继潮樾府热销后,越秀再推的瑞樾府,是当下宝中最受关注的新盘。
为什么瑞樾府的热度这么高,简要梳理了网络上几点说法:
(相关资料图)
1、为宝中断供近4年唯一入市新盘;
2、能共享区域顶级的配套资源;
3、与周边的二手有一定的倒挂;
4、楼盘口碑及户型设计不错;
……
当前越秀瑞樾府营销中心、样板房已开,并预计于8月中下旬开盘,约305套109-144㎡4房户型,毛坯限价8.86万/㎡。
全网吹的宝中8字头新盘,到底是不是真的香?与周边二手倒挂有多少?还有哪些不足?今天我们就来一探究竟。
一、外部条件
从供应看:
众所周知,宝中是捂盘重灾区。瑞樾府的出现,也算打破了宝中几年没有的住宅荒。
毕竟片区上一次新盘供应,还要追溯到2019-2020年的海纳公馆、云玺锦庭和都市茗荟一期。
四大捂盘王除了时不时出来刷一波存在,一直巍然不动,最长的捂盘25年,吊足了大家的胃口。
而近3年出让的限价住宅宅地,除了瑞樾府,A003-0434宗地和A004-0175宗地开发进度较慢,入市节点遥遥无期,甚至还有爆料开发商打算自持。
所以2023年唯一确定要卖的新盘,有且只有一个,那就是瑞樾府。
从价格看:
其实大家首要关注的是,宝中经历了2-3年的深度调整,瑞樾府限价8.86万/㎡,对比周边的价格真的还有优势吗?这要分三个维度看:
①从新房维度看,宝中均价8字头的开盘价格,还要追溯到2016年,当年新锦安壹号公馆入市,均价约为8.5万/平。
②从二手房维度,像深业新岸线一期、幸福海岸等都是宝中楼龄十几年以上的老小区,所以近半年均出现“基本都贴着参考价卖,有的房源甚至低于参考价成交”。
③而楼龄较新的小区,成交区间为9.2-14.6万/平。所以限价约8.86万/平的越秀·瑞樾府,相比次新小区还是具备一定的价格优势。
从区域看:
为什么这些年频频被放鸽子,打新人还能对宝中新盘念念不忘?
主要是还因为在前海概念的外溢加持+在多年的规划建设下,宝中的配套真的是实打实。
市政配套上,除了大家熟知的滨海公园·欢乐港湾以外,还有演艺厅、少年宫、图书馆、湾区书城、宝体、艺术馆、文化宫等文娱配套。
商业配套也十分旺盛,除了前海壹方城和欢乐港湾,还能共享万象前海和前海山姆,未来更有壹方汇和K11等多个名牌商业进驻周边。
公共交通方面,1、5、11三条地铁线交汇,直达南山、福田中心区;未来还有前海黄金内环地铁线 15 号线(在建)。未来深中通道建好以后,通往大湾区西部城市群同样很便利。
二、内部优劣
楼盘本身争议也不算小。
户型设计可圈可点,此次推的都是4房产品,305套109-144㎡4房户型,主打改善群体。
从现场了解,项目采用围合布局设计,约90%房源朝南,而且整体使用率应该有82%左右(具体以实际测量为准)。
109平:分别为横厅、竖厅两种设计,带阳台和飘窗,总价900万左右起买宝中四房。
144平:为4+1房的灵动设计,带南北双阳台、4.5面宽朝南,就连玄关和餐厅,都有飘窗和阳台采光。遗憾的是,此户型仅有60套。
不足之处就是楼盘体量小、有保障房、车位比勉强1:1、上学积分等。
项目占地9852.89㎡,建筑面积50300㎡,商业1500㎡,容积率5.43。
包含两栋住宅和一栋自持租赁住房,总户数为585户,企业自持保障房224户,移交给政府的保障房56户,总车位660个,自用360个,公用300个。
此外,按照目前的学区规划,项目在海韵学校、新安中学第一实验学校共享学区范围内。(具体入学政策以教育局公布为准)。入学海韵,小学部要提前8年买房。
三、楼盘简评
总得来说,越秀瑞樾府在核心地段+强大配套+8字头限价+户型高使用率的加持下,值得适合宝安、南山上班的朋友家庭改善重点关注:
1、宝中稀缺供应新盘。
2、区域整体面貌好,能享受宝中醇熟配套资源。
3、总价900万起上车宝中,跟周边二手房稍有些倒挂。
4、户型设计不错,109平能做四房,性价比高。
5、海韵中小学学区内,近年来成绩不错。
至于在楼盘自身的弊端,只能说见仁见智了。
毕竟限价8.86万/㎡送简装,在兼顾了地段、配套、户型、价格情况下,楼盘已算是当下宝中性价比最高的新盘了……
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