“市场已经出现很多‘笋盘’，下半年预计会持续。”今年7月，乐有家营销总裁孟凡振在谈及深圳二手房行情时提到。

确实，如果加的中介够多，天天都能在朋友圈看到“笋盘”，同一个小区，下一套的报价甚至比上一套更低。

(相关资料图)

虽然现在楼市主战场在新房，也有购房者出于孩子上学、着急入住等原因，倾向考虑二手房，尤其是现在部分业主愿意低下他高傲的头颅、有比较不错的议价空间。

@深圳买房计划 的后台也经常收到购房者对笋盘房源的疑虑。

今天就跟大家来聊一聊。

这是一档个人主观判断较强的栏目，耐心看完，或许会有你要的答案。当然，回答的内容仅供大家参考。

1.

关键词：笋盘

Q：买房小白一个，怎么判断中介说的二手笋盘是真还是假？

A：我们所说的笋盘，一般指的是户型、朝向甚至小区周边无硬伤，而目前笋盘频现的原因大致分为3种：

1、业主为了换房急卖；

2、有可能房子未满五，税费较高，也可能学wei正在用；

3、业主负债较高，房子欠款甚至接近成交价。

想要着重聊一聊第3种情况。

如果房源的欠款高于成交价的70%，那买家就要留心了。

目前，深圳的住宅是限售3年，有的的二手房甚至已经满5年，如果这个时候欠款比较高，就说明在正常按揭贷款之外，业主拿房子做了其他的金融周转。

如果遇到这种房子，但你又非常想买，这里附上两位中介人士的3点建议：

1、协商让卖家承担赎楼费，因为只要欠款高于成交价的70%，正常的担保公司可能会拒绝提供赎楼服务，就算提供，收费标准也会更高。欠款也关系到赎楼基数，例如欠款200万，赎楼费用可能是4万左右，但欠款500万，费用翻倍。

2、签合同时，要求定金先托管到中介公司的对公账户，等卖家开始赎楼后再放给卖家。

3、约定卖家解决赎楼的期限，看到卖家担保公司的保函后再做资金监管。

4、约定合同解除的条件，避免卖家房产在交易过程中被查封带来的风险。

▲看到这张图，想起一句话：上帝说要有光，于是就有了光 | 图源：朋友圈

2.

关键词回迁房

Q：计小岚你好，想买深圳回迁房，又看到新闻说罗**回迁房爆雷，有点怕怕但我们的钱买新房有点紧张，想问问你有没有渠道买到靠谱的回迁房？

A：10月初被爆出来的回迁房事件，听说不少资深投资客都中招，就想问问，你对这种处于灰色地带的回迁指标交易，又了解多少呢？

上述事件曝光后，一位回迁房领域“深喉”张先生跟我说，现在回迁指标房的交易里，空气指标还不是最大的问题，更严重的是“一房多卖”，数量多到连他都觉得触目惊心的地步。

雷马上要在面前爆了，普通购房者还一无所知。

此外，回迁房的交易一般是一次性付款，如果你预算紧张，更要谨慎考虑。

如果你真的头铁，那么短则三五年、长则花十多年，等真正收到房时，才能确认这是一笔靠谱的回迁房交易。

用那么长的时间来赌人性，值不值得呢？

3.

关键词：学qu房

Q：我来讲一个忧伤的故事：我姐之前买了八卦岭，单价11万多，现在听说跌很惨，还有没有可能往上涨？

A：很遗憾听到这个忧伤的故事。

八卦岭最高光时刻是在2020年7月，受两所学校落地的消息刺激，有业主一下子把报价提高到16万/㎡。

片区资深中介李杨说，2020年最高峰时，八卦岭某小区的成交价有破13万/㎡的，现在跌到了6字头，“不到7万/㎡”。

以一套26㎡的小户型计算，如果在2020年高位入手的购房者，现在已经跌掉了一套八卦岭的房子。

在一篇有关八卦岭的文章下，有前业主留言，“2020年卖掉了八卦岭，现在不敢出现在买家的朋友圈里。”

被市场戏称“大冤种买家”的，还有去年高位买了龙悦居的人。

龙悦居被指成交价从去年初最高的700多万降到410万，几近腰斩。

这两个二手房小区，都因为名xiao学qu房的概念，房价一度水涨船高，在去年8月深圳实行大学qu消息后开始跌价，直至现在。

“单纯靠学qu 令价格冲上去的老旧物业，价格下跌非常明显，有的跌了20%-30%。”美联中国部华南战略董事总经理江少杰说。

显然，八卦岭和龙悦居跌的还不止30%。

随着深圳教育集团化方案的不断推进，名xiao”插旗“动作频频，想劝告家长们一句，不要过度迷恋名xiao学qu房，尤其是除了学校外无居住价值的小区。

4.

关键词：新房

Q：首付120万内，还在纠结沙井和光明，你有没有这两个区域的新盘表格，想找个周末把它们都看一看。

A：如果是首套首贷，120万的首付，总价预算差不多400万。

我统计了一下，沙井和光明各片区大概有25个在售/待售新盘，14个在售新盘里，有9盘的门槛价在400万以内。

梳理发现，这些片区新房的主流是89㎡3房，门槛最低的是沙井的恒兴御景园，65㎡的最低总价287万。

如果去光明看房，光明中心区的大部分新房展厅都集中在新地中央（光明大街站旁），可以节省不少看房的时间。