例行声明,这是一档主观判断较强的栏目,虽然非常希望能够给大家带来帮助,但是回答的内容仅供大家参考,如有其他见解,欢迎大家多多交流。
1.
关键词
(资料图片仅供参考)
前海、1200万
Q:1200万预算,积分62分左右,主要考虑前海,怎么安排合适?
A:根据目前释放的户型面积段,预算1200万的选择实际不是很多。建议根据入市顺序,结合产品面积段进行关注。
据@深圳买房计划 了解,五个新盘中,预计颐城栖湾最快入市,大概是9月;万科瑧湾悦临时展厅已经开放,或稍晚于颐城栖湾里入市。
天健限价地块已经组建销售团队,预计11月入市;深业云海湾预计年底入市;网传深铁前海时代三期应该今年住宅不会入市,深铁置业官网显示,年底会推出公寓和写字楼产品。
▲前海五盘户型和价格情况(以官方公示信息为准)
再看五个新盘的分布,深铁前海时代三期、天健悦桂府二期、深业云海湾位于起步较早的桂湾,华侨城欢乐港湾、鸿荣源中心和万象前海已经日趋成熟。
特别是深铁前海时代三期,周边配套已经非常成熟,旁边就是前海基金小镇,自带约8万㎡商业配套,一路之隔有万象前海购物中心和卓越INTOWN购物中心,南山实验前海港湾学校也在旁边。
同属于桂湾的天健悦湾府、深业云海湾配套稍弱,不过是限价盘,毛坯限价9.2万/㎡,未来将与旁边的天健悦桂府一起,形成较大体量的住宅区。
深国际颐城栖湾里、万科瑧湾悦位于妈湾,其实是同一个大的地块,总建面超30万㎡,集高端住宅颐城、潮流商业印里、前海深港数字经济小镇于一体的前海产城综合体。
▲30万㎡综合体
目前一期颐湾府已交付,自带的印里商业也已经营业。
虽然两个项目在配套上实现共享,但在产品上存在差异性。根据目前释放的信息,深国际颐城栖湾是17-22小高层,容积率仅为2.56;万科瑧湾悦是瑧系2.0产品,最小的115㎡或为4房设计,具体信息以官方发布为准。
2.
关键词
下半年南山新房、首付200万
Q:手里有200万首付,准备买南山,下半年有选择吗?
A:假设3成首付的话,总预算大概在670万左右,在南山的选择不是特别多,在售项目中中泰印邸,以及鸿荣源尚璟公馆符合预算需求,可以去看看。
待售新盘中,近期传出入市消息的丹华公馆和御成府在预算范围内,不过需要注意,丹华公馆是R3用地,御成府是R2用地,单身公寓性质。
另外,位于西丽的两个新盘可以关注,鼎盛金域阳光和总章叠翠花园 ,两个项目紧挨着,或有小户型,对面是大沙河走廊,背靠红花岭,其中鼎盛金域阳光进度较快,但预计最快也要年底或者明年入市。
位于同乐的缙樾府和同乐公馆也可以关注一下。
在建地铁12号线同乐南站直线距离约800米左右,临近九年一贯制同乐实验学校,不过片区内缺乏大型商业,目前项目户型信息还未释放。
3.
关键词
石岩 OR 光明
Q:石岩可以买吗?400万选光明还是选石岩?
A:目前石岩在售新盘有两个,一个是宏发悦云花园、一个是宝珺园,均在400万内。
宏发悦云花园距离在建的13号线一期罗租站约790米,自带12班制幼儿园,距离石岩公学步行距离约300米,西侧也有一块9年制教育用地,可以基本满足居住需求。
▲石岩公学实拍图
宝珺园侧重产品,地铁通勤较为不便,74-77㎡三房设计和万科物业管理,是项目较大的亮点,备案总价区间325-391万/套。
相对来说,光明光明中心区和凤凰城片区的城市界面和配套,整体是好过石岩的。不过通勤距离上,如果同样是地铁13号线二期(在建)沿途新盘的话,对比石岩,大概多出10站左右、约30分钟的距离。
价格方面,今年将推出的凤凰城新盘如中海观园预计约4.7万/㎡左右(带装修),光明中心区如联发悦尚居预计均价约4.8万/㎡(带装修)。
▲光明新盘列表
400万买光明,可以参考文章:总价400万买光明,这5个重点关注!
4.
关键词
利率、房贷审核
Q:房贷利率还会降低吗?现在房贷审核,对流水的要求是怎么样的?
A:目前的基准利率已经是处于较低位,继续降低的可能性不大。
房贷审核方面,各家银行对流水的官方标准,依然是至少覆盖两倍的月供,个别银行支持直系亲属的担保。
不过在实际操作中,对流水的要求普遍有所放松,上周 @深圳买房计划 就这个问题咨询多个项目销售,得到的回答几乎一致,基本月收入覆盖月供即可申请房贷,但是收入证明依然需要达到月供的两倍。
鉴于每个楼盘的情况会有不一样,还需具体咨询项目方合作银行。
5.
关键词
光明、新房学区
Q:在光明买了房就可以读书吗?
A:各区对于期房入学的要求是不一样的,以咨询到的光明区为例,需要拿到入伙通知书并且实际居住才能进行学校申请,所以买了房,但还没有交房,不能使用新房学qu。
深圳10区中,要交房才能申请学校的,有以下5个区:
南山区:需要入伙通知书;
福田区:入伙通知书并要求实际居住;
罗湖区:入伙通知书并要求实际居住;
光明区:入伙通知书并要求实际居住;
坪山区:入伙通知书;
买了房就能申请学校的,有以下5个区:
宝安区:购房合同、发票;
龙华区:网签合同、不动产查询单;
龙岗区:购房合同;
盐田区:购房合同原件及购房发票原件;
大鹏新区:购房合同原件及购房发票原件;
从今年的秋季招生情况来看,光明小一学校偏紧张,初一相对整体宽松。
2022年秋季光明区小一计划招生12184名学生,第一志愿报名志愿人数13189名学生,缺口达1005个,热点学校学wei更加紧张。
▲2022秋季光明小一学wei申请统计和缺口情况 | 光明区教育局
如深圳实验光明学校(小学部),即使在学区内有房并且落户到学区内,依然要拼积分才能就读。
所以,在光明买房的家长,需要提前把学校因素考虑进去,提前做打算
新化月报网报料热线:886 2395@qq.com
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