强力救市,为何没换来楼市回暖?

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老实讲,楼市刺激政策的效果不太理想。


(相关资料图)

据CRIC监测,9月30个重点城市成交面积为1205万平方米,环比微增3%,同比下降23%。其中假期期间(9月29日-10月6日),35个重点城市日均成交面积较去年国庆假期及2019年假期下降了20%左右。具体数据不讲了,大家都很清楚,关键是为何刺激效果不好?

老生常谈的是收入、信心、预期。确实也有这方面的问题,但更现实的问题是,想买的人买不起,有钱的人又不缺房,有需求的买不到合适的产品,而市场上的产品大多又同质化太高,找不到合适的客群,只能通过“降价”、“偷面积”这种低水平来竞争,这就是当下的楼市。

地产营销的手法,依旧是过度饱和的微信刷屏、高强度的信息灌输、制造抢房的火热场景,给购房者洗脑,让大家相信楼盘未来价值可期。比如,某某医院、学校、高端CBD进驻;比如,某某地铁站,距离中心区30分钟。或者,干脆就是广撒网的信息投放,逮一个算一个。

这是每一个新盘、每一个售楼处的共性。但是,每一个看房的人、想要买房的人,都经历过这一波的楼市周期,或者被这一轮“下跌周期”教训过,或者在微信、小红书、抖音上自觉或不自觉地学习房地产知识(爆款就是“买房如何避坑”),不会轻易被带进洗脑的节奏。

近期调研发现,在“降价”、“偷面积”营销的独木桥上,开发商竞争越来越惨烈、越来越卷,据说有的项目得房率可以超过100%。对购房者来说,就看谁的价格更低,谁送的面积更大、得房率更高,这个惨烈的竞争不仅没有底部,还恶化了市场预期,导致“等房价下跌”。

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本质上讲,这是旧模式在作祟,或者说旧模式依赖深入到骨髓,短期难以改变。所谓的旧模式,就是靠售楼处吹嘘宏大的规划、靠华而不实的样板房,更靠房价上涨预期,支撑源源不断的买房需求。至于,回应社区生活的痛点、货真价实的配套、不变质的物业管理,很难做到。

很多人都说房地产已经把力气用尽了,但是大城市里又有多少人对自己的居住条件真正满意呢?举几个例子,笔者一位广州的朋友,手上有两套房,刚生了小孩,原有的房子住不下,打算换个大点儿的房子。同时,内地父母来照看小孩,打算把老家房子卖掉,在广州买一套。

你看,这个有房者的人,还要买两套房,而且这个需求是刚性的。去年下半年,笔者的新房装修,就在小红书上找了一家在深圳做私人定制的装修设计公司。朋友看了我的装修风格,也想找这家公司做,但对方告诉我,他们深圳的单都做不完,他们不想接广州的业务了。

可见,需求潜力有多大!

笔者调研发现,在售楼处看房的人,有这么几类:要么是“小两口”看婚房,要么是父母带着刚参加工作的子女看房,要么是“三代人”看房,想换套大房子,或小孩到了上学年龄,想换套房。这些都是想买房的人,都是刚需或改善型需求,而且是很迫切要买房的人。

总结来看,有的要买房、有的要换房、有的要租房、有的要装修。这样的图谱,本该是良性循环的美好场景,却实现不了。于是,一边是房子卖不掉,开发商可劲儿降价,一边是需求嗷嗷待哺。

因此,需求不足是个伪命题!

房价太高,只是一方面,但对那些有支付能力的人来说,想买到合适的房子,也挺难的。因为没毛病、没硬伤的项目,太少了。你可能会说太挑剔了。确实,新时代的人群对品质不妥协,但供给端还停留在旧模式,靠规划宣传、靠话术诱导、靠营销造势,唯独没有关注客户的需求。

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很多人喜欢用“一鲸落而万物生”来展望房地产困境之合理性。从中长期来看,万物一定生,但当前及未来一段时间,我们要面对“鲸落”带来的痛苦。这个一段时间,可能会比较长,这不是我悲观,而是普遍都不希望“一鲸落”,近期各个主体的众生相也让政策更难见效。

比如,近期施工单位承接业主(城投平台)的工程时,城投平台要求施工单位必须一起出资拿地;比如,城投的地产项目寻找代建单位合作时,要求代建单位必须承担30%-50%的物业销售兜底责任(在招标文件中明确规定);再比如,产业拿地的时候,要求捆绑商住用地。

背后的问题是卖地难、财政难!

很多地方政府一直在咨询,有什么实招、大招、有用的招,能把销售拉起来,把地卖得掉。问题是,库存有多大,大家心里都清楚,很多热点城市(甚至一线城市)的广义库存要5-8年,才能消化完。即便现在楼市稳定了,但面对这么大的库存,还要供地,未来能稳定吗?

