来源：朱罗纪

(相关资料图)

看到新闻，北站地块（A800-0401）底价卖掉了，竞得者是我原来猜想的两家之一：华润置地（昆仑商务），我本来想这个项目不是卖给华润就是卖给万科。但底价卖掉我还是有些意外，本以为万科好歹会出手报个价啥的。

可能有些小伙伴觉得前海地块猛，但实际上这一批卖地，真正的王者就是北站这个地皮，我最关注的也是这块（这次深圳是拿了压箱底的货出来）。而且，这是一个几块地捆绑在一起的巨无霸地皮（旁边还有A800-0400的宅地），为了方便可以综合在一起命名叫“城市超核”地块。

对这个项目我简单的看法，这是宇宙中心迄今为止最重要的一个项目，也是北站核心区唯一的住宅项目，住宅铁定会是超越龙华金茂府的存在。

关键还是毛坯限价7.2万/平米，对很多预算800万左右的买家来说，是一个很值得等待1年的楼盘。我看有媒体说，这是“龙华万象城”，这么说不准确，应该叫“龙华悦府”。

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这个地块，在“龙华新城核心地区”，纯正血统的北站国际商务区。但是我们要把A800-0401、A800-0400这两块地放在一起讲，因为都在“龙华新城核心地区”法定图则范围。

0401地块本身就包含了3宗地：16-09商业综合体地块（这部分还要签“产业发展协议”）、02-04限价住宅地块，以及16-01的龙华“绿芯”代建地块（这部分是北站商务中心未来最有看头的“城市会客厅”）。

此外，这次同时出让的还有一幅A800-0400纯粹的宅地，也在同区域，和0401挨着，面积不大，限价一样。

地块的基本信息如下：

位置图如下：

这是A800-0401宗地

这是A800-0400宗地：

地块基本信息：

A800-0401宗地：用地面积57044平米，建筑面积45.838万平米。其中，16-09商业综合体地块，商业面积13.419万平米，办公面积17.929万平米，限高230米。02-04宅地包含住宅134280平米，限高150米（超高层），毛坯限价72450元/平米。总起拍价79.69亿，封顶价91.64亿，只有华润置地1家报名，底价成交。

代建16-01“绿芯”地块：批复初定总建面161450平方米，建设内容包含文体设施96125平方米（包括城市空间站20400平方米、国际演艺交互区15000平方米、艺术巡展创意区13725平方米、时尚运动活力区15000平方米、青少年科创体验区22000平方米、公共配套服务区10000平方米）……第五立面54640平方米等（最终以政府相关部门实际批复为准）。代建资金预估29.105922亿（这部分要加到企业成本里，所以华润置地花的地价至少109亿了）。

A800-0400宗地：宅地，用地面积12009.77平米，计容建面72050平米，限高150米（超高层）。毛坯限价72450元/平米，起拍价19.39亿，封顶价22.29亿。这个有高达10家开发商报名，属报名企业最多的阵营。

总之，这块地非常的复杂，是一个叠合了城市产业发展、公共建设的复杂项目。龙华等到北站国际商务区日渐成熟了，才把这个最核心的项目拿出来，应该是想找一个有城市运营综合能力的开发商做，做得好。

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之所以说这块地是龙华最重要的地，要讲两个背景。

一是，去年底，北站枢纽地区城市设计国际咨询整合深化成果出炉，正式敲定北站规划。未来，北站核心区将规划为“城市超核”，和深圳北站构成“双芯”结构——深圳北站是一“芯”，“超核”是另一“芯”，未来的定位要打造为龙华的“城市会客厅”。

从规划上看，是极具动感的“未来云环”设计，无缝衔接周边生态屋顶，连廊和下沉广场延续，建构活力与自然共生的城市客厅。这一点，主要从这次卖地那个代建部分，可以看出来，那个将会有龙华最好的文化建设配套。

