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6月19日,财通证券发布房地产行业周报(2023年第24周)。
本周板块回顾:板块表现方面,申万房地产指数上涨 0.23%,沪深 300指数上涨 3.3%,板块跑输沪深 300 指数 3.07pct,在 31 个板块中排第27 位。
行业数据回顾:本周 30 大中城市商品房成交面积 268 万平米,环比+12.1%,同比-40.4%。细分城市能级来看,30 大中城市中,一线城市商品房成交面积 72 万平米,环比+15.8%,同比-28.4%;二线城市商品房成交面积 139 万平米,环比+8.3%,同比-48.8%;三线城市商品房成交面积 57 万平米,环比+17.1%,同比-26.2%。整体市场同比仍下跌,但环比上周上涨,其中一线城市环比表现最优。二手房市场方面,财通证券重点监测的 14 城二手房成交面积 164 万平米,环比-2.9%,同比+3.1%。细分城市能级来看,2 个一线城市二手房成交面积 29 万平米,环比3.9%,同+2.7%;9 个二线城市二手房成交面积 126 万平米,环比3.0%,同比+3.0%;3 个三四线城市二手房成交面积 8 万平米,环比+1.5%,同比+6.1%。库存方面,本周一线城市上海、深圳库存面积环比上涨,4 个一线城市 3 个月移动平均去化周期均在 15 个月以内,其中上海表现最优,为 4.39 个月;二线城市杭州库存面积环比上涨 7.8%,但杭州仍然保持着最为突出的去化周期,3 个月移动平均去化月数为2.61 个月;三四线城市去化周期均高于 20 个月。土地市场本周一线城市住宅用地成交 8 宗,平均溢价率 13.34%;二线城市成交住宅用地 26宗,平均溢价率 8.0%;三四线城市共计成交住宅用地 98 宗,平均溢价率 7.29%;一线城市平均溢价率高于其他能级城市。
本周政策情况:央行等五部门印发《关于金融支持全面推进乡村振兴加快建设农业强国的指导意见》,提出鼓励支持专业化、规模化住房租赁企业发展,加大对新市民等群体保障性租赁住房建设融资支持力度。自然资源部发布《关于进一步做好用地用海要素保障的通知》,《通知》在国土空间规划方面,明确了规划批复前建设项目用地用海的规划依据问题。江西省全面推行不动产“带押过户”,解决企业群众在不动产交易中“转贷”办理时间长、交易风险高、资金负担重等问题,优化交易流程,实现便民惠企目标。郑州推动房地产与金融形成良性循环,落实差别化住房信贷政策,合理确定商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求,支持居民刚性和改善性住房需求。大连发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,下调 2023年三季度新发放首套住房商业性个人住房贷款利率下限,同时提供住房补贴、优化公积金政策等。
滨江集团和越秀地产,大部分为国央企,所获地块分别位于北京、佛山、青岛、济南、成都、太原及杭州。民企滨江集团所获地块仍然位于其大本营杭州。本周我们跟踪的重点房企中,万科发行 20 亿元中期票据,华润置地发行 21 亿元证监会主管 ABS,滨江集团发行 6 亿元中期票据。
投资建议:销售表现上,新房市场同比仍然有较大幅度的下跌,但本周环比上周有所回暖,一线城市环比表现最优;二手房成交本周环比略微下跌;整体来看销售的恢复仍然呈现出明显的波动特征。城市之间的分化较为明显,杭州和上海在去化周期上仍然表现出最为突出的去化周期,一二线城市除福州去化周期超过 30 个月外,其余城市去化周期基本均在 15 个月以内,而三四线城市去化周期均超过 20 个月。土地市场上一线城市的平均溢价率高于其他能级城市。本月截止目前除国央企外,金地集团和滨江集团亦有所斩获,滨江集团所获地块仍然是在其大本营杭州。在政策端,目前在“房住不炒”的主基调下,各城市地产相关政策持续调整优化,整体政策环境仍然宽松。我们仍然看好前期在核心区域提前布局、以及在融资端具备更强信用优势的房企,建议关
注:招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海地产、华发股份、建发股份、滨江集团、龙湖集团。
风险提示:基本面不及预期,行业政策收紧,资金面收紧,个别企业出现信用风险等。
重点公司跟踪:6 月至今我们跟踪的重点企业总共拿地 10 宗,拿地企业分别为招商蛇口、保利发展、中国海外发展、华润置地、金地集团、
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