2022年楼市回顾——放松未回升，经济拖累反下行

来源：深圳房地产信息网 2023-01-01 09:34:34

放松未回升，拖累反下行

2021年底的经济工作会议确定楼市政策调整，转向良性循环、健康发展，稳房价、稳地价、稳预期。货币政策也结束2021年的紧缩转向宽松。想象中的楼市政策放松、货币放松，市场将回暖，二手房价止跌，土地拍卖正常都没实现，因5-6月疫情引起的经济下行，收入降低，楼市持续下行。

我在年初的分析是：2022年楼市犹抱琵琶半遮面3-6月回暖。

(相关资料图)

一、经济下行口袋空

GDP增长目标5.5%，实际增长3%

但因各地疫情爆发影响经济下滑，前三季度只保持了3%的增长率，预计全年3.3%，离目标还有一定差距。

热钱指数

M2增长率保持12%以上，但由于疫情影响，经济、房地产都没拉起来。这么高的热钱指数放到2015、2020早已经拉爆了楼市，疫请还是最大影响因素，抗疫三年抗穷了，经济低迷、楼市低迷，热钱也没用了。

二、新房：网红不红、折扣多

新房市场

新房市场表现为：网红不红，当年限房价、限地价的网红盘天健悦湾府开盘只去化了三成，前海自贸区妈湾的臻湾悦竟然打九折，前海都这么卷更别提其他地方。

东部楼盘不但折扣8字起，首付也能垫两成，先拿出一成的钱就能上车，促销手段五花八门。

三、土地市场：宝中也流拍

深圳自2016年10月起新房开始限价，那时叫做备案价，定价需要批准。近年来拍地时直接限房价、限地价，协议拿地或旧改价格继续备案审批。

第三次土拍流拍两宗，这两宗包含宝安中心一块地，因为商业占比50%而流拍，在经济下滑的背景下，商业地产不被看好.第四次土拍龙岗流拍一宗。深圳虽有流拍，但总体上比其他二、三线城市好得多，这也是深圳楼市政策没有放松的原因。土拍整体比较正常，经常出现最高限价拿地，卖地角度不需要放松楼市。

四、二手房两年三波下跌累计23%

二手房市场两年下跌23%，涨回去需要30%。

二手房量价走势

橙色曲线是参考价比值，就是成交价/参考价；蓝色为成交采样量。2021年2月参考价问世时，成交价是参考价的1.3倍，也就是比2019年12月涨了30%。去年4月开始严格执行指导价，7月以前成交价一直是参考价的1.2倍以上，比2月下跌6%，期间XQ房还有上涨趋势。

深圳8月份公布大学区政策，成为压垮深圳房价的最后一根稻草。二手房价应声下跌，一直到12月，跌到了参考价的1.14倍，平均下跌12.3%。

2022年随着货币的宽松，全款买房再贷款占到了成交量的50%，参考价对于买房的障碍弱化了，3-5月二手房成交量上升，房价由1月的1.11倍参考价回升至1.13倍，回升2%。6月后因经济下滑影响房价持续下滑，至12月已经是参考价的1倍，今年房价比去年12月的1.14倍又下降了12.3%。两年跌幅基本相同。

连续两年下跌，房价由指导价的1.3倍跌到1倍，跌去了23%，想要涨回去需要回升30%。

两年三次下跌

站岗确实很痛苦！买房时机很重要，把握时机来找唐老鸭！

五、2022年二手房一波二折

2022年二手房一波二折2022年每周量价

这是按周成交的量价情况，蓝色为成交量，橙色为参考价比值。

一波：2至6月，在货币宽松全款买房的驱使下，4月成交量有一波回升，到6月底价格维持平稳，量回升。这也是我年初分析的《犹抱琵琶半遮面，3-6月回暖》的这一波。一折：8月出现地量，由于疫情影响经济下行，7月降薪、裁员政策落地，房价下行，8月迎来地量。9月底至10月中旬企稳一些，维持在1.06倍指导价。

期间我发布一些列视频告诉大家房价跌了多少，并且讲买房要等信号。

二折：大会后又一波下跌，直接击穿参考价，11月最后一周0.98参考价。

年底救楼市政策密集出台年底的救楼市政策，是10几年来暂停或没有提及的，比如房地产支柱产业地位、房企股市再融资、支持住房改善放在恢复消费的优先位置等等，这一系列政策表明高层对楼市的重新定调和救市的决心，虽然政策未落地，但有需求并有钱的刚需进场抄底——指导价的底。12月初价稳住量升，但在因城施策的背景下，深圳能否放松？影响着深圳楼市的走向。

六、2022年楼市回顾总结

1、经济下行，货币宽松也无助楼市回暖。

2、新房网红不红，普通盘折扣大，促销手段多。

3、土地拍卖基本正常，商业地产不被看好。

4、大学区是压垮深圳房价的最后一根稻草。

5、两年三波下跌累计23%，涨回去需要30%。

6、一波：3-6月在货币宽松，全款买、房三成首付的推动下小幅回暖。

7、两折：7月后疫情影响经济下行，房价持续下降，10月末再次探底。

8、年底救市政策密集出台，救市决心强，12月价稳住量回升。

以上是对深圳楼市2022年的回顾。

附录：深圳各区量价走势

全市二手房量价