3年可转让,拿证5年可买完全产权!东莞共产房管理办法来了

近日,东莞市住房和城乡建设局发布《东莞市共有产权住房管理办法(第一次征求意见稿)》(以下简称办法),公开征求意见。

办法适用于东莞行政区域内共有产权住房的用地规划、筹集建设、审核配售、使用、退出以及监督管理等相关工作。

在选址要求方面:

● 优先安排在配套设施较为齐全、功能较为完善、需求较为集中的区域。

在户型与交付标准方面:

● 户型设计应紧凑实用,建筑面积原则上不超过120平方米,其中90平方米以下户型不低于80%(具体配置比例由市住房城乡建设局根据各镇街(园区)刚性需求确定)。全部精装修交付,装修交付标准按照我市三限房(共有产权住房)装修交付标准执行。

在产权比例方面:

● 承购人的产权比例原则上不低于50%(具体项目的个人产权比例由市住房城乡建设部门会同市财政局审核确定,可适当提高),按总价的相应比例购买产权,并按普通商品住房交易流程办理预售、合同网签备案和不动产权登记手续。

限制转让年限方面:

● 承购人取得共有产权住房个人份额在一定年限内(参照我市商品住房限售政策执行,目前为3年),除特殊情况外不可以任何形式转让。

在获得完全产权方面:

● 承购人取得不动产权证书满5年后,政府指定接收单位(代持机构)持有产权份额可进行销售,承购人可以通过购买政府产权份额取得完全产权。

参照承购人产权份额的销售单价、接收单位(代持机构)持有成本、全市同期商品住房均价涨跌幅等因素确定基准价,并视情况给予一定优惠,具体价格由市住房城乡建设局审定。

其他:

● 一个家庭只能申购一套共有产权住房,并享受与购买商品住房居民同等的落户、入学等公共服务待遇。

● 共有产权住房和商品住房在同一小区的,应当纳入所在小区统一管理,并享受同等物业服务和承担同等义务。建设单位或物业管理单位不得在共有产权住房和商品住房之间设置围墙等物理隔离进行区别对待。

● 承购人无需缴纳政府产权部分的租金,与接收单位(代持机构)签订房屋使用责任书后拥有房屋100%使用权。不得擅自出租转借、长期闲置、改变用途,不得改变房屋结构,影响房屋质量安全和使用功能。

另外,去年(2021年)8月,东莞市人民政府办公室印发《东莞市三限房(共有产权住房)建设和分配试点方案》,点击查看详情:》》》重磅,东莞印发“三限房”试点方案!半价买房,拿50%产权

管理办法重点内容:

定义:本办法所称的共有产权住房是由政府投资或提供政策优惠支持,按照有关标准筹集建设,面向符合规定条件的对象供应,实行政府与承购人按份共有产权,并限定使用和处分权利的保障性住房。

适用范围:本办法适用于本市行政区域内共有产权住房的用地规划、筹集建设、审核配售、使用、退出以及监督管理等相关工作。

规划建设与房源筹集

筹建方式:

共有产权住房采用以下方式筹集建设: 

(一)政府组织集中建设;

(二)通过“限房价、竞地价、限供应对象”等方式由房地产开发企业集中建设;

(三)通过“限房价、控地价、定品质、定配建”等方式在商品住房项目中配建;

(四)在城市更新、“三旧”改造项目中配建;

(五)收购符合要求的新建商品住房或存量住房;

(六)转用符合要求的在建和未销售的经济适用住房、直管公房等;

(七)接受捐赠等其他合法途径筹集的住房。

选址要求:

共有产权住房项目选址应当根据国民经济和社会发展规划、国土空间规划等要求,结合城市功能定位、产业布局和需求分布,优先安排在配套设施较为齐全、功能较为完善、需求较为集中的区域。

供地方式及要求:

房地产开发企业集中建设或房地产开发企业在普通商品住房项目配建的共有产权住房项目原则上采用招标、拍卖、挂牌方式供地,鼓励采取“限房价、竞地价、限供应对象”“限房价、控地价、定品质、定配建”等出让方式,遵循竞争、择优、公平的原则选择建设单位。实行“定配建(共有产权住房)”出让的住宅用地,配建部分对应的地价应在土地出让金总额中扣减。

型与交付标准:

共有产权住房应当坚持“节能、绿色、环保”的原则。

户型设计应紧凑实用,建筑面积原则上不超过120平方米,其中90平方米以下户型不低于80%(具体配置比例由市住房城乡建设局根据各镇街(园区)刚性需求确定)。

由镇街(园区)结合实际需求,合理确定具体地块项目建筑户型和建筑面积标准。应积极采用建筑产业化技术和工艺,全部精装修交付,装修交付标准按照我市三限房(共有产权住房)装修交付标准执行。

集中配建与移交:

配建共有产权住房布局应相对集中,集中的具体形式包括:集中布局到整栋、整单元或者连续楼层的某竖向户型。土地出让条件中须明确配建分布的具体形式。

配建共有产权住房由开发企业无偿移交政府,由政府指定的单位(机构)负责接收,无偿移交产生的税费由开发企业承担。开发企业和政府指定接收单位(代持机构)签订《商品房买卖合同》。如接收单位(代持机构)为市(镇)属企业,接收时,市(镇)企业需与政府以政府投融资项目等方式等价置换,有偿接收。

支持政策:

共有产权住房享受以下支持政策:

(一)税费优惠。共有产权住房建设筹集等执行国家规定的各项税费优惠政策(参考国家经济适用住房税费优惠政策,待定)。承购人购买、转让共有产权住房所产生的税费,由承购人、转让方按国家相关税收政策缴纳。接收单位(代持机构)在取得市镇两级共有产权住房时应作为纳税人按国家相关税收政策申报契税、印花税(土地出让合同或销售合同中有明确约定的,按合同相关条款执行),在持有期间应作为纳税人按国家相关税收政策申报房产税、城镇土地使用税,转让时应作为纳税人按国家相关税收政策申报缴纳相关过户税费。 

(二)金融支持。鼓励银行业金融机构根据共有产权住房的特点,在依法合规、风险可控的前提下,依据商业可持续原则,完善信贷管理制度,改进金融服务方式。推进金融产品和服务创新,支持承担共有产权住房项目的企业在资本市场通过发行股票、债券等金融工具融资。

承购人购买共有产权住房可按照商品住房有关贷款规定申请住房公积金贷款、商业银行个人住房贷款。住房公积金缴存职工,符合共有产权住房供应对象要求的,可优先享有共有产权住房购买资格。购买共有产权住房的承购人需要使用住房公积金的,可按照国家规定向住房公积金管理部门申请。

价格与产权

销售价格:

共有产权住房销售价格实行政府指导价,由住房城乡建设部门会同发改部门根据不同的建设筹集方式确定。

通过“限房价、竞地价、限供应对象”等方式由房地产开发企业集中建设的,销售价格不得高于住宅用地出让文件的限定销售价格。

通过其他方式建设筹集的,销售价格由接收单位(代持机构)委托房地产估价机构,综合考虑同时期、同地段、同品质普通商品住房的市场价格,同一楼盘的备案价格以及保障性住房等因素提出评估价格,由住建部门按程序审定。

产权比例:

共有产权住房由政府指定的接收单位(代持机构)与承购人按份共有。承购人的产权比例原则上不低于50%(具体项目的个人产权比例由市住房城乡建设部门会同市财政局审核确定,可适当提高),按总价的相应比例购买产权,并按普通商品住房交易流程办理预售、合同网签备案和不动产权登记手续。

申购审核与配售

基本条件:

共有产权住房主要面向本市户籍居民和符合人才安居条件的人才供应,申购共有产权住房应同时符合以下基本条件:

(一)有配偶或共同生活子女,承购人及其配偶、共同生活子女在我市均无自有产权住房,且申购前3年内在东莞市没有住房转移登记记录。共同生活子女是指未成年或虽已成年但未具备稳定收入来源的子女。农民安居房未办理产权登记但已录入市农房台账的,或经批准正在实施建设的,应统计为自有产权住房;已占用宅基地但无地上房屋或原有房屋已拆除、灭失且没有批准建设的,不计入自有产权住房。

(二)具有东莞户籍且在莞累计缴纳社会养老保险满3年,或不具有东莞户籍但在莞累计缴纳社会养老保险满5年。社会养老保险缴纳年限含补缴年限。

(三)与共有产权住房销售区域用人单位(各类企业、机关事业单位、社会组织、人民团体等)签订劳动合同(无劳动合同的公职人员以入编卡、聘用合同等材料替代)并正常缴纳社会养老保险(劳动合同签订单位与社会养老保险缴纳单位须一致)。

(四)具备以下条件之一:大专或以上学历;中级工或以上职业技能;助理级或以上职称;具有本市户籍10年及以上。

定向分配条件:

共有产权住房面向房源所属镇街(园区)辖区内同时符合以下条件的对象定向分配:

(一)符合销售对象基本条件。

(二)具备以下条件之一:本科或以上学历;高级工或以上职业技能;助理级或以上职称;具有本市户籍10年及以上。

(三)符合以下三项条件之一:

一是属市相关部门认定的顶尖人才、特色人才、创新人才、高技能人才、研发人才及东莞市优才卡持有者;

二是当前工作单位为国家级高新技术企业、省级高成长中小企业、市级或以上“专精特新”中小企业、市级倍增企业、市级百强创新企业、市级瞪羚企业,市委、市政府有关文件明确的其他重点扶持或奖励的经济贡献突出企业,各级机关事业单位(含市直及以上单位),且在当前工作单位逐月缴纳社会养老保险满1年;

