9月22日，中银证券发布房地产行业2023年8月月报。

核心观点

【资料图】

新房： 8 月成交同环比降幅均收窄，累计同比由正转负。 8 月 40 城新房成交面积环比-1.1%，同比-29.4%，同比降幅较上月收窄 3.2pct。 1-8月累计同比-1.6%，增幅较上月下降 4.1pct。 3月“小阳春”后已经迎来四个月同比增速连续下跌，不过 8月新房成交同环比跌幅有收窄趋势，市场逐步筑底企稳。

8 月一线城市跌幅大于二三四线城市，不过从累计同比看，仍有 6.4%的正增长。 1）一线城市 8 月新房成交面积环比-17.5%，同比-34.4%，同比降幅较上月扩大 16pct； 1-8 月累计同比仍有 6.4%的增长。上海、北京、广州、深圳新房成交环比分别下降 15%、 22%、 12%、 28%，同比分别下降 36%、 23%、 40%、 30%，市场均承压。其中，北京受限于供应；上海 8 月供应回升并未带动成交如期放量，受供应结构影响，南汇、金山等外围边缘区域占比上升， 同时成交热度转降。 因 8 月一线城市市场显著承压，具备了月末陆续出台“认房不认贷”政策的基础。 2）二线城市 8 月新房成交面积环比+5.0%，同比-26.8%，同比降幅较上月收窄 11.8pct， 1-8 月累计同比-6.7%。除福州外，中银证券跟踪的所有二线城市同比均下滑，多数城市处于成交低点，需求略显疲态，仅武汉、青岛、苏州、福州、宁波环比正增长。 3）三四线城市 8 月新房成交面积环比+2.8%，同比-29.2%，同比降幅较上月收窄 6.0pct， 1-8 月累计同比+2.8%。三四线城市分化明显，金华、温州同环比正增长，其余城市同比均出现不同幅度的下跌。

二手房： 8 月二手房成交环比增速由负转正，同比降幅收窄。 8 月 18 城二手房成交面积环比+4.2%，增速由负转正，同比-8.3%，同比降幅较上月缩小 5.3pct。 1-8 月累计同比+25.6%，增幅较上个月下降 5.8pct。 8 月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为 7.9%、 2.6%、 5.1%，同比增速分别为-16.2%、 -11.5%、 14.1%，一线城市同比降幅较上月扩大 1.4pct，二、三四线城市同比增速较上月分别提升 7.1、 13.3pct；累计同比增速分别为 13.3%、 32.6%、 30.5%。“认房不认贷”等政策落地或将促进置换需求的释放，同步先带动二手房交易，叠加传统“金九”销售旺季到来，中银证券预计 9 月二手房成交有望企稳回升。 从具体城市来看，二手房市场整体仍是跌多涨少。前期热度较高的北京、厦门、南京、苏州等城市成交同比跌幅超 10%，市场还处在调整期。杭州降幅明显收窄至 6%，市场逐渐显现筑底企稳之势。深圳、南宁、韶关、金华成交同环比均有所回升。

库存与去化： 8月整体库存环比略有下降，去化环比上升。 截至 8月底 12城新房住宅库存面积为 1.20亿平，环比下降 0.1%，同比下降 3.0%；整体去化周期为 13.3 个月， 环比上升 0.3 个月，同比下降 0.7 个月。 具体来看， 8 成的城市去化周期环比拉长，仅上海、杭州去化周期在 12个月内。

开盘去化率： 重点城市开盘去化率低位持稳，杭州、苏州、宁波等城市改善盘拉动热度回升。重点城市 8 月平均开盘去化率为33%，较上月微增 1 个百分点，低位持稳。 因 8 月正处于中央到地方利好政策落地观望期，多数城市来访量或持平上月或稳中微增，但是转化率尚无明显改观，客户观望情绪持续加剧。 8 月北京、上海、杭州、苏州、宁波等迎来了改善盘的集中供应，整体去化率稳中有增；青岛、武汉等单月均有 10 个楼盘以上首开或加推， 依托于较大的折扣力度，整体去化率低位回升，不过仍低于25%。另有部分弱二线和三四线城市延续低位徘徊，如重庆、郑州、厦门、无锡、常州等，去化表现依旧不佳。

