(资料图片仅供参考)
10月12日,首创证券发布地产行业研报。
销售环比改善,市场热度有所回落。根据克而瑞数据,2023年1-9月百强房企全口径销售金额46567亿元,累计同比-12.3%;单月来看,百强房企9月单月销售额为4419亿元,同比-29.5%,环比17.1%。百强销售环比改善,源于九月初中央及高能级城市政策的集中释放。9月上半月脉冲性需求释放,下半月以来销售热度下降,来访转化率处于低位,整体市场观望情绪提升。
百强房企各梯队表现来看,2023年1-9月TOP10、TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50、TOP51-100房企销售全口径金额累计同比分别为-7.4%、-6.5%、-14.9%、-21.2%、-20.8%。权益比例来看,TOP10、TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50、TOP51-100房企分别为71%、67.6%、66.5%、71.2%、72.8%。头部30强房企销售金额跌幅明显小于销售面积跌幅,说明龙头房企核心城市销售占比提升,带动销售均价大幅提升。
高信用房企优势领先,中信用房企销售依旧承压。2023年1-9月高信用、十强和百强房企销售全口径金额累计同比分别为8.3%、-7.4%、-12.3%。2023年1-9月中信用、低信用房企销售全口径金额累计同比分别为-19.2%、-41.2%。市场集中度方面,我们选取2023年1-8月百强权益口径销售额及国家统计局公布的全国商品房销售额,高信用、中信用和低信用房企的市场占有率分别为22.7%、10%和3.3%,较2022年底分别变动2.7%、-2.6%和-1.2%。高信用房企增速持续保持领先十强房企,表明目前销售市场中信用优势大于规模优势。高信用房企去年获取优质项目逐步进入销售期,新开盘项目去化率明显高于滚存盘,因而其销售增速持续领先。高去化项目快速回流现金,支撑新增优质土储的获取,形成良性循环,持续巩固高信用房企竞争优势。
投资建议:当前销售市场热度有所回落,来访转化率处于低位,整体市场观望情绪浓郁,房企整体去化率仍处于低位区间。历史低效资产包袱较小,于周期底部获取三高土储(高能级、高去化、高利润率)的房企,将形成较明显的换牌效应,带动资产质量优化。在区域分化的背景下,资产质量提升将带动优质房企PB逐步回升至2018年行业高周转模式前的水平。
持续推荐:1)高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企:招商蛇口、华润置地;2)行业底部拿地扩张的优质房企:滨江集团、华发股份。3)融资和拿地后续恢复正常的困境反转类房企,有望迎来估值提升:金地集团。4)永续现金流类房企:龙湖集团、华润置地。
风险提示:宏观经济复苏不及预期,政策反应钝化,二手房挂牌量持续提升,房价超预期下跌等。
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