复苏如期而来,大家都活过了隆冬

来源:朱罗纪

复苏如期而来。

看2月房地产的成交数据,有两个想法。


(资料图)

第一个想法是个判断:复苏是确立的,不要怀疑市场复苏,2023年一定比2022年好。去年12月我在京东智谷的一个内部交流会上提出了这个看法——最坏的时刻过去了,阶段性复苏会来临,现在看来是应验了。当前再说复苏不复苏,已经是无意义了,是共识了。分歧在于,这个复苏的高度和长度。

随之的第二个想法是:假如大城市未来的楼市政策“中性”,这个复苏能否持续?因为大家现在都非常关心政策是否会放宽,一线以外基本全放了,之前都在期待着一线放宽,但是现在市场复苏了,一线还放宽不放宽?假如下面不放宽也不从紧,复苏会怎样?

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扫描一下朋友圈和无数个城市群,各地的新房、二手房2月的成交量,普遍都是大升。

北京2月二手成交量达到了15315套,一个朋友说这是“北京有记录的14年里的单月新高”。

上海预计超过1.9万套。杭州二手房2月成交6894套,环比1月上涨140%,创近20个月来新高(乐居数据)。

百强房企的全口径销售数据,2月单月实现“双增长”,实现销售额环比劲升35.1%,同比上升28.5%。1-2月,TOP100房企销总额为9841.1亿元,同比下降4.8%,较去年同期降幅大幅收窄29.2个百分点。

大湾区9城,广州新房成交量同比涨58%,环比涨73%。二手房成交量同比大涨150%,环比大涨88%(依据美联物业数据)。

其它像东莞佛山中山,也都是翻倍级的上升,东莞2月二手房成交更是录得同比超过3倍的上涨,很夸张。注意,这些城市里,东莞是过去1年几乎都在放宽政策的城市。

深圳的数据也出来了。我昨天发了个朋友圈“深圳2月二手房成交量创下了过去19个月来的新高,有多少套?2500套!”。

2509套虽然少(得可怜),但却是深圳过去19个月来的新高,环增21%,同增188%!自从2021年“2.08”以来,深圳二手房的成交量绝大部分时间都在2000套以下,半死不活的样子。二手房业主苦哈哈的一边熬过疫情还要一边熬房子卖不掉,这么说吧,过去2年,如果你不是一个要卖房置换的买房人,你绝对想象不出他们有多难受。

2月新批住宅预售3823套,环增112%;成交量2041套,环增25%,成交量增长大幅弱于供应量增长。

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无论是看全局,还是湾区,还是看深圳,“小阳春”都毋庸置疑。当然,数据都是滞后并且是来验证判断的,做这样的判断,还要结合着市场前端看,比如新盘的到访量,二手房的带看量这些重要指标,答案也都一样,复苏很明显,这些是无法持续做得了假的。

是以,市场复苏是肯定复苏了,这个不用再讨论。只是说复苏的高度和长度,现在有分歧。

分新房和二手房来看。

二手房2月成交能有2509套,我认为原因在两点,一方面是市场情绪面转暖,尤其是接二连三的政策托底以及疫控宽松,令大家对未来重新充满希望,该买房的人也敢出来花钱了。另一方面,更主要的原因则是,深圳大量的二手楼价格调整到贴近了市场指导价。

根据乐有家的测算,参考价2年,深圳成交的二手盘中,超过8成的房源接近参考价10以内成交,其中有近4成低于参考价。

这和我们之前的预判就咬合上了,当市场价跌到参考价上下10%的时候,便意味着与参考价紧密捆绑的“杠杆压制”就没有了,买房贷款的融资机能恢复,成交也就能激活。所以,在之前我们一再说,把参考价偏离值作为市场流动性能否恢复的重要指标。

整体看,现在深圳的二手市场是在沿着一个“底部抬升”的方向走,就是因为价格调整得差不多了,低价盘、接近参考价的盘都在慢慢被消化掉。很多人在过去2年生意或收入受到巨大冲击,会选择低价放盘,甚至大幅低于指导价。

但放在每个小区,这样的盘一般都是“成交一套少一套”,一个小区每卖掉一套这样超低价格的笋盘,就意味着这个小区的承接力会升一点点,底部会往上抬升一点点。从我在市场上了解的信息,不少楼盘的现在的挂牌价都比去年底有不少的抬升,“返价”已经开始有出现的了。

