一手住宅
(资料图)
1、2021-2023上半年一手住宅成交走势
新房成交1.6万套住宅
2023上半年,深圳卖出了16209套一手住宅,网签面积166万㎡。成交套数同比2022上半年微幅上涨,但成交面积同比却出现下跌,说明2023上半年新房市场买小户型的刚需客群更多。虽然上半年新房市场个别豪宅项目的去化成绩比较瞩目,但整体来看,刚需客依旧是主要购买力。
2、2023上半年一手住宅月度成交走势
上半年单日网签量最高近600套
从上半年每月一手住宅成交走势来看,二季度行情显然比一季度要好,新房市场的小阳春在4月较为明显。主要是在经历一季度的疫情放开后,部分积压了2年多的需求开始逐步释放,落地在二季度的市场交易量上。
图:深圳市房地产信息平台
此外,新房市场的成交与供应关系密切,3月与6月新房市场新增预售量的大增,也助力了3-4月及6月的网签量。例如6月上旬多个新房豪宅项目开盘,集中在月底网签,导致6月29日当日一手房网签量近600套,创下了上半年单日网签量最高值。
3、2023上半年各区一手住宅成交地图
宝安、龙岗及龙华“三足鼎立”
上半年新房市场“三足鼎立”,宝安、龙岗及龙华的一手住宅网签量均超3000套。排第一的宝安网签3304套,同比上涨18%。
同比2022上半年,网签量涨幅较多的行政区是龙岗、福田及深汕。今年3月份,不少媒体报道深汕合作区解除限购,限售也调整为2年,对于深汕新房市场来说是个大利好。
二手住宅
1、2007至今历年上半年二手市场成交走势
2023上半年二手交易量同比上涨63%
乐有家研究中心整理了2007年至今,深圳历年上半年二手市场的成交行情。
2022年上半年,深圳楼市经历了史上最惨的上半年,交易量不足万套,直接触底。而该情况到今年上半年得到了大幅度改善,二手住宅过户量达到16236套,同比上涨63%。
在参考价政策调整、房贷利率下调、带押过户全面推行等多个正向政策激励下,2023年上半年的楼市走出最低谷,缓慢且稳步复苏中。
2、2021-2023上半年二手住宅量价走势
2023上半年深圳二手住宅过户量除了同比上涨外,环比亦有38%的大幅度上涨,较2021年下半年也有32%的上涨。
房价方面,2023年上半年二手成交均价在6.5万元/㎡左右,同比下跌7%,与2021年上半年比跌幅达到16%。历经2年多的调整,深圳房价的水分已经被挤压出不少,业主的报价也更加理性。房价降低+利率下调,最利好的群体就是刚需购房者,上车门槛显著降低,购房成本得以减少,月供压力有所缓解。
3、2021-2023上半年一二手占比走势
一二手成交占比打成平手
自2021年下半年开始,深圳楼市就进入了一手占主导的局面。但随着2023上半年,深圳二手市场交易量的复苏,加上近期新房市场一些质量和教育情况等负面事件的影响,越来越多购房者倾向“所见即所得”的二手房。此外,一二手价格差也逐渐接近一致,新房价格优势有所减小。
多重影响下,二手回归市场主导,2023年上半年一二手住宅打成平手,各占50%。
4、2023上半年二手住宅月度成交走势
学qu房旺季助力二手楼市
与新房市场二季度的高峰不同,上半年二手楼市的交易高峰期发生在3月小阳春,二季度反而有所下滑。2023年3月,深圳二手住宅过户量及网签量诞生了不错的成绩,其中网签量更是逼近“荣枯线”的5000-6000套。
3月的火热主要受到传统学qu房旺季的影响,不少家长购买学qu房。而当前深圳学qu资源较为优质的房源大多是二手房,因此大幅度激励了二手市场交易量的回暖。
4月下旬虽然参考价政策有所调整,但给市场带来的影响有限,短暂刺激后回归寂静。市场还需要更多实际性的政策给予激励。
5、2023上半年各区二手住宅成交地图
龙岗成上半年二手交易冠军
上半年龙岗二手住宅过户量排名第一,达3597套;第二名是福田的3317套,环比及同比均上涨。西部交易量最大的区是南山,达到2822套,环比上涨49%,同比上涨72%。新房交易量较大的宝安和光明,二手交易量则比较少,
注:因为2022年8月开始,深圳市房地产信息平台才单独公示龙华、光明、坪山及大鹏的二手交易量,此前一直是合并纳入宝安及龙岗计算的,故目前这几个区缺少同比/环比数据。
客户业主心态分析
1、2023上半年业主报价变化
90%片区挂牌价下调
历经2年半的调控,深圳业主心态从最初对参考价“不屑一顾”到如今的“不断调价”,市场挂牌价更加理性了,不断趋近参考价。
对比2023年6月与1月的业主报价来看,90个片区里仅有7个片区没有下跌。而下跌的片区跌幅大多在5%左右,个别区域跌幅超10%。
2、近1年议价空间变化
议价空间大多在10%以内
乐有家研究中心取成交房源出售前最后一次挂牌价,与最终的成交价差值来计算议价空间。
