最近有网友问：

遍地二手房都在跌，有没有不降价的，甚至还涨价的？

这个问题也激起了我的极大好奇心。

有没有哪个盘，穿过这轮普跌，还能逆势上涨？

毕竟好些盘在去年都没有成交，而且成交量太少的，价格也基本扛不住。

我深扒了深圳成交量前50的热盘发现，虽然49个在跌，竟然还真的有1个有涨，而且非常意想不到。 

50个热盘，49个成交价下跌！

还有没有盘逆势上涨？

我先是问了不同片区的3位资深中介，他们都是楼市“小灵通”。

“涨很难了，能稳住之前的价格就很不错了。”龙岗经纪人小裴说。“桂芳园是龙岗成交量很好的小区，七期的小户型成交单价去年是4.7万/㎡，今年是4.8万/㎡，浮动仅5%以内，价格算是比较稳定的。”

“现在能成交的房源大部分都是降价的。”在南山的经纪人唐生表示，能保持（二手房参考价）政策前的价格并不多见。网红盘华润城润府二期，194㎡户型去年1月成交价是18.8万/㎡，今年1月成交价还能稳定在18.1万/㎡，已经算坚挺。”

“坚挺的都没卖掉，成交的都要下调。”罗湖经纪人小陆说，拿宝安成交热门的刚需盘——桃源居十三区为例，去年2月份成交86平的成交单价是7.6万/㎡，到了去年底，同样的户型，成交单价回落至6.1万/㎡。

难道没有一个楼盘，能在这一轮与众不同？

我搜出去年深圳二手房成交量TOP50的楼盘清单，请一位至今还坚守在中介岗位上的老朋友逐一查询，最终竟然真的找到一个小区，逆势上涨，这个奇迹盘是：

园岭新村。

另外49个楼盘，能维持新政前的价格已实属不易，更普遍的是下跌10-20%。

一边降价，一边成交，才是去年的楼市真实。

这个“奇迹房”手握两大宝：学区+旧改

1/50，位于福田的园岭新村，是一个1983年建成的老小区。

有什么过人之处？

地段+学区+旧改，是答案。

▲园岭新村 | 贝壳找房APP

地处福田闹中取静的位置，距离京基100也不远。

所在又是深圳最顶配的学区范围——园岭实验小学、红岭中学学区，再加上由来已久的旧改消息，新政后依然卖出14万/㎡单价，刷新该楼盘2020年单价成交纪录。

同时，园岭新村仅2021年1-5月，据说就成交了80多套。

这个成交量，跑赢了西部碧海、南山科技园松坪村，甚至跑赢了刚需亲妈龙岗TOP3流量盘。

而另外49个小区，能维持新政前的价格寥寥无几。

能够表现稳定的龙岗桂芳园，最主要原因是：

挂牌价本身就和参考价比较接近。

“桂芳园共计8期，其中7期参考价是4.73万/㎡。“这也是桂芳园近一年价格波动不大的原因。”小裴表示。“另外一些小区能维持住新政前的价格，是因为在2020年暴涨期间，小区并未追随大市，所以回调的空间有限。”

新政前多少当红炸子鸡，新政后都不得不面对，要想卖得出，请自我砍一刀的现实。

据乐有家研究中心统计，在2021年年末，近5成的成交房源，成交价和参考价的偏差值已经在10%以内。

▲来源：乐有家

随着近日来两会定调，房产税年内暂时搁置，不排除未来市场笋盘会越来越少。

讲真，对于刚需来说，在目前还能和业主砍砍价的市场，如果业主报价比以往实际成交价回调15%-20%，也算有诚意，可以下手了。