目前最能代表深圳顶级豪宅品质的当属深圳湾1号和悦府了，尽管在用地属性上一个是公寓、一个是住宅，但丝毫不影响二者在湾区所代表的的两种不同人居高度。

(资料图片)

深圳湾1号匹配的是功成名就、沉淀已久的行业大佬追求的阔绰、一流无敌景观，一定程度上把年轻精英人士拒绝在外，悦府则很好的承接了这部分需求。悦府主要从社区品质、户型、景观三方面满足了当代精英、年轻创业成功人士、富二代等新贵人群对住宅的想象，走精致路线，从户型内部打动每一个对居住有挑剔的买家，周边景观虽然不纯粹，但契合了现代城市人需要的都市繁华点缀，不会有别墅的那种孤独感，或者深圳湾1号的距离感。

2015年下半年悦府一期开盘，买家不乏金融、创业圈新贵，还有上市公司股东、各行各业的顶尖人士。全是大户型、高总价，直接把普通买家挡在门外，一期的买家称得上是真正的实力买家，从目前来看，一期成交活跃度很低，基本买入就是对资源的绝对拥有，是真正的价值投资者，不会轻易抛手。

悦府二期开盘时间是2017年8月，相对北区来说，南区面积小、总价低点，买入门槛也低，对买家的实力要求没有北区的高，出现疯抢局面理所当然，当时买家主要就是冲着项目的地段、配套和华润品质来的。二期买家成份没有北区单纯，不乏短期投资客，这些投资客退场是必然的。从进入二手房市场后的放卖数据看，北区换手率显著低于南区换手率。

从外观看，很多人会被悦府的高密度吓退，还有一点普遍被外界诟病的是多数户型客厅没阳台（有生活小阳台）。悦府的气质，没有实地看房是感受不到的，这也是为何其在开盘的时候很多人不看好，进入二手房后市场才发现其真正价值，价格就是价值的最直接反映。我们在多次实地探访其户型后，发现了很多亮点，有些甚至要比深圳湾1号设计的还好。

首先是他的物管水平，深圳湾1号也去过多次，对比下来，二者不相上下，不过作为年轻群体的一员，个人会更偏好悦府的物管。在景观、品质环境上，一期要明显优于二期，接下来一期也是我们重点介绍的对象。

01 现代化贴心管家，诱人租金回报率

作为悦府业主，不管住与不住，都会非常舒心和省心。

华润在传统住宅建设上是典范，悦府作为华润在深圳首次精心打造的顶级豪宅，有突出，也有一些小遗憾，比如上面我们提到的多数户型都没有阳台，还有就是每层电梯过道处没有设置中央空调，夏天一出电梯热气袭人，为了弥补这个遗憾，当时物业的做法是在每层放置一个冷暖两用静音落地扇，积极响应业主需求。

外来人员进出/看房，会有管家专门带路，一次只能4个人进入小区，充分保证其他业主的私人空间不被打扰和占用，外来人员在小区花园走动也会有管家陪同，除了小区业主外，几乎看不到有外人在花园闲逛，安全和私密性做得很到位。想要卖房，可以直接委托物管人员帮忙开门带看，对于那些不方便来回开门的业主，非常省时省心。即便是在小区外围，也会有保安不定时巡逻，不会让社会人士过久逗留小区周边。

只要是物业力所能及的，业主的需求都会得到满足。

另一点就是此前提过的悦府物业对管家要求极高，传说中的要懂3门外语，从小区各项设置来看，对老外非常友好，参照蛇口一带近海小区吸引了很多老外居住，随着后海和深圳湾总部基地成型，大型外资企业入驻，必然产生外籍高管的租住需求，从投资角度来看，未来悦府的租金水平非常可观。之前我们去看房的时候就发现有位香港籍人士因为在深圳工作，全家租住在悦府一期1栋的C户型，租金在6万以上，而A户型据当时业主自己透露，租金可达到12万/月。

02 豪宅标配划重点

悦府位置绝对不差，不管是交通、配套，还是景观。出门直接上滨海大道、科苑南路，到热门区域、机场、香港都方便；周边写字楼云集，豪宅地位不可动摇，生活群体相对纯粹，对一些企业高管、新创业人士来说，办公、住家步行即可解决；带旗下大型商圈深圳湾万象城，生活一站式服务轻松解决；深圳湾景观基本永久享有，中层以上视野都无遮挡。

