三年前的东莞,暗流涌动。
两年前的东莞,热到发烫。
一年前的东莞,冰凉彻骨。
(资料图片仅供参考)
现在的东莞,一半海水一半火焰。
上周我去东莞调研,看到了一个分裂的东莞。
1
首先,东莞有没有价值?
毫无疑问,东莞很有价值,东莞的价值点在于:
1、珠三角的第三城;
2、万亿GDP,千万人口;
3、制造业发达,藏富于民;
4、地少人多。
这几点说的人太多了,不稀奇,说两个大家不易察觉的东莞价值点。
1、城貌差
城貌差也是优点,你莫不是脑壳进水了?
没错,确实是优点,任何一件事都要从正反两方面考虑。
东莞绝大部分镇区城貌极差,遍地农民房和低端厂房,还不如北方十八线。
东莞城貌差有历史原因,这里就不展开多说了。
在你失望之余,来到松山湖和南城,才发现原来东莞也有美颜滤镜,也可以高大上。
对比产生价值,稀缺产生价值,松山湖和南城既有产业,又有东莞少有的城貌,房价自然会被推到一个很高的位置。
如果东莞到处都是现代化的城建,怎么可能有松山湖的八万,南城的六万呢?
2、政府的克制
东莞每年新房供应量4万套,今年上半年,东莞新房备案只有11329套。
对比一下其他城市,广州年供应新房12万套,惠州15万套,武汉20万套,成都18万套,这样一比是不是会发现,东莞的新房供应真克制啊!
更让我服气的是,东莞大力打造的滨海湾新区,核心区竟然没有新盘在售。
要知道,几乎所有一二线城市的新区,都是兵马未动,卖房先行,管它产业能不能进来,管它以后能不能搞成,先把地卖了把房子盖起来再说。
这些新区,有一边卖房一边引进产业的,比如光谷新区,天府新区;还有靠嘴炮产业卖房的,比如马鞍岛。
正因为东莞自身的克制和价值,让它早早走出了自己的独立行情。
2
去年的东莞,历经三次大调控,市场惨不忍睹。
从去年10月到今年3月,二手房月成交都在1000套以下,最低只有405套。成交惨烈的背后,自然是量价齐跌。
今年4月,东莞开始放松,要么不放,放就一撸到底。
4月:外地买房本科学历6个月社保个税,可补缴,入户即可买房。
5月:二胎增加一套购房指标,限售5改2,增值税5改2,双证视为一套购房指标。
7月:除松山湖、南城、东城、莞城、万江,28镇全域放开限购。
首付方面,首套首贷两成,首套非首贷(含一套贷款在还)三成,贷款利率降至十年最低,4.45%。
这么大力度的放松,必然会有效果,4月份的二手成交终于涨到四位数,1335套,5月份1460套,6月份1592套,成交量缓慢爬升的同时,市场开始明显分化。
但我要提醒大家,东莞分化不是4月新政之后开始的,时间点要更早。
这次实地调研,我走访了多个楼盘和多家中介地铺,得到的统一结论是,去年东莞无差别跌了一年,但在今年初的二三月份,松山湖和南城开始回暖,成交价一套比一套高,到现在涨了10个点左右,当然距高峰期还有差距。
以松山湖北区的保利红珊瑚为例,我在中介后台看了成交数据,最高峰成交6万多,今年2月份最低成交5万,之后开始缓慢上涨,最新一套成交价5万8。
这说明了,只要东莞的城市价值在,只要产品的稀缺性足够,任何阶段都有回暖的可能。
3
现在的东莞,一边是糟糕的市场大环境,一边是政策的放松和强拉,带来的结果不是普暖,而是分裂。
先看热的一面。
南城新盘华润润府热到发烫,174套房登记了1072人,登记比1:6.16,触发了积分摇号,26号开盘即秒光。
华润润府均价5万1,对标周边二手房倒挂大约85成,价格不算太低,如果放在深圳,这个倒挂力度真不太吸引人。
但放在东莞就引发了全民打新,说明东莞核心区的优质楼盘是真紧俏,东莞人缺的不是钱,是好房子。
除了润府,限购放开之后,新房也卖的不错。
新政之后三天,新房成交套数涨了三倍,单日网签套数连续突破150套。