具体规划就不详述了，大家看当时公布的效果图。总之就是，这里是宇宙中心的最核心。

二是，今年5月，这个超核区域调规了，法定图则做了很重要的调整——原来规划的摩天高楼更为公园绿地，商业用地更改为二类居住用地。今次卖的地，全是当时调整的。

具体如：

这次要求代建的“绿芯”地块16-01，是由原来的6个地块合并而来，用地性质为公园绿地+文体设施用地。

商业综合体地的16-09地块是由原来的两个地块合并而来，用地性质为商业用地。

02-01地块用地性质由原来的商业用地调整为二类居住用地（就是这次卖的A800-0400宗地）。这次卖的02-04地块也是同样，调整为二类居住用地。

看下面的规划图可知，调整为居住用地的这两块地，是整个龙华超核区域唯有的住宅用地！所以我说它是“龙华版的华润悦府”。在深圳湾的北区，也是几乎只有悦府一个住宅。

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再看这个产业引入，尤其是商业综合体，是这个项目很重要的竞买门槛。

有三个要求。

1）要求运营企业在全国的购物中心2021年营收不低于75亿。

2）要求要把购物中心建成五星购物中心标准，并要在开业次年起算，5年内取得证书。

3）要在开业次年起，满1年，应引进国内外知名品牌（包括但不限于“深圳优品”、“深圳知名品牌”）首店、旗舰店不少于10家……开业的年度次年起算的前5个年度内，购物中心年均营业收入不少于1亿。

正是这个75亿的要求，我在之前盘点的时候，认为除了华润置地，万科、龙湖也都满足这些条件——万科去年的商业租金收入刚刚超过76亿，龙湖81.5亿。华润置地自不待言，快190个亿了。但是考虑到代建因素，我猜想是在华润置地和万科之间。

如今是华润置地拿到，所以这个13万平米的购物中心，基本也可以锁定是龙华再建一个万象城，未来和开市客贴身肉搏。万科没有参与（以及整体上就参与了前海一个地块的报名），我就略有些费解。

以上是商业部分，在办公部分，这个项目会出现地标设计是一定的。

同时，产业协议里还要求：办公项目须面向总部经济、数字经济及金融、科技、文化等现代服务业企业、机构出租或销售……打造港澳创新创业基地。鼓励乙方引进总部企业、上市企业以及符合深圳市战略性新兴产业和未来产业发展方向的……示范企业……“小巨人企业”或独角兽企业……

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从这个项目的综合配套看，未来建设的住宅会拥有如下配套：

1）位于龙华城市超核地段，住宅拥有极高的稀缺价值。

2）拥有龙华未来最完善的城市配套，包括深圳北站、城市地标、绿芯、公园等等。

3）近距离拥有一个超过10万平米的华润“万象”系购物中心。

最后看这个项目的限价。

两个地块的住宅，合计总建面大约20.6万平米，全部都是毛坯限价72450元/平米，执行90·70政策，已经卖掉的这块地因为是底价成交，目前还没有看到要求建设多大比例的保障房，预计0400宗地一定要配建保障房了。

这个价格相匹配它的地段，可以说是非常有诱惑力。这个项目周边，今年卖的住宅，像闻华里限价非常低了，毛坯限价约6.98万/平米；深铁珑境毛坯限价约7.08万/平米；学仕里毛坯限价约7.82万/平米。唯一的不确定因素，就是学校了。

对于华润置地而言，拿下这个地块，我想关于什么国家队接盘这些套话就不谈了。有一点很重要，华润置地这些年来通过华润城、深圳湾、湖贝未来城这些项目的打造，逐渐形成了自身独特的“片统模式”（片区统筹，或“南山模式”）。

今天的这个项目，是它的这一模式的继续扩张。从某个方面来解释，这是华润置地为什么敢拿这类项目的缘故。

当然，再想找到华润城那么赚钱的项目，恐怕是难再有了，这个项目如果没有住宅搭配，肯定是要流拍的。而这次这样的地块，最好也是两个住宅地块同一家拿，可能更好，不知道最终结局如何。

如果到明年这个时候，这个项目能出来，届时有名额有需求的小伙伴，我觉得可以提前收藏一下这个项目。