小区内配套泳池、健身房，花园面积大，绿化覆盖面很广；精装交房，装修品质毋庸置疑，风格简约别致，古典中融合了现代艺术，入伙的时候更让业主们感受到了十足的“仪式感”，有业主有感而发：“这是他有生以来收过最好的精装房”。原先按就近入学原则，悦府的学w很大可能是南二外，就在去年，和深圳湾1号一并划入深圳湾学校，虽然距离远了，但是作为湾区生源最纯粹的豪宅圈学校，对悦府和深圳湾1号业主来说是最好的安排。

03 新富的居住痛点、想要的景观，悦府都能解决

深圳湾高空景观被湾区三大盘占据——北部有悦府（主要是一期），中部有深圳湾1号，南部有恒裕滨城二期，悦府和恒二虽然没有深圳湾1号的一线景观，开发商就拔高索取，两个盘高层看深圳湾方向的户型视野和景观一流，这是亲自体验过才敢下的论断。

特别是恒二顶复，不仅带露天大平台，阳台方向视野还有“会当凌绝顶，一览众山小”的气势，因为楼层高，底部的静物和动物都无声化处理了一般，都市静享的最佳境界，除了深圳湾1号，恒二顶复也能满足你（悦府隐藏的顶复很多人都还没见过）。

而悦府在户型、取景安排上，毫不犹豫的把优先权让给了新富们，既有传统豪宅追求的大和景观，在户型上也另辟蹊径，设计迎合国际化潮流的居住空间。

悦府一期从楼栋分布上就能看出开发商的精心设计，所有户型主要采光面都是看深圳湾方向，共2栋超高层，2梯2户，加上顶复共290户，全是大户型（261-364平），车位672个，算上公租房的话车位也充足得很。

其中AE户型格局一样，BF户型格局也一样，所有户型除低楼层外景观面几乎无遮挡，充分保证客厅和主人房景观。在户型朝向上开发商也十分注重细节，挑战买家们传统的户型偏好，每种户型在朝向、格局上都拿捏的非常到位，同样是做到了大平面，却没有深圳湾1号碍眼的圆柱支撑体。

户型内部设计上，贴合了新富们现代简约、舒适却又不失阔气的住家需求，比如362-364的AE户型（4房2厅4卫，一期仅有的两个带阳台的户型），客厅开间大，出9.3米长阳台，站在阳台就能俯瞰春茧体育中心、深圳湾广阔视野，在视觉上就让你畅酣淋漓；开放式中西厨搭配，生活时而中式古典、时而西式；主卧和三个次卧分离，保证了主人房该有的私密，主卧面积达70平左右，功能上设计的也很到位，先书房后卧室、再衣帽间和卫浴。从我们参观过的一个户型来看，如果客厅和主卧完全没有屏风之类的过渡一下，会显得有点“露”，就像进门入户一样，设计一个屏风可能会更显层次、保证隐私。

同样值得称道的是AE户型的景观。为了景观，位置上开发商毫不犹豫的把这两个大面积户型放在了1、2栋的端头位；朝向上，华润和鹏瑞开发商一样，牺牲朝向以求景观最大面的呈现给主人和访客，比如A户型是客厅东北向，主人房是西南向，E户型客厅南向，主人房则是东向；再进一步，在主人房安排上，不仅要保证景观，还要保证安静，两个户型的主卧都是看花园。

开发商花费多重心思设计这个户型，不是奔着家庭居住需求去的，也不是奔着传统的大气豪宅以满足房主彰显身份的需要，而是从一开始就是奔着新贵买主一直缺失或正在寻找的独特居住需求去的——越来越注重有格调的生活节奏和健康养生需求，把最好的留给实际刷卡人。

04 所谓让买家觉得值，悦府做到了

不少人从传统住宅角度去看A户型的客厅朝向，东北向一般，看滨海大道吵，还有三个次卧全部在滨海大道侧，吵。但上面我们已经说了，悦府设计这个房子就是全方位满足房主的，其他都得让位。有关噪音，实测后可以肯定的是，关上窗隔音效果超强，我们会担心的，华润早就想到了，次卧之类适时开窗通下风就好，噪音对住户产生的实际影响并不明显，现在也没有谁会晚上开窗睡觉，城市室内空气要优于室外。

