作者 李宇嘉 广东住房政策研究中心首席研究员
1月16日,国家统计局发布了2022年12月份70大中城市(以下简称70城)商品住宅销售价格变动情况。数据显示,70城中,商品住宅销售价格下降城市个数有所增加,各线城市商品住宅销售价格环比持平或下降,一线城市同比上涨、二三线城市同比下降。
从环比来看,2022年12月份,一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比一平一降,二三线城市环比下降,70城中,新建商品住宅销售价格环比下降城市有55个,比上月增加4个;二手住宅销售价格环比下降城市有63个,比上月增加1个。
【资料图】
从同比来看,2022年12月份,一线城市商品住宅销售价格同比上涨,二三线城市同比下降。12月份,70城中,新建商品住宅销售价格同比下降城市有53个,比上月增加2个;二手住宅销售价格同比下降城市有64个,个数与上月相同。
新房价格跌幅收窄,二手房跌幅仍明显
从数据看出,12月份,70个大中城市的新房价格指数呈现“跌幅稳中收窄”的基本走势。其中,一线城市环比跌幅收窄的趋势较明显,二三线城市继续表现弱势。
一线城市基本止跌,显示四季度供需两端积极的政策产生一定效果。比如供给端加快“三支箭”等资金投放、推进保交楼,改善房企资产负债表,推动收并购;需求端则是积极降低按揭利率,鼓励住房购置和改善等,政策叠加缓解了房地产风险预期,购房需求释放也有所稳定。反映在房价上,一线城市率先出现了止跌企稳的态势。
同时,数据显示房价下跌城市数量还在增加,房地产市场整体仍较为疲弱。
新房方面,11月份环比下跌城市有55个,同比下跌城市有53个,分别比11月份增加了4个、2个,下跌城市数继续维持在高位。绝大部分城市新房价格在下跌,且下跌城市数增加,意味着当下楼市供给需求两端仍相对较弱。
在供给端,由于金融机构对民企仍存在较大风险担忧,“三支箭”政策落地仍需时间推进,特别是商品房销售还较为低迷,开发商资金链仍旧紧张,降价促销以保资金链仍旧是房企不得不为的选择。需求端,尽管疫情高峰已过,但疫情持续冲击下居民收入不乐观,商品房需求端低位徘徊走势仍很突出。
12月份,70城二手住房价格指数跌幅连续两个月在收窄,但形势仍不容乐观。当前,二手房价指数下跌幅度仍比较大,收窄趋势不太明显,环比下跌城市数还在增加,同比下跌城市数与上月持平,且一线城市跌幅从11月份0.40%扩大到0.50%。同比方面,二手房跌幅从3.7%扩大到3.8%,跌幅比新房要大,这在一定程度上对房地产新房市场造成扰动。
稳房价的重要性提升
目前,不管是新房还是二手房,绝大部分城市房价在下跌,且跌幅收窄趋势不明显,特别是二手房同比跌幅还在扩大,房价长达16个月环比下跌、同比跌幅也接近一年,导致市场预期发生改变,恶化了买房需求,导致市场疲软。
因此,稳房价是稳预期、稳需求、纾困供给端(保交楼、“三支箭”资金投放、收并购)的关键。房价不稳,行业相关问题就很难解决。因此,近期央行对房价连续下跌城市推出了利率不设下限政策,同时管理部门不断释放保护刚需改善需求的积极信号,目的也是为稳房价,为稳地产开发、楼市交易创造条件。
笔者预计,如果疫情感染高峰能在2023年第一季度褪去,纾困政策或将在二季度产生实际效应,表现为:热点城市交易量企稳缓慢回升,并在下半年带动都市圈周围城市市场好转。但由于楼市和经济基本面较弱,不太可能出现市场和房价的大幅度反弹。而后续房地产市场走势,既要看政策力度,特别是一线城市发力表现,更需要看居民就业、收入、预期的修复态势。
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