土地市场： 8月全国（300城）成交土地规划总建筑面积为 1.2亿平，环比下降 29.3%，同比下降 59.2%，同比降幅较 7月扩大了13.8pct。 虽然北京、上海、深圳、杭州、成都等多个城市进行了集中土拍，但受“少量、多批次”供地策略的影响， 8月全国土地市场成交规模仍在低位。 本月全国住宅类用地平均溢价率为 3.92%，环比-1.7pct，同比-0.4pct，土地溢价率连续两个月下行。从累计来看， 1-8月全国住宅类用地土地成交建面同比下降 32.1%；成交总价同比下降26.8%； 溢价率 5.8%，同比提升 1.7pct。

房企： 1）销售： 百强房企单月与累计销售同比降幅均扩大。 百强房企 8 月单月实现权益销售额 2540 亿元，同比下降41%（前值： -38%）； 1-8 月累计实现权益口径销售额 2.97 万亿元，同比-10%（前值： -5%）。 TOP20 房企中， 1-8 月累计销售额同比增长较快的有：越秀（60%）、华发（39%）、建发（31%）、招蛇（24%）、滨江（22%）、华润（22%）、 中海（17%） 。 2）拿地： 8 月核心城市土拍带动下，百强房企拿地量与拿地强度同比提升，但从规模来看仍处于低位。 百强房企 8 月单月全口径拿地金额 1634 亿元，同比+60%，拿地强度从 7 月的 47%下降至 45%，同比提升 28pct。 1-8 月百强房企全口径拿地金额 9619 亿元，同比-13%，降幅较上月收窄了 6.7pct，拿地强度同比下降 0.8pct至 23%。累计拿地金额排名靠前的有：华润（拿地金额 745 亿元，拿地强度 36%）、保利（668 亿元， 22%）、万科（616 亿元， 25%）、建发（578 亿元， 49%）、绿城（572 亿元， 49%）、滨江（441 亿元， 39%）、中海（411 亿元，19%）、招蛇（367 亿元， 18%）、越秀（320 亿元， 31%），均为央国企或区域深耕型的优质民企。 中银证券认为，随着上半年核心城市优质地块的补充，若“金九银十”销售无明显企稳回升，房企拿地大概率保持理性和谨慎，拿地房企依旧是央国企占主导，民企保持弱复苏态势。 3）融资： 房企单月融资规模同比虽回升，但仍处于较低水平；融资成本持续下行。 8 月行业国内外债券、信托、 ABS 发行规模 697 亿元，同比+22%，环比-10%，平均发行利率 3.35%，同比-0.27pct，环比-0.11pct。 1-8 月累计发行 5332 亿元，同比-14%。主流房企中 8 月招蛇、金融街、 美的发行国内债券规模较大。 今年年内国内外债券到期小高峰已过。 2023 年 9-12 月仍有国内外债券合计 2607 亿元待到期偿还， 9、 10、 11、12 月到期规模分别为 735、 762、 574、 536 亿元。具体来看, 9 月华发、佳兆业、铁建、碧桂园、金融街到期规模较大，均超 30 亿元。 根据中银证券对主流房企的债务到期压力测试， 金地、碧桂园、融创、保利、中海、万科 2023 年 9 月-2024年年末债务到期规模超过 200 亿元。其中 2024 年单月到期规模超过 50 亿元的有：碧桂园 2024 年 1 月；融创 2023 年10 月、 2024 年 4 月；金地 2024 年 3 月；远洋 2024 年 7 月；绿地 2024 年 6 月；华发 2023 年 9 月；保利 2024 年 3 月；中海 2024 年 5 月；华润 2024 年 2 月。从当月债务到期规模/月均流入来看，除融创和远洋外，其余主流房企月均权益销售额与月均融资额均能完全覆盖当月到期债务。整体而言， 央国企债务到期压力明显小于民企和混合所有制房企。

