深圳2022年的楼市就犹如一整片黯淡的星空，虽偶有几颗耀眼的彗星划过，但也只是刹那的花火。与前几年的满天星辰相比差若云泥。甚至最后年底关头想挣扎着冲一把的势头都被“阳关大开”带来的冲击扫的一干二净。

总成交量创历史新低，比2008年还差3万多套。各种眼花缭乱，惊爆眼球的购房优惠折扣在市场上满天飞舞，直接卷出了天际。

(相关资料图)

不过对于深圳动辄四、五百万的房价，这些信息对于只有100万左右首付款刚需购房者而言也就当个热闹。那么总价300万左右，首付100万左右，2023年还能在深圳哪些区域买到合适新房呢？

天猫好房测评师梳理发现，深圳有2个新房市场相似的区域，新房均价普遍是3字底、4字头，是“首付不到百万就能上车深圳”的区域即龙岗区的新生片区和坪山区。同时，这两个片区的新盘供应量也很大。

坪山的14号线已经通车，为坪山的新房市场带来一波置业热度。在这之前，坪山的新盘一直不温不火。通勤的问题改善后相信会有大批刚需群体聚焦在坪山14号线地铁新房上。

龙岗的新生片区目前还未通地铁，各项配套也相对比较缺乏，但大体量的旧改和3号线延长线的规划摆在这，新的城市面貌相比较老区也会更容易建立。那就要看购房者的考量了。

据不完全统计，深圳目前首付100万内在售新房约15个，基本由龙岗和坪山平分，宝安沙井有一个独苗恒兴御景园。

待售新房里面，有2个出了楼盘具体信息，分别是龙岗的颐峰名庭和坪山的天健和悦府。其中，我们也只统计了限价的新楼盘，根据周边新房价格可以做出大概的总价判断。

非限价项目未知量太多，这里不做统计。想了解待售新房的资料，可在乐居买房小程序上搜索表中楼盘名称查看。

备注：

1、本文所提及的所有学校均不作为招生口径，具体学区划分范围以当年教育局公示为准；

2、本文不构成购买建议和意见，请购房者谨慎决策。

天猫好房测评师精选了几个首付100万内在售/待售楼盘，刚需购房者可以参考。

在售新房

01

保利招商雍山郡

保利招商雍山郡位于龙岗新生片区龙凤路和雅新路交汇处，项目总建筑面积约18.4万㎡，总占地面积约2.5万㎡，绿化率40%，容积率约5.2。

项目共规划6栋建筑，其中1A、1B为46层，1C为7层。1E商寓总6层，1D为安居房总49层，1F为自持物业总层32层。总户数1592户（商品住宅759户，保障性住房369户，自持租赁464套）。

项目在售建面约69-94㎡2-3房，是最受刚需欢迎的小户型，均价约3.91万/㎡。

69㎡两房两厅一卫

轨道交通方面，项目目前最近的地铁站为3号线双龙站，直线距离约3公里，规划的地铁3号线新生站与项目直线距离约1公里（预计2025年通车），21号快速线（规划中）交汇新生站，可便捷换乘地铁14号线延长线、16号线（建设中）。

道路交通上，项目临近盐龙大道、龙岗大道等城市主干道，可高效连通水官、沈海高速。项目往北约1公里是深圳外环高速坪地收费站出入口，可高效通达其他区域。

教育配套方面，项目东侧规划有一所九年制公办学校，南侧约230米是9年制的仙田外国语学校，目前小学部、初中部均已开学对外招生。

商业配套方面，项目自带建面约10000m²社区商业。另外项目旁边周边居住氛围浓厚。最近几年新建的住宅小区众多，如桑泰龙樾，佳兆业水岸新都、新霖荟邑等，可以共享这些小区成熟的底商。但大型商业方面目前还是比较缺乏，需要去到约5公里的龙城广场附近商业。

保利招商雍山郡

02

中海寰宇珑宸

中海寰宇珑宸位于龙岗宝龙科技城东区，是2021年由中海竟得的龙岗宝龙G11101-1126地块。

项目毛坯限价3.63万/㎡，占地约4.6万㎡，建面约24万㎡，分为2个地块开发，总户数为3141户。项目目前在售77-94-114㎡3-4房住宅，均价约3.91万/㎡。

中海寰宇珑宸比较受购房者关注，一定程度上是因为周边的教育资源。根据深圳龙岗教育官方公众号发布，深圳高级中学龙岗学校落址龙岗宝龙。

深圳高级中学龙岗学校是一所36班的九年一贯制学校（24班小学、12班初中），可提供1800个学wei。

建设中的深高龙岗学校，拍摄于2022年6月

目前深圳高级中学龙岗学校的学qu划分范围已公布：宝龙社区比宝二路以东（此招生地段与宝龙外国语学校共享）、同乐社区（此招生地段与同乐主力学校共享），小学、初中保持一致。

