NO. 1｜壹

2022年，处处都在作难、人人都在煎熬。

各方新年献词，都在相互打气，都在讲：疫情即将过去，理智正在回归，城市重新复苏，经济柳暗花明。树立信心很重要，因为没有信心，就没有市场。没有市场，就没有经济。没有经济，就没有未来。我们都希望，凡是过往，皆为序章，越过冬天之后，就是杨柳绿。

(资料图片)

2023年，强调“发展第一要务”。中央经济工作会议提出，“把恢复和扩大消费摆在优先位置”。其中，房地产再次被寄予厚望，时隔20年后再提“支柱产业”，特别是住房消费。

12月28日，央行公布四季度城镇储户问卷调查，未来3个月增加购房支出的储户占16.0%，创近年来最低点。倾向于“更多储蓄”的居民占61.8%，提升10个百分点，创阶段性新高。同时，截止到10月，居民定期存款增速已经达到18.6%，创2012年11月以来的新高。同时，11月社会商品零售总额连续第2个月陷入负增长，且跌幅从上月的-0.5%显著增至-5.9%。

不买房，不消费，专注于储蓄。有专家认为，“国人不爱消费、爱储蓄”，这是我国内需不振的主因。但真的如此吗？优惠政策释放，消费就能起来吗？我们必须要把这个问题搞清楚。

NO. 2｜贰

今天，就和大家谈谈，我国的老百姓，到底爱不爱消费？

岳父曾告诉我，他大学刚毕业参加工作，不能穿打补丁的衣服了，花了50元买了条裤子，差不多相当于2个月工资，新来的同事基本都这样，都要花1-2个月工资买衣服。60-70年代，涤纶进入我国生产的的确良风靡各大城市，尽管一件要二十元，但仍挡不住抢购的热潮。

恩格尔系数高达70%的情况下，服装消费上，一点儿也不含糊！

进入80年代，电视开始普及，各省都在上生产线，打造本省的电视品牌，产能上来了就的去化，于是大力度刺激电视消费。那会儿笔者生活在农村，印象很深刻，老百姓买电视可真是拼命，明明没啥钱，非得借钱买。商家也推出了分期付款，部分款项可以等来年卖粮、卖羊偿付。

电视就是这样飞入寻常百姓家的！

进入90年代，电话开始普及，当时初装费要大几千元，一般家庭装不起。等到1995年，初装费才降下来，但也要1-2千元。姐姐家住在城里，拿几个月的积蓄装了一部。当时打电话要梯度收费，超过一定时间就要跳上另外一个收费档次。打一次电话收几十元是很正常的。

可那会儿的工资才千把元，你说百姓爱不爱消费！

90末和00年初，我在读大学和研究生，那会儿手机非常贵，动辄就要1000多元，那会儿城市工资也就2000元。手机商家在校园做活动，广告语就是“别让信息闭塞，妨碍你的大好前程”。于是，不能耽误小孩找工作，对外联系很重要，家里都会拿钱给学生买一部手机。

NO. 3｜叁

进入2000年以后，汽车开始逐渐普及，但很贵，一部车至少要十几万。2007年笔者刚参加工作，同事们都在买车，成了一种潮流，但大家都没有太多储蓄。2008年金融危机后，为扩大内需，小排量购置税全免。我赶在政策利好最后一天去，现车全卖完了，只好把体验车买走了。

汽车，就是这么普及起来的！

2010年以后，房地产热起来了，后面的故事大家都知道了，对于老百姓如何拼命买房也很清楚。我就讲讲外地打工人买房的事情。他们进场大约是在2017年“棚改”后，那会儿房价已经上了几个台阶，制造业困难，电商冲击下小生意难做，外来人群的收入明显缩水了。

但是，棚改、去库存、放开落户、开发外围、鼓励农民进城买房、大力推进“返乡置业”等，已经在全社会形成了刺激农民、农民工、外来人口买房的强大的政策氛围。这与当年刺激大家买电视、买车是一个道理。所以，凡是凑上首付的，即便贷款月供很重，都上车了。

就这样，我们把最广泛的人群，卷入到了商品房市场。

总结来看，对于大宗商品的消费，不管是城里人或乡下人、富人或穷人，国人从来都很有热情，而且总是在自己支付能力并不够，需要努力踮起脚，才能探着的情况下实现消费的；总是非常顺应政策、听政策的话，不惜借巨额债务也要去消费，你说百姓爱不爱消费吗？

另外，对于广大农村居民、打工人来说，他们要消费大宗商品，往往是在“量产”以后，价格下一两个台阶以后，才能大规模普及。很简单，价格大幅下降以后，才能匹配上底层居民的支付能力。问题是，当下的房价还高高在上，而褪去杠杆的需求，却已不是那个需求了。

近期，一个做滴滴出租的亲戚咨询我，房贷延迟怎么办理？我问他，你每月要还多少房贷要还，他说1700元。我告诉他，延迟还贷要提前向银行提出申请，12月马上就要结束了，要不先在网上提出申请，这个月再凑一凑。他把滴滴里的1000元取出来，又让儿子凑了700元，终于还上了。

我沉默了，居然还有为一千多元房贷烦恼的人，生活总是有着相似的喜悦和千差万别的愁苦。

NO. 4｜肆

为了刺激内需，从2003年第一次确立房地产“支柱产业”定位，我们就开始鼓励大家买房了，到现在已经20年了，鼓励买房的策略一直贯穿其间。包括2008到2009年应对金融危机，2012年应对前期刺激政策退出后经济下行，2014-2017年棚改和去库存，2020年疫情后等等。

我们为应对各种冲击，为了刺激内需，对房地产做过至少3-4次的妥协，百姓做出了多大的贡献。

现在，考虑到疫情后的疤痕效应，民众对于风险容忍和承受能力下降；考虑到传统中产行业（地产、金融、互联网）正在衰落，公务人员趋势性减薪；考虑到经济告别高速增长和老龄化到来；考虑到地产、基建高潮已过，农民工收入也在下降。传统楼市的需求很难刺激起来。

简单来讲，房子还是原来的房子，但人不再是原来的人了！

近期，各地还在不遗余力地刺激楼市，措施还是原来的配方。比如，放宽落户、契税减免、降首付、解除限购等。这些政策更多的是鼓励，希望投出一个桃子，能换来一片李树，想拿辣条换跑车。我个人认为，需求还在，比如3-4亿新市民，如果有以下政策，需求就有希望。

一是，直接发现金，全国居民每人1000元，连续发一年。不要抠抠搜搜的，搞那种满减的消费券，满200抵20。消费起来了，经济活跃了，预期改善了，买房信心也会增加；

二是，降低存量房贷利率。2017-2021年商品房超高位运行，那时的按揭利率在5%左右。把这部分房贷的利率降下来，才能减少月供支出，才能激活生活消费和内需，并带动换房需求；

三是，地方政府开始真正大搞特稿“保租房”，不再搞存量纳管的数字游戏。并且保租房能真正做到“低租金、小户型、配套好、体面性”，让新市民扎根下来，后续的住房需求也就有了希望。