【资料图】
10月6日,中达证券投资发布8月统计局数据点评及房地产月报。
商品房销售继续下行,住宅销售金额累计同比增速转负。1-8月,全国商品房销售金额累计同比下降3.2%(前7月:-1.5%),销售面积累计同比下降7.1%(前7月:-6.5%),商品房销售弱势延续。虽然近期需求端持续释放积极信号,但由于政策传导仍需时间,本月住宅销售较上月继续下滑,销售金额累计同比下降1.5%(前7月:+0.7%),销售面积累计同比下降5.5%(前7月:-4.3%)。本月,一二线城市政策高频,主要涉及降低购房成本及增加城市购房需求两方面,在地方政策逐步落地后,商品房销售有望得到一定改善。
全国开发投资降幅较上月扩大0.3pct,工同比增速有所放缓。房地产开发投资方面,1-8月,房地产开发投资完成额累计同比下降8.8%(前7月:-8.5%)。房屋新开工及竣工方面,1-7月,房屋新开工面积同比下降24.4%(7月:-24.5%),竣工面积同比上升19.2%(前7月:+20.5%)。在销售下滑等因素的影响下,房企对后市的预期改善有限、流动性压力尚存,带动整体开发投资继续探底;从目前来看,开发投资回升仍需等待销售情况率先转向。
定金及预收款、个人按揭贷款降幅较大,带动开发资金来源降幅扩大1.7pct。1-8月房地产开发资金来源累计同比下降12.9%(1-7月:-11.2%)。拆分来看,国内贷款累计同比下滑12.9%(前7月:-11.5%),自筹资金累计同比下降22.9%(前7月:-23.0%);定金及预收款项、个人按揭贷款降幅较大,分别累计同比下降7.3%、4.3%(前7月:-3.8%、1.0%)。本周,央行宣布降准0.25个百分点,后续信贷投放或有望加速:同时,近期核心城市政策加速落地,开发资金来源同比或出现一定程度的提升。
二三线单月新房销售改善较大,整体去化环比有所上升。8月,45城新房成交面积环比下降2%,同比下降29%;当年累计成交面积同降3%,一、二、三线城市分别上升7%及下降6%、4%。东莞、茂名、厦门、温州累计增幅较大,绍兴、盐城、柳州、芜湖累计降幅较大。截至8月末,14城新房去化周期为24.2个月,平均环比上升1%,同比上升35%。二手房方面,8月,15城二手房成交面积环比上升2%,同比下降8%;截至8月末,15城累计成交面积同增39%(7月末:+48%)。无锡、东莞、扬州二手房成交面积累计增幅居前。一线二手房挂牌价指数相对稳定,三线城市挂牌量指数维持相对高位。
一二线成交降幅收窄,溢价率环比回升。1-8月,百城住宅用地累计成交建面同比下降约29.3%:其中,一线城市下降31.1%,二线城市下降35.9%,三线城市下降24.4%,一二线累计降幅收窄,三线降幅持续下滑。成交楼面均价方面,整体宅地均价环比有所上升。溢价率方面,一二线城市溢价率环比回升,三线城市溢价率降幅有所扩大,带动整体溢价率环比较上月进一步下滑。
投资建议:核心城市政策密集调整推动销售修复,维持“强于大市”评级。8月行业销售投资延续了下滑的趋势,部分城市核心地块土拍热度有所回升。本月政策基调更趋积极,尤其是一二线城市宣布“认房不认贷”、取消限购限售、优化落户政策等。在此背景下,行业销售端或将迎来一定边际改善、房企销售业绩和流动性也将得到一定支撑。维持“强于大市”评级。
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