此外，中海寰宇珑宸直线距离3公里范围内还有宝龙外国语学校、坪山高级中学、龙山学校等教育资源（以上具体学qu划分范围以教育局公示为准）。

交通方面，项目距离地铁14号线宝龙站约1.6公里。商业方面，中海寰宇珑宸配建有2万㎡的商业，周边还有社区底商，可以满足业主日常的采买需求。

值得一提的是，在2022年8月4日结束的深圳二轮土拍中，深振业以4.17亿元摘得龙岗宝龙G02409-0004地块，毛坯限价39170元/㎡。该地块距离中海寰宇珑宸（毛坯限价3.63万/㎡）约1公里，限价差价达2870元/㎡。

总的来说，中海寰宇珑宸最小户型建面约77㎡3房，均价3字底，对刚需购房者来说相对友好。此外，项目临近深圳高级中学龙岗学校，预计也会受到各位家长的青睐。

中海寰宇珑宸

03

恒兴御景园

恒兴御景园位于宝安区沙井街道和一片区，锦程路与和二一路交汇处，是与新国际会展中心最近的住宅项目。项目已经封顶。

项目区位示意图

项目建面约14.79万㎡，由5栋高层住宅及1所12班幼儿园围合组成，总层高为27-31层，容积率3.52，绿化率35.75%，车位比约1:1.2。项目居住属性比较纯粹且容积率偏低，整体居住舒适度会较好。

项目目前在售住宅户型建面约65-182㎡，单价区间在4.27-5.59万/㎡，均价约4.79万/㎡。首付不到百万买前海扩容区域，这点还是有相当吸引力的。

交通方面，恒兴御景园到12号线海上田园南站的直线距离约700米，从海上田园站出发，1站可到国际会展中心、4站到机场北、8站可到前海。从项目出发10分钟可以上到沿江高速和外环高速，30分钟内可通达宝安中心、南山中心。交通比较便利。

教育配套方面，项目自带12班制幼儿园，1公里范围内规划有18班制幼儿园、1所36班小学、1所54班九年一贯制学校和1所72班九年一贯制学校。3公里范围内还有翻身实验学校、华南中英文学校、立才实验学校等。

恒兴御景园自带约5800㎡街区商业，但是周边目前缺乏大型商业，未来或将依赖冰雪文旅城和会展湾的相关商业配套。

恒兴御景园

待售新房

01

颐峰名庭

颐峰名庭位于龙岗区龙岗街道新生社区龙凤路与龙坪路交汇处东侧，项目共分三期，一期颐翠名庭2020年8月入市，二期颐璟名庭2021年6月入市，颐峰名庭为第三期，是颐安新生项目最后一期也是体量最大的产品。

项目已是现楼，展厅及样板房开在一旁的原颐翠名庭营销中心，具体入市时间待定。价格方面参考二期颐璟名庭均价约4.3万/㎡。

2022年10月实地拍摄

项目由8座31层高的住宅楼及北、南、东三面1层高的商业裙楼组成，小区内部配套有中央花园、游泳池、文化室、等基础配套。

颐峰名庭户型产品非常丰富，共推出65㎡2房、77㎡-78㎡-89㎡3房、112㎡-130㎡4房6种户型，其中89㎡三房有两种户型结构。涵盖刚需上车、改善居住。

项目的65㎡2房小户型是目前龙岗新生片区新盘中最小的，性价比较高，对刚需群体会有相当大的吸引力。

02

天健和悦府

天健和悦府原G12314-8035宗地是于2022年深圳第一轮土拍上，由天健以25.76亿拍下。

项目共计推售1740套商品房，毛坯限价3.75万/㎡，面积段75-89-99㎡，本次推售384套。

75㎡三房户型

89㎡三房户型

99㎡四房户型

交通配套方面，项目约200米就是地铁16号线石井站，与南坪快速距离约两公里，交通方面相对便捷。

教育配套方面，项目自带有幼儿园，与深圳中学坪山创新学校（9年制公办）一路之隔。

商业配套方面：目前周边大型商业比较缺乏，只能依靠自身和周边一些底商，大的商业综合体要去到益田假日广场， 坪山天虹等，距离较远约6公里。

天健和悦府

03

美盛岭尚苑

美盛岭尚苑位于龙岗区龙凤路与龙坪路交汇处东侧，前身原为龙岗G10101-0329宗地，去年由郑州美盛以8.05亿拍下。

项目用地面积约15万㎡，建筑面积约10万㎡，计容建面72530.50㎡，其中商品房建面38837㎡，安居房建面14838㎡，自持租赁房建面5000㎡，商业建面5496㎡，幼儿园建面1600㎡。

项目由5栋建筑主体组成，总房源有715户，其中商品房439户，安居房199户，自持租赁房77户，机动车位727个，容积率4.87。

2022年10月拍摄

项目一路之隔就是已经入市的保利招商雍山郡。价格方面美盛岭尚苑毛坯限价3.58万/㎡，雍山郡均价约3.91万/㎡，美盛岭尚苑加上装修费用两个楼盘价格差别不大。

周边配套方面基本可以参考保利招商雍山郡。另外项目自带一所6班幼儿园，项目自带的商业体量较小，后期比较依赖周边社区商业。