其他几个户型，功能安排上也是优先主人房和客厅，有景观但没AE户型好，房子格局差点。D户型为325平4房，位于1栋西端头，主卧、客厅都是景观、看花园方向，安静；B/F户型为261-263平3房，有点像手枪户型，入户花园隔开了客厅和餐厅、卧室，动静分离上做的很好；C户型为249平3房，这个户型估计是一期比较差的了，我们实地看房后也是印象一般，厨房、公卫采光差，不开灯都是暗的，通往生活阳台的过道也有点暗。

一期放卖量不多，总共就6套左右，很多都没有在传统中介外网挂出来，AE户型没有卖，上次我们看的30多层的A户型，业主买入时6000万左右，前几个月8800万卖掉了，4年时间涨了2800万，只要价值在，不怕价格卖不起。D户型低楼层报价6800万，高层报价有点虚高，相差2000万左右；3房户型3套在卖，报价在5500-6200万左右。

05 悦府二期：门槛低、成交活跃

二期相对一期最明显的优势为楼下就是万象城，生活方便，其他各方面就是只能圈圈点点了。

共2栋，只有3种户型，105平1房、165平2房、225平3房（具体分布看楼栋图示），设计的都是享受型户型，贴合现代年轻新富的居住需求。二期的景观受春笋、瑞府影响较大，只能透过缝隙看深圳湾和人才公园，2栋相比1栋视野又会差点，1栋东向的户型视野和景观都还可以。

当时市场对二期争议最大的就是105平的1房户型，业内人士普遍认为该户型会被市场遗弃，不过因为总价低，很受投资客欢迎，开盘即售罄。

二期的1房户型，从开盘到现在是涨了很多，目前报价也不便宜，高低层价差可能就达200-300万。财务基本自由、比较注重个人空间的年轻人买来自住还是可以的，投资放租也不错，后期深圳湾、后海一带写字楼基本投入使用后，单身年轻群体租房需求强大，目前租金在2.3-3万左右。

不过入伙后到现在，空置率还很高，基本都是短期投资客，进入二手房市场后，放卖量和成交都很活跃。目前二期放卖量超过了20套，其中又以2栋放卖量居多，除了3房的E户型外没有放卖外，其他户型都有，基本都是投资客在出手，房子仍维持开发商交房时的精装修，上周我们去看房的时候，物业管家对这些空置的房子都耳熟能详了，因为都受到了业主委托，只要有人来看房就要安排开门。

06 价值持有者的优选标的

目前市面上太多伪豪宅，只要户型大一点，都宣称自己是豪宅。悦府占据了作为豪宅该有的要素，不仅兼顾传统住家需求，悦府更关注买主个人的居住需求，在房子格局上安排上心思特别明显，从这一点来看，可以说走在深圳豪宅前列。深圳湾1号公寓则是是把景观让位于房主待客的客厅，和其定位的群体需求相符合。

眼下，越来越多的人追逐悦府一期，不过前期入手的都是实力买家，首先看中的就是悦府的品质和独特定位，当时买入就是奔着其价值去的，现在依旧在坚定持有，尽管涨幅上非常可人，但都惜卖。

目前正在出手的基本上都是短期投资客，随着他们获利了结退出，剩下的都是坚定的价值持有者，一二期都是。

而接手投资客的新入场者，亦是价值投资者，当初这类人买入只是短期投资，并没有认识到悦府的价值，进入二手房市场后，悦府的价值才真正凸显，刚好这批短期投资客也获利颇丰，择机卖出套现，也给了接盘的价值投资者机会，不过真正的大买家一定会等入手一期的机会。

新进的二手买家短时间内不会转变为卖家，至少会持有到周边空地开发完毕并投入使用。经过这次洗牌后，未来的市场会非常平稳，一二期以后放盘量都不会太大，未来有可能会造成悦府二手房供给短缺的现象，如果认可悦府价值的买家，应该抓住目前短期投资客获利出手的机会。

豪宅的特点是遇涨则涨，遇跌不跌，它的抗跌性才是资本青睐的地方。因为买它的都是资金实力很强的买家，是住宅置换的顶级追求（想要更好的可能只能去国外买了），不会轻易抛售，这就保证了豪宅的低流动性，价格自然只会跟随大势涨，向下波动的空间非常小。

不管深圳房价、豪宅市场如何风起云涌，悦府的下一波价值洗礼，很近……