至于新盘成交,反而逊于二手房,我认为这个是一个“意外”。按正常来说,2月的新盘成交应该比这个数据好很多,因为售楼部明显热起来了。但是成交没有预想的好,主要原因是来自人才房的冲击,尤其是刚需盘的成交弱于预期。

春节之后,人才房一下子爆火,“共有产权房新政”的出台,人才房未来可能终结的担忧,导致整个公共住房市场的预期被改变。新酝酿上市的人才盘成了市场关注的“黑马”,大量的原本要买刚需盘(500万左右)的买家被有效分流了注意力。从目前情况看,基于这两个类型客户群高度重叠的考量,预计人才房对刚需盘的冲击还要持续不少时间。

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往后看,这样的复苏有没有持续性?

我注意到有些粉丝开始有点慌,因为他们看的楼盘开始返价了。有个粉丝昨天发给我华润城的图,很兴奋的说:“朱大,我的钱回来了”。

像这样的案例最近是开始有一些了,神湾的笋盘,包括双证的盘,开价也都慢慢在升高。当然,也有许多盘依然还是非常低迷。每个人会因为自己的体感不同,而得出完全相异的结论。这个很正常,就和股市一样。当市场复苏的时候,不同区域的不同楼盘,就像同一行业不同公司的股价,那个价格的表现可以非常的夸张。有的就是软趴趴的,一点都没有起色。有的可以很快的反弹。优质地段尤其是稀缺度高的豪宅,并非不跌价,而是它的反弹动能十分强大。往往市场一有起色,豪宅就再一次充当了龙头。

在看后市的时候,我们要先假定政策“中性”,就是假如下面深圳没有任何政策,既不宽松也不收紧,这个市场会如何。

我认为对于二手房来讲,更多会是一个温和复苏的状态。就是复苏有持续性,但是期待不要太高,也许是每月成交3-4千套的样子吧。现在的2509套,是复苏,但依然是非常低迷,正常年份成交量的不足一半。

原因主要在于,二手房价格会否快速的回转头上升,如果返价的多了,价格修复的快,那么就会很快的再次触及到参考价的“铡刀”,杠杆压制再一次发挥作用,需求量又会快速的减少下去。要等买家整体的收入预期慢慢改善,市场价格的中枢才会缓缓抬升。

当然,这个判断是建立于住房参考价的政策不调整的前提下,如果住房参考价调整,或者,向着贴近市场真实成交价的方向调整,那么就会有效的卸掉首付压制,从而让这个复苏能够持续的更久,市场成交量也会表现的更好。

在新盘方面,我想复苏也一样会缓缓拉开。但我观察,一个重要提醒是,尤其是刚需盘的开发商,从今年开始需要重视两个重要改变。

一个改变是,整体住房供应量的大增。深圳从2020年起开始大幅调增住宅用地的供应,至2022年已经连续3年实现宅地供应超过360公顷,是2019年的几乎2倍。虽然2023年下调了一些,但依然是达到330公顷。土地是原材料,土地放的多,意味着1年之后的新盘多。新盘多,就意味着买家选择丰富,市场就会稳定。这样的景象,我们这两年在一些区域已经见到了,这是深圳过去多年不曾有的现象。虽然这个供应力度依然不够,但是对于稳定房价却是治本之策,且有立竿见影之效。

另一个改变是,公共住房的大增。在结构上,深圳这几年可谓是使尽了“洪荒之力”,拼命的增加公共住房的建设。2022年,深圳建设筹集14.2万套保障房,供应分配12万套,超额完成任务。2023年又提高目标,计划建设筹集保障房到18.5万套。尤其是新拿出来的30个人才盘,会成为非常重要的房地产市场“价格杀手”。

以上两个改变,会影响我们对整个城市房地产估值逻辑的判断。对于资深的房地产买家而言,研究这些,要比去研究政策如何变,对未来的决策更有长期价值。而对于开发商而言,走出了泥淖之后也许要“痛定思痛”,市场会温和复苏,但刚需盘的竞争烈度会强化。是时候认真想一想把产品做好了。否则,市场有机会,但你不一定有机会。失去客户与信用的损失,是多少钱都买不回来的。

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