工地上人非常多。

3号地块筑了非常高（大概6米）的铁围栏，并且设置了密码锁，一部分地块已经拆除进行土地平整，一部分楼栋还未拆除，但已是清空状态。

学校配套方面，周边有梅丽小学、福田区北环中学、新莲小学、梅林中学、福田区实验教育集团梅香学校等等。商业配套方面，周边有新世界百货和梅林生活中心等购物中心，以及卓悦汇这一大型商场。此外，该项目地块在两个地铁站中间，9号线的梅村站及4号线的上梅林站，可前往罗湖、龙华、南山等区，此外，该项目经中康路可上北环大道。

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二期VS一期：谁能跑在前面入市？

上梅林村旧改一共包括三期。一期改造项目1-17地块为黄氏新村项目，也就是上梅林雅苑项目，由深圳市上梅林实业股份有限公司进行投资建设，为福田区首个股份合作公司自主开发的项目。咖姐实探中发现，该项目营销中心还未建成，目前楼栋最高建至9层，门口保安称建成后最高40多层，项目门口正对的这一栋是大户型产品，靠里面的是小户型产品。

二期则为咖姐今日实探的京基上梅林祠堂村旧改项目，所有地块已经被围栏围起，速度最快的已经在打地基，最慢的也已经清退。三期是已经入市的辉煌时代大厦，原为上梅林大围坊旧改项目。

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周边二手：最高6.17万/㎡！

虽然梅林之前一直是福田的价格低洼片区，但据深圳中原研究中心的数据显示，梅林片区2021年的二手均价为9.9万/㎡。 

2021年成交量不大，该片区均价相比2020年上涨14.4%。而上梅林旧改项目二期周边二手指导价在4.89-6.17万/㎡。

该项目被百兴苑小区包围，但该小区的指导价是周边二手指导价最低的，为4.89万/㎡。上梅林旧改项目二期更新范围内地上建筑物现状为村民私宅、村委自建用房、菜市场、厂房及配套设施等。项目整体现状容积率约为3.44。如果建成后推出住宅产品，从周边的二手住宅小区指导价格来看，其价格在福田区是非常“香”的！