9月25日，国金证券发布房地产行业研究。

行业点评

【资料图】

本周 A 股地产、 港股地产及物业板块均有所下跌。 本周（ 9.16-9.22） 申万 A 股房地产板块涨跌幅为-0.5%，在各板块中位列第 21； WIND 港股房地产板块涨跌幅为-1.6%，在各板块中位列第 18。 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-2.2%，恒生中国企业指数涨跌幅为-0.7%，沪深 300 指数涨跌幅为+0.8%； 物业指数对恒生中国企业指数和沪深 300的相对收益分别为-1.5%和-3%。

本周杭州、无锡集中土拍收官， 土地市场延续低迷趋势。 本周（ 9.16-9.22） 全国 300 城宅地成交建面 637 万㎡，单周环比+35%，单周同比-63%，平均溢价率 3%。 2023 年初至今，全国 300 城累计宅地成交建面 24892 万㎡，累计同比-28%； 年初至今， 保利发展、 中海地产、 华润置地、 建发房产、 绿城中国的权益拿地金额位居行业前五。

本周新房销售环比持续上升，同比下降， 一线城市环比改善幅度最大。 本周（ 9.16-9.22） 35 个城市商品房成交合计 379 万平米，周环比+31%，周同比-23%。其中： 一线城市周环比+61%，周同比-28%；二线城市周环比+26%，周同比-14%；三四线城市周环比-8%，周同比-68%。

本周二手房成交同环比均上升， 二线城市环比改善幅度最大。 本周（ 9.16-9.22） 15 个城市二手房成交合计 187万平米，周环比+16%，周同比+5%。其中：一线城市周环比+7%，周同比+11%；二线城市周环比+20%，周同比+3%；三四线城市周环比+11%，周同比+17%。

二线城市放开限购加速落地，趋势已蔓延至一线城市。 根据国金证券的不完全统计，近期已有嘉兴、沈阳、大连、南京、兰州、济南、青岛、福州、郑州、合肥、武汉、无锡、中山、长沙等城市全面取消限购，天津、深圳、苏州、厦门、西安、广州等城市取消部分限购措施。国金证券认为当前二线城市放开限购正持续加速落地，同时放开限购的趋势已蔓延至一线城市，广州打出一线城市放松限购“第一枪”。后续更多二线城市将持续取消限制性政策、出台需求端支持政策，其余一线城市或有望跟进取消外围限购。

央行信贷新政见效，百城二套房贷利率顺势下降。 根据贝壳研究院， 9 月百城首套房贷利率平均为 3.9%，环比持平，同比下降 25bp；二套房贷利率平均为 4.57%，环比下降 24bp，同比下降 34bp。银行平均放款周期 20 天，较上月缩短 1 天，维持高速放款水平。二套房贷利率下降幅度分城市能级看, 一线城市下降 8bp 至 4.95%；二线城市下降 26bp 至 4.55%；三四线城市首套房贷利率下降 25bp 至 4.55%。 8 月 31 日，央行发布新政：首套房贷利率下限维持 LPR-20BP 不变，二套利率下限调整为 LPR+20BP，目前政策落地已初见成效，一线城市中广州首二套房贷利率分别降至 4.1%、 4.5%，起到带头作用。当前仍有部分城市二套房贷利率高于政策下限，仍具备下降空间，预计后续有望跟进政策下调房贷利率，百城房贷利率有望继续下降。

投资建议

前一线城市广州率先明确下调首付比例及房贷利率，并放开远郊限购， 二线城市取消限购等系列政策正加速落地。 若要维持复苏态势， 使房地产市场平稳发展，预计后续全国范围内更多城市包括一线城市远郊区域有望全面解除限制性政策。 推荐重点布局优质一二线城市、改善产品占比高的头部央国企和改善型房企， 如中国海外发展、 建发国际集团、招商蛇口、 绿城中国等。 受益于政策利好不断落地，将带动一二手房市场活跃度持续提升，推荐拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。

风险提示

宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约。