来源：朱罗纪

如今，上与下，庙堂与江湖，似乎呈现截然相反的气氛。2022年的市场，全社会自始至今都笼罩在一片肃杀、压抑的氛围中。各个房产群，大家聊房子的时候反而很少，聊核酸的时候反而更多。常常是一个封控的视频，就会引发非常激烈的讨论。

这样的氛围，很难让人乐观起来。而如此压抑的气氛，在我的记忆里，几十年都不曾有过。

【资料图】

讲一个粉丝的故事。

3年前，我和这位粉丝一起去看了蛇口的名盘半三，那种160平的看海大户。当时在各种对比之后，认为那个时候的价格（大约18）是值得的，于是就买了下来。在当时，他每年的收入足以轻松的覆盖掉每月大几万的月供支出。

但自去年底以来，情势急转直下。因他做的是与房地产有关的生意，所以自然也遭遇了房地产的流动性大危机的波及。公司的

现在只能是维持正常运转，而原本每个月轻轻松松的房供，现在也开始变得有危机感。尽管家庭依然有较多的现金储备，但是基于对未来的收入预期下滑，他开始产生心理压力。

他说他今年大部分时候的状态是这样的：每天早上送孩子上学之外，坐咖啡馆，一杯咖啡一个上午。下午再送孩子上学，再一杯咖啡一个下午。尽量的减少开支，更是不做任何投资，什么都不做。“这个时候，什么都不做，反而是最正确的操作”。

我不知道有多少人，在今年，是和他一样的状况。据一些可信新闻的报道，我判断不会少。市场拉胯的压力，不是均匀的传递落到每个人的头顶，总是有的人依然在赚钱，而有的人却为生计发愁。

我们认真评估后的共识是：可以考虑果断而尽快的卖掉房子。

原因一是，市场环境改变，我们无法坐等政策刺激，这属于不可控变量。做好自己的微观，为家庭做好安全垫，才是当务之急。二是，以半三目前的可成交价格（25+），依然还是可以比他买入的价格高30%以上。从追求绝对盈利的角度，依然是很成功的买卖。三是，这个价格售出，不仅可以清掉所有的大额负债，而且可以手握充沛的现金，用这些现金再去购买限价的优质新盘（单价只相当于半三的一半），完全可以一次性付款，并且还会多出来很多现金可供从容支配。

这位粉丝的案例，是现在市场上很多买家正在面临的境遇。今天的市场调整（每一次都是，只是这次调整级别更痛苦），对于那些子弹充沛的人来说，是良机。但对于那些较高负债的持有房产者来说，却是煎熬。

一方面，家庭真实收入乃至收入预期都在显著下降；而另一方面，以房供为主体的家庭支出，却不见减少尽管经过了几次LPR下降，但带来的帮助很小。在原有的预期下，收入足以覆盖月供并且绰绰有余，但在现有状态下，负债率因为收入的下降而变得非常陡峭，这无形中就让家庭压力增大了许多。

我想这个时候，我们需要清醒的面对市场。当市场逆转时，我们需要判断，这是一次像以往一样的无数次调整中的一次，还是过往的市场逻辑已经不再成立。假如是前者，也许你可以选择熬一熬，但是假如是后者，你只能降负债。在这一点上，个人和开发商并没有本质区别。

从目前的情况来看，我认为是后者偏多。今天的房地产市场，我们已经看到，以及持续定向“维稳”接近1年时间，但是毫无起色，而且我判断，就是再继续释放房地产的宽松政策，都不会有什么显著提振。这个原因在于，今天的压制面因素，除了房地产本身的高负债之外，系统性因素起到的压制要更大——重点表现于对需求端购买力以及市场信心的快速削弱上。是以，仅仅是放松房地产政策，难有太大的意义。

我们的很多操作、预期乃至思维方式，都是是建立在过去的顺周期里、或者说是正常周期里的。但是现在的环境完全逆转，依然是历史固有的思维方式，恐怕不足以令我们度过难关。我们只能因时而变，去调整决策让自己的处境更好一些。

市场的不确定性现时和未来都处在无法评估的状态，犹如雾中行走。对于较高负债的持有房产者，面对这样的状况：降低负债，做足安全垫，当是不可犹豫的第一要务。

所以，和我上面说的案例相似的境况，我认为今天的选择，都应该是考虑出掉房子。这是正确的做法，虽然你卖不到很好的价格了，但是依然可以获利。这个时候，现金无疑是最珍贵的资产，持续的降低负债、把负债水平控制在非常安全的状态，是应该果断做的事情。

经常情况下，我们会被下面一种说法刺激到：如果你持有现金，那么你跑不赢通胀。

这个从长期看当然是对的，长周期里，现金绝不是好资产。但是在一些极端系统性危机下（就如今天这样），持有现金是最优的选择。

有的人会信奉达里奥的观点，达里奥说，现金永远都是垃圾。但是这个还真的需要你考虑有没有那个能力圈的问题，在他现金是垃圾，在你投资可能是大坑。

你拥有现金，或许跑不赢通胀而贬值，但想着跑赢通胀而心急火燎的投出去，却可能会得到更大更快的贬值。这便是今年的普遍现象，许多拿着现金冲进股市抄底的人，都又成功的站岗了。这么多年，我从来没有见过像今天这样，很多股票都跌去了90%，已经是妥妥的价值毁灭了。

这些倒不是我站着说话不腰疼，而是我自己也真真的拿着现金站了岗，得到的教训罢了。在这个迷雾森林的时刻，持有现金，大不了你错过一些机会，但是现在冒然的负债投出去，有可能败得很惨。

我相信，“长周期持有卓越城市的优质房产”，永远是最简单的、最正确的操作。这是个简单朴素的常识，在纽伦港都成立，在北上广深也成立，它就和“冬天过去，春天一定会来”一样正确。

但是，这个简单的逻辑里有一点bug需要你注意，虽然只有这一点，但是在极端情况下（就如今天这个时候）可以要命。春天当然一定会来，但你要首先活过那个冬天，不能倒在冬天里。这是为什么我从2016年开号起就一再强调要低负债，不要随便上杠杆的缘故。人们往往只看到玩杠杆爆发了带来的财富诱惑，但却忽视掉硬币背面的风险。

这些常识，与诸君共勉。