文/乐居财经严明会 505959

“出险”两年，佳兆业的债务重组终于有了一定的进展。

10月17日晚，佳兆业（1638.HK)公告称，公司已就123亿美元的境外债务制定了初步指示性重组方案，并且已经超过35%的债权人加入了境外债权人小组。

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佳兆业境外债务由优先票据约115亿美元、永续资本证券约2亿美元，以及其他有担保及无担保债务约6.5亿美元组成。境内有息负债则为约506亿元，其中363亿元为项目层面负债。

根据初步方案来看，佳兆业的债务重组路径与多数出险房企类似，不外乎是债转股、新债换旧债、以及处置资产还债等方式，具体的方案，佳兆业未进行披露。

佳兆业表示，目前仍在与债权人沟通方案，尚未就境外重组条款达成最终协议。对于提案中的某些条款，债权人小组表示并不支持。

佳兆业对清偿债务，还是比较乐观的。其预测，未来10年内，土储项目及旧改项目在扣除包括融资支出在内的一切费用后，产生的现金流在750亿元至900亿元。

另外，公司处置投资物业及持有型物业，再扣除债务本金和利息后，将带来现金流60-70亿元；物业管理和酒店管理也将产生10-20亿元的净收入。

佳兆业估计，上述现金流总额在偿还完境内债务后，还将有600亿元至750亿元的现金偿还境外债务，粗略一算，123亿美元的境外债务或可由此清偿大部分。

优质的土地及旧改资源，被外界是为佳兆业翻盘的筹码，根据佳兆业自身的预计，未来公司的现金流大一部分来自项目去化和旧改。

截止2023年6月末，佳兆业土地储备为2646万平方米，另外还有在粤港澳大湾区的一百多个城市更新项目尚未纳入土地储备，占地面积5000多万平方米。

不过，同时期佳兆业账面的现金资源只有45.12亿元，完成项目，需要“外力”支持。

出险以来，佳兆业多次通过“民营房企＋AMC＋地产国企”的方式盘活旧改资产。去年6月，中信城开介入佳兆业深圳大鹏金沙湾国际乐园项目、南山东角头项目、福田红树湾、福田金融科技中心等项目。除福田红树湾以外其他项目权益货值合计接近487亿元。

中信介入后，这些资产被迅速盘活。其中红树湾最早入市，8月以6.64亿元进入深圳月度新房住宅项目前五；去年9月，深圳大鹏金沙湾国际乐园项目更名后的“深圳中信金沙湾”陆续亮相。今年10月，由福田金融科技中心更名而来的“中信国际大厦”商业部分“信荟”也已经亮相。

今年4月，佳兆业佳园，即“天宸”项目引入国企深圳市福田安城投资运营有限责任公司进行合作。据了解，这是佳兆业2014年取得的一个旧改项目，根据2019年财报，该项目货值可达126亿元。

虽屡获援手，但佳兆业也因此失去了项目的部分权益，最终项目流入上市公司的现金流也会因此大打折扣。

另外，或因迟迟未完成债务重组方案，佳兆业已经被债权人申请清盘。7月10日，布洛德峰投资顾问有限公司向香港高等法院提起清盘呈请，事关佳兆业集团（深圳）发行的一笔人民币债券，涉及本金人民币1.7亿元及应计利息。

佳兆业是2022年4月停牌的一众房企中，首位达成复牌的。这意味着佳兆业暂时脱离了退市的风险。复牌前一日，佳兆业发布了缺席的财报，却没有公布债务重组方案。

而一笔1.7亿元的债务，又让佳兆业陷入了清盘危机。据最新消息，佳兆业呈请及撤销申请的聆讯已押后至2024年2月6日。

自2021年以来，被申请清盘的房企不在少数，其间已有佳源国际被法院裁定清盘，仅是因为一笔1450万美元的债务。

对于佳兆业而言，现阶段最要紧的事，除了保交楼外，或许还有尽快制定切实可行的偿债计划。2023年1-9月，佳兆业在深圳、广州、上海、重庆、东莞等地累计交付42个项目，约2.7万套房源，已超过去年全年总交付量。