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9月25日,平安证券发布月酝知风之地产行业。
本月观点:8月底住建部明确首套房首付比例下限,多地跟进下调首套房首付比例至20%;北上广深杭等核心一二线逐步落实“认房不认贷”,广州放宽限购条件,南京、合肥等强二线全域取消限购,有望打开“新形势”下的政策空间。投资建议方面,地产政策组合拳彰显中央托底地产信心与决心,短期政策博弈机会仍存,中长期持续看好积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企越秀地产、招商蛇口、保利发展、华发股份、中国海外发展、滨江集团、建发国际集团等。同时建议关注物业管理及城中村改造的产业链机会保利物业、招商积余、绿城管理控股、东方雨虹、科顺股份、伟星新材等。
政策:一线城市落实“认房不认贷”,一线城市步入限购松绑行列。8月涉房类政策42项,其中偏松类政策39项;两部门发文明确,首套房和二套房最低首付比例分别调至20%、30%,二套住房利率政策下限调整为不低于LPR加20bp,落实存量房贷利率下调。地方层面,一线城市落实“认房不认贷”,强二线拉开取消限购序幕,一线城市步入限购松绑行列,政策力度持续加码。
资金:社融数据回温,居民中长期贷款拖累或将减缓。8月M2同比增速环比回落0.1pct,社融存量同比增速环比回升0.1pct;8月新增居民中长期贷款仅为去年同期的6成,存量同比增速较上月降0.2个百分点,后续随着存量房贷利率下调逐步落地,“提前还贷”现象或趋于平稳,或将减缓对居民中长期贷款拖累。
楼市:成交延续疲软,各能级城市价格均环比下跌。9月(截至19日)重点50城新房月日均成交环比降3.5%,同比降39.8%;重点20城二手房月日均成交环比降1.2%,同比升9%,同比降幅较上月收窄13.2pct。随着一线城市“认房不认贷”、核心二线城市陆续放开全域限购,9月第2周重点监测城市新房、二手房成交环比改善,宽松政策逐渐起效;叠加“金九银十”为传统推盘旺季,短期重点城市楼市成交有望延续改善。
地市:土地供应规模仍处低位,土地市场面临流拍压力。8月土地市场供地节奏加快,但仍处于低位,远不及上年同期供地量。楼市成交持续走弱影响房企拿地信心,8月百城土地溢价率3.54%,环比降1.5pct,溢价率降至年内最低水平;流拍率升至42%,创2021年以来新高,土地市场面临流拍压力。
房企:延续探底行情,核心城市楼市复苏动能有望提振。8月楼市延续探底行情,百强房企累计销售额同比下降10%,单月销售额同比下滑37.6%,降幅进一步扩大。北上广深杭等核心一二线逐步落实“认房不认贷”,南京、福州、青岛等地全域取消限购,叠加“金九银十”加快推货节奏,短期有望提振楼市信心。央国企持续担当拿地主力,少数优质民企亦有表现,地方平台托底再度活跃,央国企中绿城、越秀表现可圈可点。
板块表现:8月申万地产板块跌6.93%,跑输沪深300(-6.21%);截至2023年9月22日,当前地产板块PE(TTM)14.45倍,高于沪深300的11.68倍,估值处于近五年94.2%分位。
风险提示:1)若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击,将对行业销售、开工、投资等产生负面影响;2)若楼市去化压力超出预期,销售持续以价换量,将带来部分前期高价地减值风险;3)政策呵护力度有限,行业调整幅度、时间超出预期,将对行业发展产生负面影响。
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