张茂荣(非标房产疑难案件专家,粤湾律所主任 首席律师)
主攻:房地产大要案(重大、疑难、复杂房地产纠纷)、各类小产权房(历史违建、农民楼、厂办物业等)拆迁争议解决
恶意串通,一房两卖,办理了高额抵押,过户行为还能被确认无效吗?——笔者刚刚接到深圳市中级人民法院判决:可以确认过户无效!
(资料图)
基本案情:
2019年10月,客户以818万购买涉案房屋并支付定金59.5万元,后因疫情导致履行迟延,卖方违法解除合同。
2020年3月,客户委托其他律师仲裁,要求强制过户(继续履行合同),因不同意赎楼被驳回,但确认了卖家解除合同未发生合同解除的效力。
2020年9月,客户慕名来访委托笔者二次仲裁,要求强制过户并同意代为赎楼。仲裁保全期间,涉案房产被卖家一房两卖,过户至第三人(后买家)名下,并设置高达700万的借款抵押!
2020年1月,笔者代理客户以卖家、后买家、借款人为共同被告,以恶意串通损害客户利益为由,起诉要求确认买卖合同无效,注销抵押登记,恢复登记至卖家名下。2021年8月,深圳市南山区人民法院一审判决:卖家与后买家买卖合同无效,卖家、后买家、借款人还清银行贷款,注销抵押登记(抵押权人予以配合),将涉案房产恢复登记至卖家名下。
后买家不服提起上诉。(期间,深圳国际仲裁院以“房价暴涨,继续履行买卖合同于卖家不公平”的荒唐理由裁决驳回客户的二次仲裁申请,笔者随即代理客户以卖家、后买家、借款人为共同被告,向法院起诉要求返还定金并赔偿升值差价)。
深圳仲裁委:房价暴涨,强制过户于卖家不公平,不予支持!
深圳市中级人民法院终审认为:
卖家、后买家、借款人递交的证据无法证明其存在真实的房屋买卖关系,明显存在转移涉案房产的恶意,构成恶意串通。在客户与卖方的合同尚未确认解除的情况下,三方恶意串通,将涉案房产过户到后买家名下的行为,损害了客户的权益,故过户转让行为无效。
涉案房产已办理抵押登记,抵押权人合法权益应予保护,在抵押贷款本息清偿后才有义务协助办理抵押注销手续,在客户不同意代为清偿贷款的情况下,抵押权消除存在事实上的障碍,导致涉案房产恢复登记至卖家名下已存在事实上的障碍,故对客户要求将涉案房产恢复登记至卖家名下的请求不予支持,客户可待障碍消除后再行主张权利。
2022年10月24日判决:卖家卖家与后买家所买卖合同无效,驳回客户其他诉讼请求。
张律说:恶意串通损害他人利益,即便已过户、已抵押,过户行为亦无效!
1、本案过户涉恶意串通损害客户利益无效,但抵押合法有效,一审法院判决三恶意串通人还款后抵押权人协助注销抵押登记,已经保护了抵押权,二审法院考虑到存在事实上不能还款的情况,只判决过户无效,释明客户在抵押债务清偿后另案起诉恢复登记产权,亦不为错;
2、“抵押有效,买卖无效”,抵押权人很尴尬:本案恶意串通诉讼和另案索赔差价两案中,笔者都对涉案房产进行了保全查封,就涉案房产,抵押权人有优先受偿权,但处置权在首封法院,理论上笔者代理客户的索赔诉讼不完结,首封法院处置不开始,抵押权人一直无法启动法拍实现优先受偿......据此看来,虽有抵押权,还要尽早起诉,争取首封处置!
(为防执行阶段被他案查封,申请法院强制执行时也要同步申请查封被执行财产)
买商铺遭开发商恶意串通,一房两卖,历时三年追回
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