来源: 刘晓博说楼市
(资料图)
01
2022年楼市虽然很冷,但上海似乎是个例外。
如果说成都楼市二手房成交量创了历史最热纪录,那么2022,上海楼市则创下新房成交第一。
2022年,上海新房销售金额达到6344亿元,位居全国第一。
不仅遥遥领先于其他城市,还是20个重点城市里唯一销售金额正增
长的城市。
从量上来讲,据CRIC数据监测显示,2022年上海商品住宅供应面积为1151.66万平方米,同比2021年上涨42.06%。
成交套数方面,据上海网上房地产数据统计,2022年1~12月上海新房成交95117套,较2021年成交套数增加455套,同比增长约0.5%,比2020年成交套数增加16167套,增长20%。
从价格上看,去年上海总价600万元以上的改善性房源在总量中的占比,要明显高于2021年。
豪宅方面,上海2022年全年共成交总价超过1000万的新房14973套,同比大增了44%,高居各城市首位。
单价超过10万新房成交套数的排行,上海仍然优势强大,成交暴增了63%,超过1万套。
量价齐增的局面下,上海新房卖出了全国最好水平。
在土地成交金额榜上,上海也稳居第一。
2022年,上海宅地保持高位供应,创下全国“零流拍”纪录。
去年上海土地成交金额达到3158亿元,同比上升32%,在一二线城市土地成交榜上一枝独秀。
进入2023年,上海新房市场依然热度不减,上海新房成交数据持续向好。
数据显示,1月1日~5日,上海新房成交4893套,5天共成交50.5万平方米,成交均价80839元/平方米,日均近千套新房成交,较2022年末最后一周,成交量增长47%。
02
上海新房市场,为何如此强劲?
从供应角度分析,一直以来,上海二手房成交占据整体市场成交的大头。
从历年数据来看,上海一二手房总成交量中,一手房占比一直都在30%以内。
2021年,在上海二手房受“三价就低”影响,成交量逐渐出现萎缩。
2022年上海二手房市场深度调整,成交总量不到16万套,同比下降超50%,年底更是出现了量价齐跌的情况。
从2022年开始,上海新房供应明显走高,全年入市超9万套房源,创2016年以来最高水平。
新房海量供应,一定程度上挤压了二手房市场。受此影响,上海一二手房成交占比中,一手房成交面积开始慢慢走高。
从需求角度看,上海楼市出台一系列松动政策,为楼市带来强劲购买力。
上海今年三次放松临港购房准入条件,成为一线城市中首个明文松绑限购政策的城市。
第一次是4月12日:此前重点单位人才,购房是3年社保+住满一年,4月份放松后只需3年社保+住满半年或3个月。
第二次是8月20日,删除了居住时间的限定,并且社保缩短至1年。
第三次是10月27日,临港新片区“一年社保可购房”政策细则颁布。
这一举措,为临港导入购房需求,此外,上海加大人才引进力度,降低落户门槛,吸引青年才俊加盟。
从2019年开始,上海逐步降低了落户门槛。
第一个突破口是,允许北京大学、清华大学本科毕业生直接落户上海;
2020年,又把这个政策推广到了上海交通大学、复旦大学、同济大学、华东师范大学应届本科毕业生。
2022年,又出台了囊括所有在沪双一流高校(15所)和全国“建设世界一流高校”的政策。
上海落户即可获得购房资格,也就是说新落户上海的大学生,马上就可以在上海买房,这对于上海楼市构成了较大利好。
据统计,2022年上海居转户和人才引进落户公示,共涉及主调人63711人,随迁家属54064人,合计发出117775个上海户口。
共31121个人才引进落户的区域分布如下:
浦东含临港一个区贡献了全上海人才引进落户的35.55%,侧面证明了其产业优势和发展潜力。
03
从城市基本面看,上海2022年11月末汇聚资金总量超19万亿,仅次于北京的22万亿,且上海近一年的资金增量和增速均领先北京。
预测上海在2022年将成为经济总量排名第一的直辖市。
此外,上海的金融中心地位不断突出。
自2019年6月13日上海科创板开板以来,截至目前,上市公司502家,总市值超6万亿元。
2022年科创板IPO募资净额约2400亿元,占全年中国A股募资净额的四成。
科创板为新一代信息技术、高端装备、新材料、新能源、节能环保以及生物医药等硬科技创新公司发展提供源头活水。
随着注册制不断推行,上海的金融中心光环将更加增色。
作为以进口为主题的国家级展会——进博会的永久举办城市,上海的国际经济、金融、贸易、航运中心功能基本建成。
2021年上海社会消费品零售总额达到18079.25亿元,居全国城市第一位,已成为国外中高端消费品牌进入中国的首选地。
2021年,在沪跨国公司地区总部达到831家,上海已成为我国内地外资总部型机构最多的城市。
同时,2021年上海口岸进出口货物总额突破10万亿元,继续保持全球最大口岸城市地位。
从领导出席情况看,上海进博会当属第一站,反映了在进口方面,上海获得较大的政策利好,进博会的影响力逐渐超过以出口为主题的广交会。
综上,上海的城市发展欣欣向荣,上海人也不差钱,对楼市的发展带动自然水到渠成。
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