三是获得以下荣誉之一:获得发明专利或实用新型专利,东莞市技术能手(由市人力资源社会保障局认定),东莞市职工技术标兵(由市总工会认定),东莞市级或以上党委政府颁发的奖项,广东省级或以上职能部门颁发的奖项。(各镇街(园区)可以根据房源数量、产业结构、人口规模、人才需求等实际情况,经征求市住房城乡建设局意见后,可适当修订上述三项条件。)

禁止申购情形:

具有下列情形之一的,不得申购本市共有产权住房:

(一)申购人或配偶、共同生活子女已签订东莞市住房购买合同或产权调换形式的征收(拆迁)补偿协议,或持有未办理受赠、继承手续或其他未办理不动产登记的东莞市住房;

(二)申购人或配偶、共同生活子女被列入失信惩戒名单。

申购人及其家庭成员应对不存在以上情形作出承诺。

配售流程:

市住房城乡建设局应结合需求及供应能力,建立按房配售制度,程序如下:

(一)制订方案。接收单位(代持机构)应制定配售方案,其内容包括配售房源和价格明细表、配售排序方式、配售各环节的时间安排等。配售方案经市住房城乡建设局审核后向社会公布。

(二)资格审核。申购人将申购材料提交至房源所在镇街(园区)的住建局,镇街(园区)住建局初审通过后,提交至市住房事务中心进行终审。市住房事务中心、镇街(园区)住建局分别牵头组织人社、自然资源(不动产登记中心)、工信、科技、市场监管、工会、农业农村等部门进行联审、公示。其中,人才、人社等部门负责人才条件、社保缴纳情况的认定,自然资源部门(不动产登记中心)负责自有住房情况的认定,工信、科技、市场监管(知识产权)、工会等部门根据各自职责负责企业类型、发明专利及所获荣誉等的认定。

(三)规范分配。 共有产权住房分配按照两个阶段进行,第一阶段定向分配,第二阶段公开抽签分配。

1、第一阶段定向分配。面向房源所属镇街(园区)辖区内符合定向分配条件的对象进行分配:符合条件的申购人不超过房源总数的,抽签确定选房次序;符合条件的申购人超过房源总数的,抽签确定入围申购人及选房次序。

2、第二阶段公开抽签。定向分配结束后仍有剩余房源的,接受本镇街(园区)和市直及以上单位符合销售对象基本条件的人员申购,并抽签分配。

共有产权住房在一定期限内未完成销售的,镇街(园区)可以在全市范围内接受符合销售对象基本条件的人员申购,并抽签分配。

(四)合同签订与备案。申购人在选定住房后,需在接收单位(代持机构)指定时间内办理购房合同、网签等手续,并在其后5个工作日内,将最终购房名单、购房合同、签约等信息报镇街(园区)住房城乡建设部门备案。购房合同应明确产权份额、使用规定、转让限定、违约责任等内容。

(五)不动产登记。共有产权住房的不动产登记簿和不动产权证书附记栏标注“共有产权住房”,列明全体共有人、按份共有各占有的比例等内容,在产权证共同情况栏填写“按份共有”。

申购材料:

申购共有产权住房应提交以下材料:

(一)东莞市共有产权住房申购表(原件);

(二)诚信承诺书;

(三)申购人及配偶、共同生活子女的身份证及户口本(复印件,现场核验原件);

(四)申购人的婚姻状况证明,离异的应当提交离婚协议书或者法院离婚判决书(复印件,现场核验原件);

(五)申购人的社保证明(原件,可到市民中心自助查询机自行打印);

(六)东莞市户籍的申购人和共同申购人应提交村委会出具的《个人宅基地建房查询证明》(原件,格式详见附件)。

(七)申购人学历学wei证书、职业技能证书、专业技术职称证书(复印件,现场核验原件)(按人才安居条件申购的人员需提供)。

共有产权住房的管理

禁止抵押:共有产权住房除承购人购买时申请贷款需办理抵押登记外,承购人不得以任何形式设立抵押权及居住权。

禁止重复保障:

一个家庭只能申购一套共有产权住房,并享受与购买商品住房居民同等的落户、入学等公共服务待遇。已承购共有产权住房的家庭,不得另外享受东莞市住房保障政策,包括申请租住公共租赁住房、保障性租赁住房,领取租赁补贴、租金优惠、租房补贴、租金核减等。

规范使用:

共有产权住房应当用于承购人家庭自住。共有产权住房和商品住房在同一小区的,应当纳入所在小区统一管理,并享受同等物业服务和承担同等义务。建设单位或物业管理单位不得在共有产权住房和商品住房之间设置围墙等物理隔离进行区别对待。

