带你用底层逻辑看清楼市本质,不盲从少踩坑。
首先要跟大家说抱歉,最近比较忙,更新有点慢,今天就给大家来一点干货。
下图是不是很多人都在朋友圈见过,月供压力小了,还省钱,还不小的一笔,是不是很诱人?
真实情况果真如此吗?今天我就说说大实话
——那些金融中介不能说的秘密。(可能也是他们所不知道的事)
本文将以上图的两个产品房贷的等额本息VS抵押贷的先息后本展开和延伸
一、偷梁换柱
上图其实是偷换了一个概念,就是计算基准。
标尺不同,却放在一起说了。
虽说抵押贷和房贷表面上在计算月偿还利息公式是一样的:
利息=本金X月利息率
但公式中“本金”的定义是不同的:
①房抵贷公式中的“本金”=第一次银行放给你的钱
整个基准在你还款的岁月里,恒定不变;
②房贷公式中的“本金”=当前欠银行的钱
随着还款的增加在变小,是动态的。
以等额本息为例,下图是房贷随着还款年份的变化,利息与本金的的占比分析图。
无论是怎样的房贷利率,随着年份的增加,本金的占比越来越高,利息越来越少;无论哪种利率,都有这样的趋势。
而且大概在十五年左右作为分水岭,本金占比超过利息。
举一个简单的例子:比如说你向银行借了100万,房贷利率4.95%,还了5年,此刻房贷变成了约91.6万来计算利息;而如果是抵押贷,先息后本,却依然是按欠100万在计息。
如果拿同样的尺子来说呢?
意不意外?惊不惊喜?
二、用一个标尺去量
米粒在跟一些金融中介沟通的时候,发现大多数中介根本没有这个意识——这两种产品标准不一,更不用说帮你真正的成本分析、方案比较了。
言归正传,其实两种不同的产品要放在同一起跑线进行精算,还是蛮复杂的,变量比较多,如房贷持有几年了,年利率多少、房抵贷要持有几年等等。
米粒以4.25%和4.95%两个最常见的房贷利率来进行分析:
假如
①当你还房贷N年后,转换成抵押贷,并持有3年或5年,
②上述同样的时点和持有周期内,你不做产品转化,还是老老实实还房贷,那么这个时间段(3/5年)你的实际房贷利息支出按照房抵贷利息的计算规则折算
即同等条件下,房贷利率4.25%、4.95%所等效的同口径的经营贷利率详见下图:
如果你有幸赶上7折的时代,从省钱的角度,房贷才是最优解!
如果房贷在5%左右,且持有一段时间了,还是要算算帐,未必划算
以上还只是基于产品本身,还没有考虑房贷转抵押贷的交易成本,考虑后才是真金白银下的真实方案比较。
三、到底划算吗?
房贷转抵押贷操作成本:
包括赎楼费、中介费、银行的评估费等等通常成本,有的可能还有提前还款银行罚息。
由于米粒采用的是精算,它会因任何参数的变化,导致结果的变化。
米粒以最常见的4.25%、4.95% 、5.25%三种房贷利率带你看下趋势:
下面分析,沿用开篇广告的假设,贷款500万:
从供了3年房后开始到第15年期间的某一年,你将房贷转成了房抵贷,还是现在市面上基本上最优质的产品——3.7%利率,先息后本,并持有3年、5年,考虑到交易成本的结果后,与还是老老实实还房贷比到底省不省钱?
