分析预测不回顾就是耍流氓。
(资料图片仅供参考)
目录
一、回顾年初的楼市分析
二、1-4月成交回顾
三、1-4月量价走势
四、参考价政策影响分析
五、未来走势初步分析
一、回顾年初的楼市分析
今年1月6日发表在公众号的2023年楼市分析。
2023年楼市分析
回顾分析:
1、2-4月楼市确定回暖量价齐升,比去年底高5%左右。
2、进入4月量价开始回落,即使参考价放松也没有造成大的影响,我去年的分析就也没提参考价,因为参考价不是买房的障碍。
3、参考价悄悄放松,楼市短期没动静,中长期有了动静可能会迎来房地产税试点。
二、1-4月成交回顾
1、每月签约量
中介协会按月签约量
中介协会按月签约量,2月3552套回升明显,3月达到4943套,是近两年的新高,4月回落至3744套。
2、住建局网签量
新房二手房网签量
图例:橙色是二手房、黄色是新房、蓝紫色是总量。
3月新房网签3199套,二手房3949套,总量7148套。总量和二手房成交量创近两年新高,网签量要落后市场1个月左右。
4月二手房回落至3505套,新房与3月持平3192套。
随着新房每年多增2万套供应,二手房每月5000套的平衡点已经改变,今年要寻求新的平衡点。
三、1-4月量价走势
1、按月量价走势,3月高点,4月回落
全市平均房价3月达到了1.06倍指导价,低于去年9月,比去年的12月的1.01倍增长了5%,实现分析中上升5%的目标。
达标后4月价格开始回落至1.03倍。
2、按周价格走势
2月后后价格持续走高至1.06倍指导价,4月10日以后价格回落至1.03倍指导价,4月20日政策让当周价格回到1.04倍指导价。比最低的0.98倍涨幅还有6%,
一位卖房咨询唐老师的朋友,春节之前买家出到800万,没让他卖,2月份告诉他可以按照900万卖出,3月中旬已成功卖出,现在价格出现回落了。
四、参考价政策影响分析
参考价政策没让市场有动静,为什么?
主要是去年以来,参考价已经不是买房的障碍,障碍是什么呢?A、置换高首付。B、750万以上的豪宅增值税。C、限价新房的大量供应。
1、A、B两项政策作用。置换高首付让大家买房时要么买不起,要么全款买房再贷款或按750万以下按揭贷款,不交增值税,所以对于改善主力的900万以上的住宅,参考价影响很小。
2、750万以下的房产现在可以足额贷款,但是750万以下有大量新房供应,600-800万龙华红山、北站、上塘、宝安新安、西乡、碧海,600万以下光明、沙井,400万以下龙岗、坪山,都有大量的新房供应,不但不需要积分,还能打折甚至送两成首付。这个价位面临新房的激烈竞争,所以也没动静。
3、2000万以上的入门级豪宅,豪宅置业者多数会选择全款买房再贷款,按原价过户,节约增值税。这些置业者,一般都有自己的企业,所以可以合理合规的再贷款。
4、虽然参考价政策短期没造成太大的影响,但中长期看,房价的天花板没有了,一旦经济确定恢复,将利好房价回升。
五、未来走势初步分析
1、4月下半月深圳房价已经开始回落,深圳的严格调控没有实质放松,特别是750万以上豪宅6成首付以及收区5%的增值税,这两项政策会压住深圳二手房价,豪宅标准不调整,房价整体平稳。
2、随着经济回升的巩固,房价继续下行的可能性不大,5月后房价波动在正负5%之间。
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