中央政策： 中央多项重磅利好出台，居民加杠杆空间被进一步打开。 1） 降低存量首套住房贷款利率。 中银证券认为， 有助于减少居民每月的利息支出节流，一定程度上促进消费和投资； 同时或能有效减少提前还贷、 违规使用经营贷、消费贷置换存量房贷的情况。 2）统一下调二套房贷利率下限。 此次政策将二套住房利率政策下限由不低于相应期限LPR+60BP 调整为不低于+20BP。 根据最新 5 年期以上 LPR 报价，首套房贷利率最低可到 4.0%（部分房价疲软的城市可突破 4.0%）， 二套房贷利率下限调整为 4.4%，进一步打开了房贷利率下调空间，带动实际房贷利率持续下降。中银证券认为，一线城市或将首先下调房贷利率加点数，打开房贷利率下行空间，预计房贷利率政策总体上会朝着进一步下调的方向演进。 3） 统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。 此前各地购买商品住宅的首付比例下限非限购区分别为首套 20%、二套 30%，限购区域下限为首套 30%、二套 40%。本次监管部门统一下调商贷首付比例下限，不再区分限购和非限购区域，进一步降低了购房门槛。 中银证券判断，二线城市大概率将首付比例调整全国统一的下限水平，一线城市二套房首付比例或更可能优先调整。

地方政策： 一线城市落地“认房不认贷”，京沪政策力度超出预期。 从政策影响上看， 1）直接利好外地有过贷款记录但本地无房家庭、本地卖一买一的置换家庭。不过购房资格理论上没有增加，政策有效降低了部分有购房资格的人的购房门槛，也符合“房住不炒”的政策方向。 2）政策信号意义重大，有效带动市场预期和信心的修复，激活楼市活跃度。 3）一线城市的调整还有较强的风向标意义， 武汉、中山、惠州、厦门、东莞、江苏省、成都、鄂州、沈阳、杭州、珠海、合肥等超过十个省市也在一周内落地“认房不认贷”。 中银证券认为，短期二三线城市将加速跟进，“认房不认贷”或基本在全国范围内的城市全面放开。从政策效果来看， 1）新房市场： “认房不认贷”后，北京、广州、深圳新房成交均有所回升。 其中北京是回升最明显、也是最快回升的城市， 9 月 1 日-17 日北京新房日均认购量高出 8 月日均认购量 32%。 9 月 1 日-17 日广州新房日均成交量高出 8 月日均成交量 12%。 2）二手房市场： 从挂牌量来看， 9 月初二手房挂牌量出现回升，尤其是一线城市第 35 周（8 月 28 日-9 月 3 日）二手房出售挂牌量指数环比上周提升了 59%，或是因为部分考虑卖一买一的置换群体集中挂牌，挂牌价则无明显变动。从成交量来看，“认房不认贷”后，北京二手房成交均明显回升， 9 月 1-17 日的日均成交量较 8 月日均成交量提升了 12%。不过由于备案数据较真实成交数据有所延迟，因此存在政策效果尚未在官方成交数据中体现的情形。 中银证券预期 9 月底 10 月初整体网签数据或有明显起色。 当前市场进入“金九银十”，中银证券预计此轮政策能阶段性拉动部分置换需求的释放，短期一线和重点二线城市房地产市场有所回暖。但基于当前居民购买力不足的事实，后续核心城市的带动效应和销售积极性的持续程度仍待观察。

投资建议

近期中央与核心城市政策密集落地， 4 个一线城市执行“认房不认贷”，广州调整首付比例下限和房贷利率下限、放松限购、降低增值税免征年限，多个二线城市放松限购措施。当前市场正值传统销售旺季，中银证券预计此轮政策能阶段性拉动部分置换需求的释放，短期一线和重点二线城市房地产市场有所回暖。但后续核心城市的带动效应、销售积极性的持续程度、以及全国销售的复苏仍待观察。现阶段中银证券建议关注两条主线： 1）中央与地方政策宽松预期下，地产板块或迎来较大的 beta 行情，其中基本面相对稳健、有一定成长性的标的： 招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团； 底部回升、弹性较大的公司： 金地集团、龙湖集团； 2）在一线城市有城市更新业务布局的房企： 中华企业、光明地产、中交地产、城建发展、天健集团。

风险提示：

房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。