卖的好的新盘主要集中寮步,大朗,虎门,长安。
二手房方面,松山湖、南城、东城的价格回暖并坚挺,买卖双方重新开始对峙。
再看凉的一面。
东莞现在新房库存425万平米,同比上升42%,去化周期26个月。
卖的好的,价格回升的新房和二手是极少数,绝大部分镇区的楼市严冬继续,没感受到半分暖意。
二手房挂盘已超5万套,抛盘量还在增加,大部分新盘还在使尽浑身解数促销,比如石碣某盘打出了首付0.5成,操作方式是首付两成,网签半个月内返还1.5成。
对东莞大部分镇区的新房和二手房来说,新政对它们的托举微乎其微,除了降价,没有更好的解套方案。
东莞的分裂,东莞的热和冷,东莞楼市的困境,会有越来越多的城市体验到,这是房地产十多年大跃进带来的必然后果。
新化月报网报料热线:886 2395@qq.com
最近更新
- 天天热讯:分裂的东莞!2022-07-27
- 天天快播:规划超30万㎡!部分已清空,龙华老村“老旧差”何时会拆?2022-07-27
- 环球讯息:福田在建11号线站点旁,这个旧改将建45层住宅!多个旧改规划来了2022-07-27
- 焦点快播:前海颐城栖湾里发布严正声明!网友爆料:户型图抢先看2022-07-27
- 【天天新要闻】万宁一男子集多项交通违法行为于一身 被开出万元罚单2022-07-27
- 天天讯息:甘肃临泽实施黑河支流修复及水系连通工程 汩汩清流润绿洲2022-07-27
- 全球观点:“大国农匠·贵品推荐官”全国农民技能大赛贵州赛区(农村电商人才类)报名开启2022-07-27
- 2022BORMER博尔美家纺品牌秋冬新品发布会盛大启幕2022-07-27
- “共话餐饮·助力复苏”线上圆桌沙龙会圆满结束2022-07-27
- 小马菲莉授权产品摘得【中外玩具大奖】两项殊荣2022-07-27
- 杜伟民致力于研制更有效的疫苗,为健康筑起堡垒2022-07-27
- 金鹰卡通热播,《小马菲莉之缤纷仙境》收视创新高2022-07-27
- 万香科技:准确把握香精香料领域商业需求和技术趋势,保证业务发展前瞻性2022-07-27
- 在证券公司上班父母能炒股吗?为什么证券从业人员不能炒股?2022-07-27
- 皇后片仔癀御容臻致珍珠膏:给肌肤更好的奢宠2022-07-27
- 指数基金会不会被清盘?什么情况基金会被清盘?2022-07-27
- 股票卖一是股数还是手数?总手和现手是什么意思?2022-07-27
- 300开头的股票会st吗?300开头的股票怎么能买?2022-07-27
- 股票前面加N加C什么意思?股票名称前加c是什么意思?2022-07-27
- 已经涨停的股票当天会跌吗?股票涨停后第二天还会涨吗?2022-07-27
- 股票周末买的什么时候确认?买入股票多久能成交?2022-07-27
- 疫情第三年,汇泰龙屡屡破圈,吹响2022年上半年家居品牌最强音!2022-07-27
- iQOO 10系列抖音首发!参与话题挑战赛,新机免费抽2022-07-27
- 股票未成交撤单什么意思?股票部分成交剩下部分可以撤单吗?2022-07-27
- 一个股票成交量大说明什么?股票成交量巨大是什么预兆?2022-07-27
- 星期四为什么股票没开盘?股票一手等于多少股?2022-07-27
- 银行卡激活一定要去柜台吗?银行卡没钱了多久作废?2022-07-27
- 证券公司倒闭我的账户怎么办?股票账户注销后还能恢复吗?2022-07-27
- 券商理财和银行理财的区别有什么?证券理财和银行理财哪个比较好?2022-07-27
- 浮动盈亏包括分红吗?浮动盈亏红色是赚的吗?2022-07-27