注:①表中成本计算均按市场常规计:中介费按1%,过桥费万八每天,不考虑银行罚息(按还款三年后开始计算),忽略不计评估费等其他小钱。
②选取持有三年和五年的原因,房抵贷市面上最常见的周期即是3年和5年
四、结语
1.如果当初你拿的七折房贷,怎么样的房抵贷产品都不划算;
2. 如果房贷利率在5%左右的,可以搞,但省的是牙缝的钱,能省钱的前提是你供楼时间不算太长,大概5年内的;且要房抵贷持有时间足够长,大于3年,否则意义不大;另外如果控不好成本,做了还要费钱。
3. 如果房贷利率5.25%及以上,确实是可省些钱,但没有宣传的那么多;
而且还有前提:供楼不是太长也不能太短,最好供了3-7年之间,少于3年大多数银行提前还款有罚息,会吃掉省的收益(评估价实施下,可能连可能性都没有或空间不大);
4.房抵贷持有时间尽量长一些,以摊博成本,因为置换成本如中介费、过桥费都是一次性支出,唯有持有时间长才可以摊薄年度成本。如果你只持有一年,会吃掉你所有的利差,什么产品都不划算。
以上仅基于开篇广告以置换省成本逻辑,普世情况下进行的分析;当然经营贷不是不能做,它还有其他的功能和用途,因人而异、看自己最看重什么,在这里就不展开了。
如果是为了省成本,一要同一标尺,二要考虑交易成本,自己算清楚不要被忽悠了。
我接触的那么多中介,没见过一个人做配置方案给我分析这个,讲这些......
天哪,我要得罪人了!
注:本文分析都是基于开篇的广告产品及逻辑进行展开,产品千差万别,个人情况千差万别,关注点也千差万别,具体的还需一事一议。
新化月报网报料热线:886 2395@qq.com
最近更新
- 不能说的秘密2022-03-07
- 均价约10.4万/㎡ 推13套办公产品 鸿荣源前海金融中心获批预售2022-03-07
- 刚刚,坂田联发天境雅居发布严正声明!“返点”行为不实2022-03-07
- 郑州放松限购限贷,可能是开启地方大规模救市的标志2022-03-07
- 山西明确专业化规模化住房租赁企业标准2022-03-07
- 怀化:纳入民生实事的150个城镇老旧小区9月底前开工改造2022-03-07
- 苏州发布46条政策:因疫情影响的商品房预售时间可申请提前30日2022-03-07
- 快讯丨郴州PK张家界!湖南首届旅发大会花落谁家2022-03-07
- “重售轻租”待解决 全国人大代表姚劲波再提“租购同权”2022-03-07
- 益阳:每年评选10名“闯”“创”“干”干部典型2022-03-07
- 央行推动完善金融支持科技创新体系 把握碳达峰碳中和2022-03-07
- 湘潭好土选育“科技种”2022-03-07
- 抢抓春季旅游市场机遇 湘西州各大景区推出优惠酬宾活动2022-03-07
- 充一次电384万?特斯拉的这个系统错误有点贵2022-03-07
- 广西连续4年降低职工医保缴费率 累计减少企业负担14余亿元2022-03-07
- 上海统筹优质医疗资源 细化救治方案:分类、分级、分区2022-03-07
- “大数据驾驶舱”让社区治理更智慧2022-03-07
- 陌陌爵诚官频献歌《愿得一人心》 人帅又有才,魅力挡不住2022-03-07
- 推进垃圾分类 倡导绿色生活2022-03-07
- 提升居民燃气安全使用意识2022-03-07
- 678套住宅,光明宏发万悦山二已开展,79平做3房2022-03-07
- 一年来安全载客4000余万人次 株洲造轻轨列车获墨西哥点赞2022-03-07
- 聚焦岗位,株洲做了哪些实事?2022-03-07
- 湘潭“十四五”妇女儿童发展规划颁布实施 聚焦15大领域2022-03-07
- 岳阳启动野生动植物保护宣传月活动 让“候鸟的欢歌”深入人心2022-03-07
- 3年增长近190亿元 常德市生物医药产业发展按下加速键2022-03-07
- “群众‘扫一扫’干部马上办”——宕昌县理川镇创新举措化解矛盾纠纷效果好2022-03-07
- 方运舟两会建议:统筹建设智能汽车操作系统生态2022-03-07
- 车辆数据安全没保障?工信部最新通知来了2022-03-07
- 贴近群众,做好“入户”必选题2022-03-07