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6月7日,平安证券发布地产政策洞察系列之八。
土地市场供需疲弱,预供地下流拍率下滑。2023 年前 4 月 300 城住宅用地推出、成交建面同比下降均超 30%,土地出让金同比下滑 19.5%,三项
指标均较 2021 年同期下滑超 60%,政府推地态度有赖于销售修复。供地由“集中出让”趋向“多次少量”,重点城市土拍错期,为房企留足充裕研判时间,平滑资金计划。此外政府推地前摸排房企参拍意愿,预公告不少于 3 个月,供地信息披露更加细致明确,叠加优质地块出让加大出让力度,22 城前 4 月涉宅用地流拍率仅为 2.6%,远低于 2021 年、2022 年。
房企投资策略高度一致,城市板块间热度分化加剧。高能级城市楼市更具韧性,带动土拍热度攀升,前 4 月一线城市土拍溢价率 8.06%,远高于二线(6.65%)、三四线城市(5.91%)。且当前房企投拓容错率下降,普遍采取“聚焦核心城市板块”、“以销定投”战略,后续去化确定性及流速成为房企拿地首要衡量标准,投资策略趋于一致。因此成为投资“重中之重”的核心城市及板块竞拍较为激烈,而多数城市及边缘板块因库存去化压力较大,土地市场仍较为冷清。
地块整体盈利空间仍优于 2021H1,民企拿地意愿提升。核心城市土拍转暖并未引发毛利率大幅下滑担忧,整体盈利空间仍优于 2021H1。一是土拍火热仅会降低房企中签概率,各地仍存封顶摇号制度,如杭州第四批土拍封顶成交比例达 67%,但平均地价房价比仅为 53.6%,平均价差达14849 元/平,仍留有一定利润空间;2023 前 4 月 22 城土拍住宅用地平均溢价率 8.1%,仍低于 2021H1(14.7%);二是部分城市取消“定配建”限制等,降低房企实际拿地成本。分房企性质看,前 4 月央国企整体拿地销售金额比 14%,高于民企(8.5%);50 强房企中民企拿地金额、面积占比分别较 2022 年提升 3.9pct、9.5pct, 受益于“三支箭”的优质民营房企亦重回土拍市场,城投与地方国企托底需求淡化,不乏竞价或跨区域拿地现象。但民企持续拿地仅为个别典型代表,整体投资尚未普遍复苏。
投资建议:在集中供地优化与多地加大核心地块供应下,土拍成交溢价率略有好转,流拍撤牌率下滑,房企投资聚焦加剧核心城市土拍升温,民企拿地信心修复;后续土拍延续回温有赖于销售端恢复,预计地市分化仍将延续。尽管房企布局重叠,主流房企在核心城市拿地仍有提升空间,无需过度担心拿地聚焦带来的补货不足风险;且部分企业仍未完全走出资金困局,强信用、强运营房企拿地优势依然存在,建议关注越秀地产、保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团、华发股份、万科 A 等。
风险提示:1)房地产行业短期波动超出预期风险;2)个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险;3)政策改善及时性低于预期风险。
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