【全球独家】深圳2022第二次集中供地释放的信号

来源:朱罗纪

深圳今天发布了第二次大规模集中供地。16块宅地,土地面积约33.3万平米,建面约180万平米,总起始价约350亿元。

很多信息网上都有了,童鞋们可以找来看。没有做非常详细的全面对照,谈一点我的初步看法,具体对不对,每家房企的投拓部门很快就能验证。


(资料图片仅供参考)

总的看法:这次的卖地可能会抢得比较激烈,有可能会让市场发出惊讶的呼声。

主要来自于以下三个方面的理由。

一是,本轮供地“宝地”非常多。

这是我很少见的有这么多好地,一次性放出来。我们大概扫一下重点。

前海一块地,距离前湾公园站大约400-500米,附近是2020年卖地、已经售罄的润峯府和龙光天境(不要问我龙光天境现在怎么样了,擦亮眼)。

宝中两块地,距离去年鸿荣源拿下的“8.55万绝地”不远,这两块地是在5月17日发出的法定图则调整。一块在幸福海岸幼儿园旁边,建面约5.3万平米,原来是商办改为R2,容积率比原来调低,对幸福海岸的影响更小。距离1号线宝体站、宝安体育场,距离都在3-5百米。极靓。

另一块地在海韵学校对面,为C1+R2,但法图仍显示为C1,说明主导功能还是商办,住宅为配角。规模更大一些,超过10万平米。距离11号线宝安站高德实测距离1公里,但距离欢乐港湾近。这是去年宝中卖地之后,又新来的两块地。我想,也许这是为了逼宝中的“四大鸽王”赶紧开盘吧,再不开盘我就继续卖限价地,让你卖不起价。

宝安还有两块在西乡、沙井,后者地块距离融创冰雪文旅城附近。

龙华有三块地,全在民治;光明两块地,一块是在凤凰街道,靠近光明城枢纽。

整体上看,地块的质素普遍都是极高的,大多数地皮所处的地段要么是在都市核心区,要么是城市副中心,而且都是配套相对完善的核心地段。

二是,这一轮供地给到房企的利润推测比较可观。

我大概对比了重点的几个,初步的判断是:这一波供地的地块,本身的条件有宽松迹象,留给开发商的利润空间会比去年更为可观。

主要表现在:限价有升高,地价有控制。

在限价方面,很多文章都谈到了,这次的供地限价有松动——多数地块的商品住宅毛坯限价都上调了10%左右。前海的地块我倒是认为没有提高,虽然和深业、天健去年拿的地块毛坯限价9.2万/平米相比,这次的前湾公园地块升到了10.71万/平米,看起来是升了1.5万/平米,但是应该和润峯府、龙光天境做“同类比较”,这一看毛坯限价其实是持平的。

但整体看,这个限价确是有升高的。比如宝中的两块地,地段没有鸿荣源地块好,但是毛坯限价定在8.86万/平米,比后者的8.55万元/平米还是象征性的高了。

再如龙华民治地块,毛坯限价72450元/平米,而即将发售的中海闻华里是去年拿的地,毛坯限价是69800元/平米,升了2650元/平米。光明凤凰地块,限价4.89万/平米,但是中海观园毛坯限价是4.44万/平米,升了4500元/平米。

这些对于正在卖楼的开发商而言,是个好消息。

但是对房企来说,仅仅是限价上升是不够的,他们算的是地价-房价比,如果房价升了但是地价也升,你还是赚不到钱。如果预期赚不到钱,房企就算是去买地,还不过是扭扭捏捏的接盘罢了。

但我对比了某几个,初步的感觉是:毛利率可望比去年乐观。

比如前海地块,虽然和2020年的润峯府地块限价一样都是10.7万/平米,但是后者建面是13万平米(住宅11.7万平米),起拍价是56.2亿,总地价是81.5亿+2.84万平米人才房。而这次的前湾公园地块,建面是约12万平米,其中住宅11万平米(包含租赁保障房1.1万平米,企业自持需要拍完才知道)。住宅占比更高,但这次的起拍价是51.3亿,折算起价是低了一些的。只要现场企业自持面积不是拍出个大浪花来,那毛利率至少能升10%以上。

三是,最近市场有企稳之势,房企开始适应“新形势”。

我们知道,去年那个形势,一方面是开发商集体爆雷,另一方面是被政策打得懵逼。所以,不要说什么民企,就是那些“被迫”进场接盘的“国家队”,也大都是心不甘情不愿的。年初的时候,很多媒体看到“国家队”在成立并购基金的时候纷纷说,今年是并购大年,我当时说,至少上半年绝对看不到。原因也在这里,情绪上,大家都需要适应。

但是这么差不多过去了1年时间,开发商,尤其是国家队、低负债的上市房企,慢慢的开始从去年的“大恐慌”中逐渐恢复过来了,他们开始接受并适应了市场的“新常态”。反正市场已经是这个样子,只要能够赚到钱,还是要进场买面粉。

基本上,像一些央企、深圳本地国企,还有像万科、龙湖这些已经证明可度过危机的龙头,我预料是有希望参与观摩的。当然,整体上接盘的还会是“国家队”的天下。

总结而言,这次的集中供地可以理解为:“一次ZF定价的修正”。把过低的价格适当的松动,给到开发商一定的利润空间,提高他们参与接盘的积极性,并向市场释放一个“楼市维稳”的积极信号。

另外一方面,也可以看得出,深圳依然在积极的供地,这是让我很欣慰的一点。尤其是包括宝中上述两块靓地的法图调整(按说宝中住宅密度已经够高,不调也可以理解),都透露了ZF更加积极的增加住宅用地供给的意愿。

这对于我们买家而言,是最大的福利。普通的买房人,只应该关注一点:有地就有房,地卖的越多越好。土地卖的越多,你可选的盘就越多。

这是我的一些看法。这些地皮,预料流拍的几率很低。而这些楼盘,都将在明年下半年之后,陆陆续续的上市,大家可以有更多的好盘,并且是限价盘挑选。当然,买的时候要睁大眼,挑好开发商。依然是非常时期,小心驶得万年船。

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