可以看出,近1年里,集中的议价空间逐渐由5-10%的区间,往5%以内变化,到了2023年二季度,5-10%的区间占比又开始上涨至4成左右。对于高议价区间(15%及以上)的占比则都较少,大多在20%以内。
当然,在如今绝对的“买家市场”行情下,议价行为是建立在业主不断调低挂牌价,直到接近客户理想水平后,才能刺激客户产生“议价”的决策。对于挂牌价比市场行情高较多的房源,可能连议价这一步都难以触发。
3、近1年成交价与参考价偏差值走势
近5成房源低于参考价成交
乐有家研究中心整理的成交价与参考价偏差值变化来看,2023年6月低于参考价成交的房源占比达到了近1年的最高峰,接近5成,而高于参考价10%以上成交的房源占比只有18%。
显然,虽然参考价政策在2023年4月底有所变化,但如今参考价依然是客户评判房价的一个重要参考标准,并且对市场的影响依然十分明显。
4、2023上半年二手成交周期变化
平均成交周期168天
整体来看,上半年深圳二手平均成交周期为168天。其中,受到疫情放松带来的爆发,以及春节假期的影响,2023年1月深圳二手房源的平均成交周期是上半年最高峰,达到192天。而后在多项利好政策的推动下,成交周期有所缩短,略有震荡。2023年6月,平均成交周期缩短至157天。
按面积来看,144㎡的大户型因为总价高自然是成交周期最长的二手房源。但成交周期最短的并不是小户型,反而是90-144㎡的3-4房家庭户型。这也体现出当前楼市行情下,改善客群、卖小买大的购房者在抓住机会积极入市。
5、2023上半年片区成交排行榜
龙岗中心城,唯一破千套片区
2023上半年片区交易量前三甲依然是龙岗中心城、布吉和西乡。其中龙岗是全市唯一二手住宅过户量超1000套的片区。坂田与前海交易量超400套,排在第四第五。
有33%的片区上半年二手交易量集中在200-499区间,37%的片区半年过户量不及100套。当然,交易量与片区地理范围的大小也有显著关系。
6、2023上半年热门片区价格变化
没有上涨,只有“未跌”
乐有家研究中心选取了20个热门成交片区监测,2023二季度对比2022四季度的价格大多数呈现下跌。而西乡与蛇口的跌幅较大,在8-11%之间。
热门片区中,仅龙岗中心城、景田与新安略有上涨,但涨幅也不及1%,只能算是“没跌”;前海与龙华中心的跌幅小于-1%,下跌程度较小。
7、2023上半年楼盘成交排行榜
热门楼盘价格低至4-6万
在当前市场行情下,购房者买房不应该只看价格,也要留意小区房源的流通性。大家都喜欢买的楼盘自然流通性也会较好。
上半年热销的二手楼盘特点主要有:大型小区、价格适中、户型类型繁多。像大芬的桂芳园、西乡的桃源居,成交价在4-6万区间,都比较推荐刚需购房者关注。
为方便大家,乐有家研究中心还整理了各区前5的楼盘热销榜及价格区间,以供购房者参考。
8、2023上半年成交客户偏好变化
购买大户型的改善客群增多
2023上半年成交的二手房源里,主力面积为60-90㎡,户型为3房。同比2022年上半年,90-144㎡的占比略有提升,60㎡以内则出现下滑。4房及以上的占比有所提升,1-2房占比则出现下滑。
总体来看,上半年购买大面积大户型的比例增加。
价格方面,成交总价在1000-1500万元区间的占比同比提升1个百分点,500-800万元的区间则下跌2个百分点。此外,深圳房价下调后,低价房源(单价5万以内、总价300万以内)的区间占比也略有提升。
随着深圳房价的走低,购房总价也相对减少,加上2023年3月深圳发布政策,公积金贷款额度提高至126万,所以使用公积金贷款的客户也明显增加。纯公积金贷款+组合贷款的占比达到29%,同比提升6个百分点。
下半年楼市展望
无论是业主还是客户,市场情绪大多已回归理性,投资客退场,首套置业及改善置业的刚需客群中占主导,此时市场需要的是稳定且符合城市规模的交易量。房地产的支柱产业地位被重新强调,足以证明政府对楼市向上发展的认可。过去1年里,包括深圳以内的全国多个大中城市都陆续适当放松政策。
2020-2021年,深圳先后出台了2个重磅政策:“7.15限购限贷加码”及“2.8二手房参考价政策”,可以说是影响深圳楼市发展的两大主要因素。而2023年4月,参考价政策调整,7月也将迎来“7.15”满3年,被约束的数十万深户购买力进入市场。
预计最快三季度,深圳楼市将迎来新的变化,成交价格稳定,交易量回升。刚需的出手速度会加快,改善客户成交的火热现状也会持续下去。抄底,正在进行时。
免责声明:以上信息和数据统计于2023年07月03日。因时间、市场、政策等都会发生变化,以上信息、数据仅供参考,不作为交易依据使用。
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