这种操作,对预期的影响实在太大了。所以,我一直建议,凡是广义库存周期超过3年的,一律暂停供地。这一招一定有用,问题是能做到吗?要命的是,一边想着怎么卖地卖房,一边在抛售:

9月20日,北京市朝阳区住建委抛售154套住宅;

9月25日,济南城发集团旗下公司抛售1341套、合计16.6万平方米的住宅;

9月28日,消息称,广州某国资集团计划出售400套准现房,价值5亿元。

除了资金紧张的原因外,也有担心房价继续下跌,影响国有资产保值增值的考虑。这其中,有一部分是自持或招牌挂用地移交的房源,很多是保障性租赁住房、长租房、人才房。照理说,这些房源应长期持有、不该卖掉,但市场下行,也顾不了那么多了,这个现象太怪诞了。

近期,一家头部央企开发商惠州(临深)楼盘五折卖房的消息引起轩然大波。网民在人民网留言板上反映,“该楼盘四期备案价1.5万元/平米,最高卖到近1.7万/平米,当时开房商捂盘惜售,对外宣称已无房源,留了几栋不卖,后来市场变差,今年国庆期间低价清盘。

最新的价格为7800~8500元/平方米,相比最高价“腰斩”。无独有偶,国庆期间武汉某国企楼盘售价从1.8万元降至1.3万元,直降5000元/平。由于老业主维权,这两个楼盘降价行为被叫停,但背后的问题与国资卖房如出一辙,即楼市下行,保资金链、抛弃资产贬值的物业。

问题是,有没有考虑过,这种行为对脆弱的楼市预期,有何等影响?拿惠州来说,常住人口只有600万,但十多年来,一直维持着2000万人口(比如广州、佛山)的商品房供应量。究竟有多少合理的需求,大家心里都很清楚。只不过,都徜徉在泡沫中,过一天是一天。

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暴雷房企的态度,更值得玩味。在碧桂园正式宣告违约的同一天(2023/10/10),碧桂园服务官宣总裁及执行董事李长江辞任的消息,李长江本人也在朋友圈发文:“十二年,一个小轮回。在一线面对过问题,在高处看见过风景。一切都是刚刚好,一切都如我所愿……”

这样的言辞难言恰当!

对于风雨飘摇期的碧桂园来说,什么是“一切都是刚刚好”,什么是“一切都如我所愿”,这样的话,是一家陷入困境的企业应该有的表达吗?优雅地、带着楼市上升期的红利全身而退了,留给行业和市场的,是一个棘手的局面,甚至一个烂摊子,类似这种套现,比比皆是。

市场下行了,各种立场、套现、跑路。前面讲的都是这样的案例。除民企、国企和地方政府,银行“雨天收伞”的案例更多。国家在去年底针对民企融资提出“三支箭”,但落实的效果一直不好。即便是干净的地块、资金可以封闭运行,但因为是民企,就是不给贷款。

笔者亲眼所见,某银行为了维护自己的债权,和地方政府抢监管的预售资金,把监管账户上用作保交楼的资金私自划走了(当然,现在不可以这样操作了)。而具有讽刺意味的是,在楼市上升期,都在抢着给开发商“喂钱”,甚至违规操作,吃相和姿态与现在完全不同。

问题是,银行“雨天收伞”,本来可以获得的资金也被捂紧了,开发商资金紧张,必然降价卖房,最终的结果是,大家一损俱损,银行的债权也得不到保障。可是,在这个博弈局里,这是最佳选择。现在依然如此。所以,也就不能怪老百姓挂牌卖房了,因为大家都是理性人。

允许你从“all in”转向“all out”,我也可以!

所以,不要骂我“不带头唱多地产”,你自己要看好的话,积极响应,多买几套,上做贡献,中间利经济,下利自个(早日实现财富自由)。另外,也不要骂我“不能出好招就不要添乱”,你如果能想出好招来,我给你鞠躬。问题是,开口闭口救楼市,但始终说不出可行的措施。

我讲这么多,是要告诉大家,楼市当下的局面,是过去20年(2001-2021年)商品房“单边上涨”、“只允许上涨、不让下跌”的结果(每有下跌时政策就迫不及待地将其拉起来)。现在,到了买单的时候了,不得不承受从“一鲸落”到“万物生”的阵痛,别无他法。

近期,刷屏朋友圈的《大梦》,唱出了生而为人的种种艰辛与不甘。很多问题,过去都有答案,因为有很大空间,现在都是骑虎难下、进退维谷、左右为难,进一尺可能雷霆万钧,退一步也未必海阔天空,“一鲸落”了,但“万物未生”,回答怎么办,很难的,没有一招鲜的药丸。

从实际调研看,一维工具是最擅长的,比如“面多了加水、水多了加面”,过去几十年屡试不爽。一旦需要多维工具,比如城中村改造、保障性住房、乡村振兴等等,这些有潜力和优势,但都不会用(没有动力)。这个过程必然要经历,我们可以感叹,但也不需要过于悲观。

最后,所有让我们撞得头破血流的南墙,都会在时间的长河里,慢慢变成被不经意跨越的门槛。从“一鲸落”到“万物生”,必然会到来。每一个人在时代变迁面前,难免会感到无力,会体验幻灭,但正是每一个微观个体的觉悟、适应与改变,才最终合力推动了自我突破与创新发展。

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