承购人无需缴纳政府产权部分的租金,与接收单位(代持机构)签订房屋使用责任书后拥有房屋100%使用权。共有产权住房小区实行市场化的物业管理,由承购人承担住房及其附属设施的日常维修养护、物业服务等费用,在物业小区内行使业主权利,缴纳按照整套共有产权住房全部产权建筑面积计算的住宅专项维修资金和物业管理服务费,并享受住宅专项维修资金和物业管理服务的相应权利。

承购人应当按有关规定和合同约定使用共有产权住房,不得擅自出租转借、长期闲置、改变用途,不得改变房屋结构,影响房屋质量安全和使用功能。

属地镇街(园区)住房城乡建设部门应当组织接收单位(代持机构)、物业公司等,在承购人使用共有产权住房期间开展定期入户巡查工作,确保承购人依法合规使用共有产权住房。

限制转让年限:

承购人取得共有产权住房个人份额在一定年限内(参照我市商品住房限售政策执行,目前为3年),除特殊情况(包括承购人及其配偶和共同生活子女因购买、继承、受赠等方式取得其他住房,或承购人因债务、违反合同有关约定等情况导致共有产权住房被法院强制执行的)外不可以任何形式转让。

产权份额退出:

承购人或配偶、共同生活子女在使用共有产权住房期间通过购买、继承、受赠等方式取得其他住房,或因承购人债务、抵押期间不按抵押合同约定还贷等共有产权住房将面临被法院强制执行,以及发生合同约定的其他情形的,承购人应当按照相关规定和合同约定,退出个人所持有共有产权住房的产权份额并办理不动产转移登记手续,由接收单位(代持机构)根据有关规定安排转让给符合条件的申购人。

由于承购人未清偿债务,法院强制执行承购人持有的产权份额不受取得不动产权证书不满3年的限制。法院强制执行无需进入房屋评估、拍卖程序,直接通知镇街(园区)住房城乡建设部门对相关承购人办理共有产权住房退出手续,由接收单位(代持机构)根据有关规定安排转让给符合条件的申购人。针对法院强制执行,为避免原承购人获得其份额房款后恶意转移财产,接收单位(代持机构)应当负责或协调新承购人把房款划入法院指定账户。

若承购人持有的产权份额未能转让给符合条件的申购人,接收单位(代持机构)可按本办法相关规定予以回购,并用于共有产权住房用途。

个人产权转让:

限制转让时间届满后可以向符合条件的对象转让个人份额。

个人产权部分符合有关政策要求并达到规定条件的,允许一次性转让其所持有的全部产权份额。承购人可按双方协商自愿原则转让给政府指定接收单位(代持机构)或其他符合条件的申购人,申购人应符合共有产权住房销售对象的基本条件,受让资格由所属镇街(园区)住建局(市属共有产权住房由市住房事务中心)核定。承购人和受让人自行商定转让价格,并按相关规定承担各自应承担的税费。接收单位(代持机构)以共有产权住房形式转让部分产权份额时,不受我市商品住房限售政策的限制。

承购人办理产权转让前应当取得住房城乡建设部门出具的允许转让意见。承购人与受让人、接收单位(代持机构)签订三方购房合同,购房合同应当明确产权份额、使用规定、转让限定、违约责任等内容。受让人获得房屋产权性质仍为“共有产权住房”,所占房屋产权份额比例不变。

获得完全产权:

承购人取得不动产权证书满5年后,政府指定接收单位(代持机构)持有产权份额可进行销售,承购人可以通过购买政府产权份额取得完全产权。

政府指定接收单位(代持机构)持有产权份额的销售价格,参照承购人产权份额的销售单价、接收单位(代持机构)持有成本、全市同期商品住房均价涨跌幅等因素确定基准价,并视情况给予一定优惠,具体价格由市住房城乡建设局审定。如届时国家、省调整有关共有产权住房政策情况,再结合我市实际需要调整相关产权处分政策。

产权份额继承:

承购人亡故,其继承人符合共有产权住房申购条件的,或属于承购人直系亲属且共同居住在本共有产权住房的,可继承共有产权住房个人份额;继承人不属于前述情况的,可按双方协商自愿原则转让给政府指定接收单位(代持机构)或其他符合条件的申购人。

禁止购买其他住房:

承购人及配偶及其共同生活子女在莞购买其他住房(包括商品住房、农民安居房)、报建农民安居房前,需退出共有产权住房或取得完全产权。

退出后的处理:

退出共有产权住房份额后有住房保障需求的原承购人可继续申请其他方式的住房保障,符合条件的,可通过公共租赁住房、租赁补贴、保障性租赁住房等方式解决住房困难问题。

应缴费用的承担:

转让或退出共有产权住房的,原承购人应当结清水费、电费、煤气费、电视费、电话费、物业管理费及其他应当承担的相关费用。

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关键词: 来了 产房
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