宁波土拍五宗熔断、无一流拍,却成了首个较去年第三批次市场热度下滑的城市。
4月20日,宁波2022年度首轮供地正式收官,触顶熔断的5宗地块均以摇号方式顺利出让。
昨日宁波公开出让33宗地块,土地总面积1707.57亩,总建筑面积255.5万平方米,总起始价250.4亿元,采用“限房价、限地价、摇号”方式出让。
从结果来看,作为长三角地区的热点城市,中海、万科、越秀、厦门建发、华润、绿城等规模房企纷纷现身参拍,但更多地还是由地方国资出面兜底,最终实现所有地块顺利出让,合计收金超265亿元,整体溢价率5.92%。其中有25宗以底价成交、3宗溢价成交,另有5宗熔断后转入线下摇号阶段成交。
5宗熔断
具体来看,本轮竞拍有5宗地块触及最高限价,其中4宗为城镇住宅及配套用地,另有1宗安置房。
鄞州区作为目前去化速度最快的区域,自然也是房企布局重心,此番4宗普通宅地均位于鄞州区,竞拍轮数最少者也达到了41轮。其中,热度最高的鄞州区江南公路地段的29号、30号两宗地块,均有7家及以上房企报名,竞拍时间近3小时,战况最为胶着。
29号为鄞州区JD08-B1、B2地块(江南公路地段),出让面积约7公顷,计容建筑面积16.4万平方米,起拍价32.8亿元。4月19日11时04分,该地块出现第一组报价,此后以平均不到2分钟一次报价的频率向上攀升,13时42分即第97轮报价时,达到了最高限价37.7亿元,转入摇号阶段,其也是本批次总价最高的用地。
在线下摇号直播中,中海、华润、万科、保利置业4家参与摇号,最终保利置业幸运摇中,溢价率14.94%。
除此之外,保利置业还在昨日以底价拿下海曙区CX07-03-04d-1地块、溢价2.78%竞得江北区JB14-04-10a地块,3宗地块合计耗资63.44亿元,其也成为本轮最大“黑马”。
事实上,保利置业对宁波的布局由来已久。年报显示,2021年其单盘合约销售额超过10亿元的18个项目中,宁波占2个;新获取的19个开发项目中有3个位于宁波,合计建面31.6万平方米,开发进度均为规划中。
多方“播种”的保利置业还参与了30号地块的竞拍。该地块名为鄞州区JD08-B3、B4地块(江南公路地段),出让面积5.2公顷,计容建面12.44万平方米,体量稍小于29号地块,起拍价26.13亿元。经过79轮报价,地块触及最高限价30.03亿元,厦门建发、保利置业和中海3家参与摇号,最终厦门建发幸运竞得,溢价率14.93%。
竞拍最为高频的是鄞州区中河地块,其有12家房企报名,在短短10分钟内便出现48轮报价,火速达到最高限价。现场播报称,绿城、华润、厦门国贸、万科、越秀、中海等9家企业参与摇号,最终万科中签,成交价15亿元,溢价率14.98%。
鄞州区最后一宗触顶的鄞州区YZ07-03-d2地块则被保亿集团摇中,成交价12.8亿元。
迟迟未有“好运”加持的中海已经连续4次陪跑,幸而其在昨日已经竞得海曙区西门地段HS08-03-02地块,溢价率8.53%,这是除5宗熔断地块外,成交溢价率最高的一宗。
而唯一一宗熔断的江北区安置房则被中铁建摇中,成交价4.68亿元。
首个热度下滑的城市
热门核心区域虽有地块拍出高溢价乃至熔断,但不可否认的是,宁波土拍多数地块仍以底价成交,平台公司托底现象明显。
这其中,宁波轨交分别拿下海曙区兴宁桥西站地块、鄞州区姜山镇区地块;宁波开投分别兜底鄞州区、江北区的2宗地块;滨江新城开发、大港开发各自以底价竞得2宗北仑区地块;底价摘地的还有北仑城更、鄞城城投、宁波城投、江北城建、镇海城投……
经不完全统计,宁波地方平台公司拿下了本轮超6成用地。
值得一提的是,本轮唯一一宗定品质地块由江山万里、雅戈尔联合体拿下,双方各持有项目50%股权。根据出让文件,该地块对建设作出要求,项目住宅室内基础装修造价不低于2000元/平方米;外立面原则上以石材和金属板为主;景观绿化工程方案应当注重项目景观绿化工程整体品质的提升;禁止使用建筑外保温砂浆等。
作为宁波当地龙头企业,雅戈尔在专注主业的同时,也没有放开对地产业的投资,尤其是在其大本营,曾创下多个“地王”记录。
如在2020年8月,雅戈尔还曾联手江山万里,历经195轮报价、以42.06亿元总价拿下了宁波东部新城明湖畔地块,实际楼面价近3.3万/平方米,一跃成为当时宁波新总价+楼面价双“地王”。更早之前雅戈尔还有过湾头板块“地王”、鄞城“地王”、北仑“地王”等记录。
整体而言,宁波此次土拍33宗地块顺利出让,合计收金超265亿元,整体溢价率5.9%,相较2021年第三批次的7.1%有所下降;底价成交率76%,而2021年第三批次该指标为63%,提升了13个百分点,成为了首个较去年第三批市场热度下降的重点城市。
此外,宁波土拍依然采用“勾地”模式,避免了挂牌地块出现大幅流拍现象,而最初预申请时宁波挂出47宗地块,这也意味着其实有14宗地块无人“接盘”。
这一情况在克而瑞看来,是宁波市场持续下行、去化存压所致。CRIC数据显示,2021年四季度以来,宁波商品住宅月均成交量仅有64万平方米,较二、三季度月均成交量近乎腰斩;截至2022年3月,宁波市去化周期已达14个月,较去年同期拉长了280%,部分板块甚至超过25个月。
企业端,中海、万科、保利置业、厦门建发、中铁建、雅戈尔等相继落子。不过,去年拿地较为活跃的滨江、新希望等并未参与,而绿城则是有报名参拍但未能实现摘地。
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